論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度-閱讀頁(yè)
2025-04-28 01:43本頁(yè)面
【正文】 通，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。否則，當(dāng)事人之間不僅沒有登記請(qǐng)求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提起訴訟。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對(duì)抗力，依目前大多數(shù)學(xué)者的看法及我國(guó)司法、立法實(shí)踐，應(yīng)采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。登記制度為物權(quán)實(shí)體法服務(wù)，故實(shí)體物權(quán)種類、內(nèi)容、方式的法定是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的基礎(chǔ)，登記權(quán)利范圍就因各國(guó)法定物權(quán)之不同而不同?！倍覈?guó)臺(tái)灣登記權(quán)利范圍與此不同，計(jì)有所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、耕作權(quán)。而我國(guó)現(xiàn)代的物權(quán)制度呈開放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)的不統(tǒng)一，而且表現(xiàn)為類型的未法定，物權(quán)變動(dòng)的未法定，如我國(guó)農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)等作為物權(quán)的依據(jù)是否充分頗值討論，但這些權(quán)利類型不僅存在，而且日益有物權(quán)的特征?！锻恋氐怯浺?guī)則》亦采開放式方法，其第2 條規(guī)定：土地登記是依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的登記。大陸法系的大多數(shù)國(guó)家由于采物權(quán)法定之立法主義，故其登記權(quán)利亦隨之法定，整個(gè)物權(quán)制度的概念、內(nèi)容、體系歷經(jīng)百年而無(wú)實(shí)質(zhì)改變；而我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，物權(quán)放任主義有其適宜的土壤，并且一定程度上有挖掘、整理、發(fā)展中國(guó)物權(quán)之功效，但相應(yīng)地卻帶來(lái)了登記權(quán)利的開放性及開放性弊端防止問題，如在法律上，土地他項(xiàng)權(quán)利就是一個(gè)開放的概念；隨著土地所有權(quán)和土地使用權(quán)利以外的土地權(quán)利的逐漸增加，土地他項(xiàng)權(quán)利所涵蓋的具體權(quán)利也會(huì)越來(lái)越多。所以，當(dāng)務(wù)之急是登記權(quán)利的法定化，使復(fù)雜的物權(quán)社會(huì)關(guān)系明晰化。城市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在流通中已逐步有明確的權(quán)利內(nèi)容及類型，如國(guó)有土地使用權(quán)，而農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則不然，并未真正建立土地他物權(quán)體系，土地及房屋缺乏流通性，從而并未真正進(jìn)行保障交易安全的登記，所進(jìn)行的登記不過是為了保護(hù)耕地，整理土地，政府財(cái)稅等。如果登記權(quán)利范圍容納了這些權(quán)利，同時(shí)又規(guī)定登記生效主義，則就完成了這些權(quán)利物權(quán)化及法定化，這一工作又是特定物權(quán)法的前提?，F(xiàn)代生活日益復(fù)雜，債權(quán)與物權(quán)的界限有模糊的領(lǐng)域，典型的如土地上債權(quán)所出現(xiàn)的物權(quán)化現(xiàn)象，故物權(quán)有一定公示方法后，其具體存在的合理性便可以被確認(rèn)。為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)的問題，各國(guó)規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國(guó)民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國(guó)民法的異議登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)，例如在瑞士民法，先買權(quán)、買回權(quán)、購(gòu)買權(quán)、用益和使用權(quán)、使用租賃權(quán)等債權(quán)均可預(yù)登記。預(yù)告登記制度的核心問題在于其效力。關(guān)于異議登記的效力，有國(guó)家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國(guó)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請(qǐng)不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N。此所以在沒有處分合意的買賣預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對(duì)的，無(wú)法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。從整體看，我國(guó)并無(wú)預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要?；谏鲜?，我們得出如下立法建議：確立登記行為私法觀念，建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等；確立物權(quán)行為獨(dú)立與無(wú)因基礎(chǔ)上的實(shí)質(zhì)審查主義，公開登記簿以確立公示與公信原則；確立囑托登記、宣告登記、公有物登記、區(qū)分建筑物登記、預(yù)告登記等登記種類。參考文獻(xiàn) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》第12條；《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第3條、第6條；《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條；《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）第59條；《中華人民共和國(guó)草原法》第3條；《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第41條。梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿——條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》，6頁(yè)，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000。8 / 8
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