簡論不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突(文件)
【正文】 一般不會(huì)出現(xiàn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的沖突；在租期長于抵押擔(dān)保債務(wù)的履行期且債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人會(huì)通過對抵押物進(jìn)行拍賣、變賣后從其所得之價(jià)金中優(yōu)先受償而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。 我國的《擔(dān)保法司法解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束效力。此兩者直接排除了“買賣不破租賃”原則對后設(shè)租賃的適用，使得抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中的買受人可完全無視抵押物上的租賃關(guān)系，而放心地以正常價(jià)格受讓該抵押物，從最大程度上保護(hù)了抵押權(quán)人的利益?！芭_(tái)灣民法典”第866條中的“但其抵押權(quán)不因此而受影響”類似于我國物權(quán)法的“不得對抗已登記的抵押權(quán)”的表達(dá)。 ，指因地上權(quán)等權(quán)利或租賃關(guān)系之存在，無人應(yīng)買，或出賣不足清償?shù)盅簷?quán)，不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上，成立第1項(xiàng)以外之權(quán)利者，準(zhǔn)用前項(xiàng)之規(guī)定（第3項(xiàng)）。 臺(tái)灣地區(qū)的規(guī)定實(shí)際上是根據(jù)“賣不破租賃”來設(shè)計(jì)的，正是因?yàn)椤百I賣不破租賃”，才增加了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的困難：買受人發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物之上設(shè)有租賃關(guān)系時(shí)，迫于“買賣不破租賃”的壓力，一般都不會(huì)以未設(shè)定租賃關(guān)系時(shí)的價(jià)格來購買該物?！钡幕A(chǔ)上作了修改——“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。日本民法學(xué)者提出了協(xié)調(diào)二者之間矛盾的觀點(diǎn)。因此，對這些收益權(quán)人進(jìn)行一定程度的保護(hù)是必要的，這是作為一個(gè)社會(huì)的政策判斷需要被承認(rèn)的。不宜理解為租賃關(guān)系一概隨抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而消滅。” 因此，對我國《物權(quán)法》第190條第二款的“租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”應(yīng)理解為在抵押權(quán)已登記的情況下，租賃關(guān)系不得對其產(chǎn)生不利影響。根據(jù)物權(quán)法的一般原理，抵押權(quán)設(shè)定后產(chǎn)生的受益權(quán)，在抵押權(quán)實(shí)行時(shí)將全部消滅。 現(xiàn)實(shí)生活中，并非所有的抵押物出租后都會(huì)影響其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此，從現(xiàn)實(shí)生活中來
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