【文章內(nèi)容簡介】 部門核準登記的社會團體；（5）經(jīng)核準登記領取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)；（這是；兩個司法解釋共有的規(guī)定）（6）法人依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構；（7）中國人民銀行、各專業(yè)銀行設在各地的分支機構；（8）中國人民保險公司設在各地的分支機構等。這些機構在學理上也被稱為“非法人團體”或“第三類團體”。3．國家的，可以不登記（9條2款），最好登記。（二）應登記的標的物1．不動產(chǎn)（9條等）：土地所有權；建設用地使用權；房屋2．特殊的動產(chǎn)：船舶、航空器、機動車輛（42條）3．有關權利：建設用地使用權抵押（180條1款2項等）；基金份額、股權出質（225條）；知識產(chǎn)權質權（227條）（三）土地登記與房屋登記的關系土地和建筑改良物雖均為不動產(chǎn)，但屬性不一，標示各異，故分別辦理登記。而就土地登記和建筑物登記二者間的關系，各相關法律法規(guī)也作出了相應的規(guī)定：依深圳市《房地產(chǎn)登記條例》第7條的規(guī)定，“土地上已有建筑物、附著物的，土地及建筑物、附著物應同時登記。土地使用權未經(jīng)核準登記的，建筑物、附著物所有權或他項權不予登記。”這表明了土地使用權登記處于更為基礎的位置。因為若土地使用權未進行登記的話，建筑物的登記便無所依附，未取得土地使用權而建造房屋也就成為了違法建筑物。依《城市房屋權屬登記管理辦法》第6條的規(guī)定，“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致的原則?！奔捶课莸怯浐屯恋厥褂脵嗟怯浀臋嗬黧w應一致。而前述各條例并未體現(xiàn)出這一要求，即土地使用權人和房屋所有權人可以是不一致的，此時，房屋所有權可以建立在次土地使用權或基于土地使用權的出租關系基礎之上。（四）登記的類型1．總登記和初始登記1）不動產(chǎn)登記之根本目的即為建立完整清晰的地籍制度，并對土地上的房屋等建筑物的情況獲得清楚的了解，并通過對不動產(chǎn)的標示和權屬狀況的變動進行登記，實現(xiàn)對不動產(chǎn)的行政管理，并建立適合市場需求的公示、公信制度，維護交易安全，而這一目的的完成首先要對一定區(qū)域內(nèi)的所有的土地、房屋等不動產(chǎn)進行全部登記，這一登記即為不動產(chǎn)總登記。而不動產(chǎn)總登記后，仍然會產(chǎn)生新增土地、新建房屋，也會有尚未登記或遺漏登記的不動產(chǎn)，對這些不動產(chǎn)的登記即屬初始登記?？梢哉f不動產(chǎn)總登記和初始登記是不動產(chǎn)登記的基礎和開端，是其后進行的一系列登記的起始點。就二者的性質而言，亦屬相同，都是對不動產(chǎn)權利的靜態(tài)登記。2）初始登記（第9條以下）：適用于新建房屋、新增土地、出讓建設用地使用權、設立地役權、設立宅基地使用權等場合；房屋所有權登記應當按照權屬單元以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權屬界限的部分為基本單元進行登記。建設部制定的《商品房銷售管理辦法》適用于商品房現(xiàn)售和商品房預售，對該辦法的規(guī)定應注意兩點：一是該辦法規(guī)定在商品房交付前開發(fā)商應進行房屋測量；二是商品房買受人應辦理房屋所有權登記手續(xù)，而房地產(chǎn)開發(fā)商負協(xié)助義務。國務院制定的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》于第33條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?《城市商品房預售管理辦法》第12條也僅規(guī)定：“預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)?！?）房地產(chǎn)一體化登記：如果采用了一體化的原則，在相應的登記問題上也應注意公示問題。一則我國尚未廣泛推行房地登記的一體化，房屋登記簿和土地登記簿在很多地域內(nèi)上是分立的，一體化必須在兩個登記簿上現(xiàn)顯示出來，即土地登記簿和房屋登記簿須分別標示出房屋的狀況和建設用地使用權的情況，以使二者協(xié)調一致。二則，應在房屋登記簿中標示出整幢區(qū)分建筑物的情況，如整幢建筑物的面積、層數(shù)、各層面積、各區(qū)分建筑物的面積等，以便管理、查對，分清區(qū)分建筑物所有人的權利。2．變更登記（9條等）在不動產(chǎn)進行總登記后，不動產(chǎn)權屬及其自然狀況發(fā)生變動時即需進行不動產(chǎn)變更登記，從而從個別的角度對不動產(chǎn)狀態(tài)的記載加以變動，使其與實際狀態(tài)保持一致，并保證不動產(chǎn)登記簿的正確性和公信力，即變更登記系維持地籍資料正確性之動態(tài)登記?！斗康禺a(chǎn)管理法》第60條第3款、《土地登記規(guī)則》第2條、《城市房屋權屬登記管理辦法》的第18條、《關于變更土地登記的若干規(guī)定》第1項等，都規(guī)定了變更登記。不動產(chǎn)變更登記應限定為對既存登記的部分正常變動進行的登記，它不包括權利或權利客體的消滅。不動產(chǎn)變更登記可分為不動產(chǎn)權利的變更登記和登記事項的變更登記。不動產(chǎn)權利的變更登記，是指不動產(chǎn)權利移轉、分割、合并、設定和增減時所為的變更登記。不動產(chǎn)登記事項的變更登記有不動產(chǎn)權利人更名登記和住址變更登記、不動產(chǎn)地址變更登記、使用用途變更登記和更名登記及不動產(chǎn)權證書的換領和補發(fā)登記等。國有土地使用權的設定登記、限制登記（含預告登記）、涂銷登記、消滅登記不宜納入變更登記的范疇，國有土地使用權的設定登記在我國宜納入初始登記，其他宜單獨規(guī)定。3．移轉登記或稱過戶登記（第9條以下）：適用于轉讓建設用地使用權、房屋買賣等場合；4．更正登記：權利人（實際的權利人）、利害關系人（如實際權利人的債權人、繼承人、配偶等）認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤（包括遺漏）的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正（第19條第1款）。它是對不正確的不動產(chǎn)登記進行更正的登記程序。更正登記通過對登記簿上不正確登記的糾正，使登記權利狀態(tài)符合事實權利狀態(tài)，進而避免真正權利人因登記公信力受到損害。更正后的登記自始即發(fā)生效力。涉及更正登記的規(guī)定有，《土地登記規(guī)則》第71條規(guī)定：“土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯登或者漏登的，土地管理部門應當辦理更正登記；利害關系人也可以申請更正登記?！薄冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第25條規(guī)定：“有下列情形之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書：（一）申報不實的；（二）涂改房屋權屬證書的；（