論不動產(chǎn)物權(quán)登記制度(編輯修改稿)
2025-05-10 01:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 易。另外，雖然登記之效力具有統(tǒng)一性，并且自登記簿上登記后始生效力，但是登記并不是行政機關(guān)的權(quán)力，對于符合法律要求的形式要件的登記申請.再次，自羅馬法以來，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區(qū)別之實意“除理論認識目的以外，厥載于救濟程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟，由行政機關(guān)或行政法院管轄?！本偷怯浿贫榷?，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機關(guān)應(yīng)負登記錯誤之賠償責(zé)任。綜上所述，登記性質(zhì)上為私法行為當(dāng)無異議，其特殊之處在于其是國家設(shè)立的擔(dān)負公共職能的機關(guān)參與的私法行為。故此，立法者應(yīng)注意登記之私法屬性及保護交易安全之功能，應(yīng)摒棄批準(zhǔn)式的行政行為觀念，剝奪登記機關(guān)之行政特權(quán)，確立其為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場，這對中國真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義。三、中國不動產(chǎn)權(quán)利登記的制度問題與解決方案我們認為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預(yù)私權(quán)的問題，登記的效力問題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護問題以及物權(quán)爭議訴訟的保全問題。（一）登記機關(guān)不統(tǒng)一問題的解決我們認為，我國登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)。統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記機關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊自然便統(tǒng)一了。我國舊民法制定之時，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機關(guān)的獨立部門——地政局統(tǒng)一負責(zé)。二是不動產(chǎn)登記機關(guān)的統(tǒng)一性。為維護在不動產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時也因為不動產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內(nèi)或一個統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動產(chǎn)，也不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機關(guān)負責(zé)。關(guān)于登記機關(guān)統(tǒng)一性的問題，廣州、深圳等地已實行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認。我們認為，物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，解決好這一問題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗，建立統(tǒng)一獨立的登記機關(guān). （二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問題的解決利用登記機關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時也帶來了公權(quán)力對私權(quán)利侵?jǐn)_的問題。為解決這一問題，無論采取實質(zhì)審查主義國家還是采取形式審查主義國家，均采取了一些補救措施，典型的如德國的物權(quán)行為理論、法國及日本的公證制度等。實質(zhì)審查主義。實質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機關(guān)不僅就登記之申請在登記程序法上是否適合加以審查，同時就其登記的申請，是否與實體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請，是否在登記程序法上賦予登記機關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請，是否為實體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點是公權(quán)力不干預(yù)私權(quán)利，登記的效力純依當(dāng)事人意思自治，登記并無公信力，僅有對抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。我國登記機關(guān)在進行登記時所擁有的權(quán)利相當(dāng)大，不僅如德國實質(zhì)登記主義那樣對當(dāng)事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實的權(quán)限，力求達到“客觀真實”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。我國土地立法實質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對其弊端加以補救，才能達到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開放以來的登記實踐看，大部分登記機關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實性得到保證，登記機關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點。（三）不動產(chǎn)登記效力問題物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對相關(guān)當(dāng)事人所施加的實際作用。它是整個登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國可以劃分為登記生效主義及登記對抗主義，德國是典型的登記生效主義國家，而且其登記還有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對于信賴此項公示方法所表
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