【正文】 有本質(zhì)的區(qū)別。因此，一方面優(yōu)先購買權(quán)人必須在同等條件下才能有購買的機(jī)會；另一方面，即使承租人愿意購買，也必須要與出租人就合同的具體內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，即是否應(yīng)當(dāng)出賣給承租人，出租人負(fù)有承諾的義務(wù)，但就合同的內(nèi)容還要進(jìn)一步的協(xié)商，不能認(rèn)為一旦承租人提出要約，出租人就必須予以承諾，形成權(quán)說實(shí)際上給出賣人強(qiáng)加了一種就合同的內(nèi)容必須承諾的義務(wù)，幾同于強(qiáng)制締約，這是不妥當(dāng)?shù)?。按這樣的思路，即使承租人優(yōu)先購買權(quán)人就同等條件提出要約，出租人表示不同意，既然不是強(qiáng)制締約，出租人已經(jīng)履行了協(xié)商的義務(wù)，是否就可以不賣給承租人呢？那么這樣的法律條款又怎么能保護(hù)承租人的在同等條件下購買房屋的權(quán)利？所以，筆者認(rèn)為，王利民教授反對承租人優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)的理由是不成立的，承租人優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)，為單方行為，符合優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)立的目的，即穩(wěn)定既存的物之利用關(guān)系。然而有學(xué)者認(rèn)為，這里的所謂“附條件”是不妥當(dāng)?shù)?，認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)有二個條件，一是優(yōu)先購買權(quán)的成立條件，即出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人；二是優(yōu)先購買權(quán)的行使條件，即“同等條件”。按此說，在條件成就前，先買權(quán)人與出賣人之間的買賣關(guān)系已經(jīng)成立，雙方的權(quán)利、義務(wù)已經(jīng)確定，只是暫時(shí)還不能行使和不必履行而已，此與法律關(guān)于先買權(quán)之規(guī)定不符。這里的二個條件皆為行使條件，而非成立條件。此處的“附條件”并非權(quán)利本身附條件，所謂的所附條件只能由當(dāng)事人約定，不能法定，并沒有法律根據(jù)。梁彗星先生認(rèn)為“權(quán)利行使應(yīng)受到一定限制，為現(xiàn)代民法之基本原則。如我國臺灣地區(qū)《土地法》第104條所規(guī)定的地上權(quán)人、典權(quán)人、承租人對于出賣基地之優(yōu)先購買權(quán)，臺灣地區(qū)學(xué)說判例皆認(rèn)為其為物權(quán)之有優(yōu)先購買權(quán)。此形成權(quán)之行使，須以行使時(shí)所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。有學(xué)者將承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)同時(shí)定為形成權(quán)和請求權(quán)，筆者不敢茍同這種觀點(diǎn)，此觀點(diǎn)在理論上是不正確的，因?yàn)樾纬蓹?quán)與請求權(quán)是按照同一標(biāo)準(zhǔn)分類產(chǎn)生的對立權(quán)利類型，形成權(quán)和請求權(quán)不能同為某一權(quán)利之性質(zhì)。（四）物權(quán)或債權(quán)說該說認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)依其是否能夠?qū)沟谌丝煞譃槲餀?quán)性優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)性優(yōu)先購買權(quán)，無論法定或約定優(yōu)先購買權(quán)皆有這二種性質(zhì)不同的優(yōu)先購買權(quán)。[42]臺灣地區(qū)學(xué)者一般認(rèn)為法定優(yōu)先承買權(quán)具有物權(quán)效力，而約定優(yōu)先承買權(quán)具有債權(quán)效力。我國臺灣地區(qū)法院基本上采納債權(quán)說，認(rèn)為《土地法》上優(yōu)先承買權(quán)，僅具有而債權(quán)之效力，故耕地所有權(quán)已移轉(zhuǎn)于他人者，不得對于承買耕地之他人，主張優(yōu)先承買該地，僅能對于出租人請求損害賠償。承租人優(yōu)先購買權(quán)的核心是優(yōu)先于第三人，而第三人是不特定的多數(shù)人，顯然不是債權(quán)所具有的特征，而是一種對世權(quán)。之所以說法定優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，有以下理由：第一，從近代世界各國的立法趨勢來看，租賃權(quán)已呈現(xiàn)出物權(quán)化的趨勢。日本的建筑物保護(hù)法和借地法更是將承租人的權(quán)利提到與地上權(quán)同等的效力，并將承租權(quán)和地上權(quán)統(tǒng)一規(guī)定為“借地權(quán)”，作為物權(quán)的構(gòu)成部分。第二，從物權(quán)和債權(quán)的特征來看，物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán)、具有支配性和排他性；債權(quán)是一種相對權(quán)、對人權(quán)、不具有支配性和排他性。而且，房屋承租人在行使優(yōu)先購買權(quán)之前一般是直接占有并使用房屋，對標(biāo)的物的直接支配關(guān)系也是成立優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)，而支配權(quán)是物權(quán)的特征之一，那么承租人優(yōu)先購買權(quán)就具有物權(quán)效力。反之如果將承租人優(yōu)先購買權(quán)定性為債權(quán)會產(chǎn)生一系列的問題，首先承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定性與債權(quán)設(shè)定理由難以符合；其次因?yàn)閭鶛?quán)不能對抗第三人，受到侵害只能獲得債權(quán)的賠償，權(quán)利的實(shí)現(xiàn)會缺乏有力的保障，承租人優(yōu)先購買權(quán)也就失去了制度保障。同時(shí)，我們應(yīng)該看到，承租人優(yōu)先購買權(quán)只是具有物權(quán)的效力，還不是一種特殊的物權(quán)。實(shí)際上，承租人的優(yōu)先購買權(quán)既不支配租賃房屋的使用價(jià)值，也不支配其交換價(jià)值。承租人享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，雖然可以使其優(yōu)先于其他不享有此權(quán)利之人而與出租人訂立房屋買賣合同，但此乃優(yōu)先購買權(quán)本身的作用所在，是立法者進(jìn)行特殊制度設(shè)計(jì)的結(jié)果，與學(xué)說上通常所說的“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的物權(quán)優(yōu)先效力理論并非一樣。由此可見，關(guān)于物權(quán)的支配效力、排他效力、優(yōu)先效力以及物上請求權(quán)等理論，用來解釋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和效力，會產(chǎn)生明顯的排斥現(xiàn)象。另一方面，優(yōu)先購買權(quán)實(shí)際上是一種不確定的權(quán)利，有學(xué)者將其稱為機(jī)會權(quán)利。還要看到，優(yōu)先購買權(quán)只是一種附從性的權(quán)利，附隨于主權(quán)利的權(quán)利。因此，不能將其稱為物權(quán)，而只能是一種具有物權(quán)效力的權(quán)利。 三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律效力及效力沖突的處理（一）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律效力立法者立法意圖之實(shí)現(xiàn)，將最終體現(xiàn)在法律效力的規(guī)定上。承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律效力自承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使開始發(fā)生。俗話說：法律是一桿天平，必須兼顧雙方利益。下面筆者就從承租人優(yōu)先購買權(quán)對三方當(dāng)事人產(chǎn)生何種義務(wù)的角度來闡述它的法律效力。最高人民法院《意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)”。1999年，通過的《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這也是優(yōu)先購買權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)使然。如《德國民法典》第510條、《瑞士民法典》第681條a款、《意大利民法典》第732條即是。從上述法條，我們可以看到有兩個規(guī)定：“提前三個月”和“合理期限”，由于合理期限不是具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，司法實(shí)踐中難以掌握，所以實(shí)踐中都以提前三個月為準(zhǔn)。而且市場經(jīng)濟(jì)瞬息萬變，三個月的時(shí)間對房屋的價(jià)格變化，沒有人能預(yù)測到。由此可見，我國法律規(guī)定的“通知期限”是不合理的。不動產(chǎn)的先買權(quán)，應(yīng)在收到通知后的十五日內(nèi)行使；其他標(biāo)的物的先買權(quán)應(yīng)在收到通知后的十日內(nèi)行使。關(guān)于通知的內(nèi)容，我國的法律沒有規(guī)定。筆者認(rèn)為，對出賣人通知義務(wù)內(nèi)容的要求，既不能太苛刻，又不能太寬松，參酌國外立法例，筆者認(rèn)為通知內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是具體的出賣條件，只有這樣，才能確定承租人在該具體出賣條件下是否愿意購買，從而保全或放棄其在該具體條件下的優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于以何種方式通知，法律沒有規(guī)定，對此無特別的要求。為了防止以后發(fā)生糾紛，在實(shí)踐中，通知應(yīng)當(dāng)盡量采取書面形式，且要求承租人簽收。對于出租人而言，主要包括以下幾方面的內(nèi)容：（1）當(dāng)出租人已將與第三人達(dá)成的條件通知承租人而承租人同意就此條件購買時(shí)，出租人不得拒絕；（2）當(dāng)出租人與承租人已為通知及購買表示時(shí)，出租人不得已更高價(jià)格賣給其他人。先不說這種當(dāng)然無效的作法是否合理（在后文中討論），其本身存在的問題是：當(dāng)法院宣布出賣人與第三人的買賣關(guān)系無效以后，優(yōu)先購買權(quán)人并不能當(dāng)然地以出賣人與第三人達(dá)成的條件購得標(biāo)的物，這就可能會使優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利落空。因此，我國立法應(yīng)對此問題作出明確規(guī)定. 對承租人的效力承租人除了支付租金、按約定的方式使用房屋、不得隨意轉(zhuǎn)租房屋外，在行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，還必須履行以下幾項(xiàng)義務(wù)：第一、必須以“同等條件”購買房屋。在行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)不能損害出賣人的實(shí)體利益，造成出賣人與優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)濟(jì)利益的失衡。此處的“同等條件”有絕對同等說和相對同等說，筆者認(rèn)為，只要不損害出租人的利益即可，這里的“同等條件”主要指價(jià)格和支付方式的相同。承租人優(yōu)先購買權(quán)因保護(hù)承租人這一弱勢群體而設(shè)，專屬于承租人所有；同時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)作為一種形成權(quán)，不可脫離基礎(chǔ)法律關(guān)系而存在。如優(yōu)先購買權(quán)人轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，其轉(zhuǎn)讓行為無效，受讓人不得對標(biāo)的物行使優(yōu)先購買權(quán)。這主要分為二種情況：一是出租人出賣房屋時(shí)履行了通知義務(wù)，承租人應(yīng)該在收到通知后的一定期限內(nèi)行使，超過期限不得行使。第四、承租人優(yōu)先購買權(quán)人不得撤回行使優(yōu)先購買權(quán)的意思表示。因此，當(dāng)權(quán)利人以第三人同等條件向義務(wù)人作出行使優(yōu)先購買權(quán)的意思表示時(shí)，買賣關(guān)系已經(jīng)成立。對第三人的效力。筆者在前面已經(jīng)論述，承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，具有對抗第三人的效力，如果出租人不通知承租人就將房屋賣給第三人，承租人可以行使對物追及權(quán)，請求法院宣告該房屋買賣無效?！兑庖姟返?18條實(shí)際上間接排斥了第三人的善意取得。若出租人已將房屋辦理登記移轉(zhuǎn)于第三人時(shí)，承租人地位如何呢？也就是有的學(xué)者所提出的，承租人優(yōu)先購買權(quán)是否優(yōu)先于第三人的善意取得呢？按照傳統(tǒng)民法理論，善意取得制度適用的是動產(chǎn)，不動產(chǎn)采取的是登記公示制度，不適用善意取得制度。但是在2007年3月，全國人民代表大會通過的《中華人民共和國物權(quán)法》第106條規(guī)定：“受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失?！庇纱丝梢?，善意取得制度不僅適用于動產(chǎn)，也適用于不動產(chǎn)。法律設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)是為了保護(hù)承租人的合法權(quán)益，但同時(shí)也應(yīng)該維護(hù)第三人的合法利益，未登記備案的租賃合同能否對抗第三人，觀點(diǎn)不盡統(tǒng)一，主要有以下兩種：一種是完全否認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，如《上海市房屋租賃條例》第15條第2款規(guī)定，房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)的，承租人不得對抗第三人；另一種是限制承租人優(yōu)先購買權(quán)行使，如江蘇省高級人民法院《1999年全省民事審判工作座談會紀(jì)要》中規(guī)定，未辦理登記備案手續(xù)的租賃合同不得對抗善意第三人?！保?，其欲取得對抗第三人的效力，應(yīng)具備一定的物權(quán)公示外觀。最高人民法院民一庭的傾向性意見也認(rèn)為，承租人的優(yōu)先權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，應(yīng)該依法保護(hù)。對準(zhǔn)物權(quán)的保護(hù)要和所有權(quán)的保護(hù)相區(qū)別。但取得人取得權(quán)利時(shí)知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外。當(dāng)善意第三人取得標(biāo)的物，承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，承租人可以向出租人主張侵權(quán)損害賠償損失。（二）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)效力沖突之處理只要存在權(quán)利，權(quán)利之間的沖突就是經(jīng)常的和必然的?！?[49]也就是在同一標(biāo)的物上存在幾個優(yōu)先購買權(quán)，幾個權(quán)利人都主張自己的權(quán)利，某一權(quán)利的行使就會排除其他權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。同質(zhì)競合就是指承租人與承租人之間的優(yōu)先購買權(quán)的沖突；異質(zhì)競合就是指承租人優(yōu)先購買權(quán)與其他形式優(yōu)先購買權(quán)的沖突?，F(xiàn)具體分析如下：承租人優(yōu)先購買權(quán)之間沖突之處理承租人優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，數(shù)個承租人同時(shí)要求購買出租人出售的房屋?！兜聡穹ǖ洹返?13條規(guī)定：“1．?dāng)?shù)人共有先買權(quán)者，僅得由全體行使之；2．權(quán)利人中的一人權(quán)利不行使時(shí)，其他人仍得以全體行使先買權(quán)。[50]還有人主張，承租人有約定的，按約定；沒有約定的，按比例購買。[51] 筆者認(rèn)為，當(dāng)數(shù)個承租人同時(shí)要求購買出租人出售的房屋時(shí)，由于各當(dāng)事人處于相同的法律地位，他們的權(quán)利都是平等的，相互之間沒有優(yōu)先效力，可按一般買賣處理，在價(jià)格不同的情況下，誰的買價(jià)高就由誰購買。第二，出租人可以按照有利于發(fā)揮房屋的整體經(jīng)濟(jì)與社會效益處理。（1）承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓?！薄兑庖姟返?2條也規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。當(dāng)承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)并存發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)保護(hù)哪一個權(quán)利人的優(yōu)先購買權(quán)？在我國學(xué)者中，存在以下幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)不可能并存，在按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，只能由其他按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，在出租人轉(zhuǎn)讓租賃物時(shí)，只有承租人才能行使優(yōu)先購買權(quán)。故這兩種優(yōu)先購買權(quán)無法并存發(fā)生沖突。此時(shí)甲乙所享有的，不是具體的哪一套住房，而是對兩套房屋這一共有財(cái)產(chǎn)的份額。反之，如果共有人甲乙經(jīng)協(xié)商決定出賣其共有的房屋一套，乙（此時(shí)是作為房屋的競買者而非所有權(quán)人）欲購買，則此時(shí)該房的承租人丁享有對房屋的優(yōu)先購買權(quán)。[53]第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，要確定這兩種優(yōu)先購買權(quán)的效力，必須從基礎(chǔ)關(guān)系著手分析，共有人優(yōu)先購買權(quán)是基于共有關(guān)系而產(chǎn)生，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同這一債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生。從時(shí)間上來看，共有關(guān)系發(fā)生在先，租賃關(guān)系發(fā)生在后，即使租賃權(quán)物權(quán)化以后，發(fā)生在先的物權(quán)也應(yīng)優(yōu)先于發(fā)生在后的物權(quán)。王澤鑒先生也認(rèn)為：“所有權(quán)之關(guān)系為恒久之關(guān)系，租賃、地上權(quán)或典權(quán)之設(shè)定，多受有期間之限制，為簡化土地之物權(quán)關(guān)系，發(fā)揮土地之用益價(jià)值，明定共有人享有較優(yōu)先之優(yōu)先承購權(quán)在立法論上似值考慮”[54]這是我國民法界通說。[55]第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，討論權(quán)利并存之處理，只能從該權(quán)利性質(zhì)比較得出，不能從該權(quán)利所產(chǎn)生之基礎(chǔ)關(guān)系推出，共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)均為物權(quán)性權(quán)利。[56]然而該優(yōu)先購買權(quán)到底是物權(quán)性權(quán)利還是債權(quán)性權(quán)利，理論界有分歧，立法與司法上有不同的規(guī)定，不具有普適性。”由此可知，承租人的優(yōu)先購買權(quán)可以對抗第三人，具有物權(quán)的效力。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的， 應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益?！彼怨灿腥说膬?yōu)先購買權(quán)僅系共有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能對抗第三人，只有債權(quán)之效力。[57] 此種觀點(diǎn)為我國臺灣地區(qū)司法實(shí)務(wù)界通說。以上四種觀點(diǎn)均持之有故，言之有理。比如，張某與陳某在2004年6月分別出資9萬元、6萬元，共同購買了位于本縣躍進(jìn)路上的一間店面房，用于合伙經(jīng)營旅社，經(jīng)營中因意見不一，雙方協(xié)議終止合伙，除該店面房外，其他債權(quán)債務(wù)和財(cái)產(chǎn)均已協(xié)商一致并進(jìn)行了處理。2005年5月，張某因家庭突遇變故，急需資金，將自己的份額以10萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了陳某，邵某以張某和陳某的轉(zhuǎn)讓行為侵犯了其承租人的優(yōu)先購買權(quán)為由，于2005年12月訴至法院，要求確認(rèn)張某和陳某的轉(zhuǎn)讓行為無效，并主張以相同的轉(zhuǎn)讓價(jià)格10萬，購買張某的份額。在此案的處理問題上，法院內(nèi)部大致有四種不同意見。第二種意見認(rèn)為：在出租人張某處分其財(cái)產(chǎn)時(shí)，邵某作為承租人，享有優(yōu)先購買權(quán)。第四種意見認(rèn)為：承租人邵某和共有人陳某均有優(yōu)先購買權(quán)，但共有人陳某基于物的所有權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)先于承租人邵某基于租賃合同關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購買權(quán)和共有人的優(yōu)先購買權(quán)都是法律賦予的合法權(quán)利。筆者認(rèn)為，法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突，應(yīng)堅(jiān)持“兩利相權(quán)取其重”的價(jià)值取向進(jìn)行平衡，確定共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。對共有人而言，優(yōu)先購買權(quán)的存在所獲得的效益是共有物的完整、穩(wěn)定的占有和共有物的充分利用，為此支付的代價(jià)是第三人同等條件下購買機(jī)會的喪失，以及第三人交易風(fēng)險(xiǎn)