不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)探析(文件)
【正文】 人與第三人約定一個真實的交易價格，訂立買賣合同，并予以履行。從訴訟程序上看，人民法院花大量的時間來判斷優(yōu)先購買權(quán)人與其他購買人的購買條件是否相同，對原共有人的房屋是否屬同一整體或配套使用，其認(rèn)定仍可能會有所差異，導(dǎo)致判決為不公和因不同法院、不同法官認(rèn)識上的差異，導(dǎo)致不一致的判決，損及法律權(quán)威。根據(jù)一些學(xué)者所起草的《物權(quán)法》建議草稿來看，他們將不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的制度規(guī)定在了建議稿當(dāng)中，立法者很有可能還會接受這一意見，將不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度確定下來并在物權(quán)法中予以規(guī)定。第一，這是因為不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度之存在的基礎(chǔ)之一是在于原來的計劃經(jīng)濟(jì)條件下，注重于“靜”的財產(chǎn)，而對“動”的財產(chǎn)、動的關(guān)系重視不夠，在這種情況下，法律對靜的財產(chǎn)之保護(hù)，尤其突出。自從我國將經(jīng)濟(jì)體制由計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向為市場經(jīng)濟(jì)之后，社會財富的分配、調(diào)度，資源的流轉(zhuǎn)、調(diào)配，主要是通過市場完成。第二，不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度的建立并一直存續(xù)的另一個基礎(chǔ)，在于物資資源尤其是房屋資源在我國從五十年代起至八十年代處于非常匱乏的狀態(tài)。因此利用優(yōu)先購買權(quán)制度穩(wěn)定居住關(guān)系的歷史使命已經(jīng)不存在了。既然優(yōu)先購買權(quán)制度存在的基礎(chǔ)不存在的，加之它又限制了所有權(quán)人的自由，影響了交易的公平、安全和速度，甚至損害到了物權(quán)體系中物權(quán)變動之公示和公信制度，不能滿足社會主義經(jīng)濟(jì)之需要，那么在我國法律上再保留優(yōu)先購買權(quán)制度就沒有必要了。為了穩(wěn)定、解決居民的居住問題，防止社會的動蕩，才規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)制度。為了使交易的速度和安全得到維護(hù)，那么交易的安全、交易的公平、交易的效率以及給予交易主體的自由度都應(yīng)當(dāng)非常大。由于承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購買權(quán)之現(xiàn)實的行使對于該不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)之幅度是最小的。如果這個基礎(chǔ)已不復(fù)存在，就不應(yīng)再加以規(guī)定。不如不規(guī)定這樣一個制度，讓所有的人在購買某一個物時有著同等的機(jī)會。(2)不動產(chǎn)所有人采取解除合同，或在合同期滿不予續(xù)訂，收回所有權(quán)的方法，消滅優(yōu)先購買權(quán)賴以存在的基礎(chǔ)，然后，再將不動產(chǎn)出賣他人等。屬于一個整體的房屋，原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的，原共有人優(yōu)先，這就在同時享有優(yōu)先購買權(quán)的人之間又導(dǎo)致新的不公平。出賣人將自己的某一財產(chǎn)出賣，人人都可購買，都可在同一條件下進(jìn)行競爭，這樣才比較公平。即使承租人請求宣告物權(quán)公示登記撤銷，也嚴(yán)重的損害了第三人的利益，也就是說或者118條得不到實現(xiàn)，或者物權(quán)登記的公示公信的效力受到損害，或者善意取得制度流于形式。第三，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉意見》(試行)第118條的規(guī)定來看，即出租人出售出租房屋未盡通知義務(wù)致使承租人喪失行使優(yōu)先權(quán)的機(jī)會的。有時，就所有者而言，他沒有這三個月的等候時間，商機(jī)是稍縱即逝。比如急于脫手，使自己陷于困境的財政狀況得以緩解。其權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)是自由的，原則上應(yīng)不受干涉，這是私法意思自治的要求。這樣，可以保證同等條件的恰當(dāng)適用，不致于因謀求同等條件而損害優(yōu)先
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