【文章內(nèi)容簡介】 部門核準登記的社會團體；（5）經(jīng)核準登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)；（這是；兩個司法解釋共有的規(guī)定）（6）法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)；（7）中國人民銀行、各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機構(gòu)；（8）中國人民保險公司設(shè)在各地的分支機構(gòu)等。這些機構(gòu)在學(xué)理上也被稱為“非法人團體”或“第三類團體”。3．國家的，可以不登記（9條2款），最好登記。（二）應(yīng)登記的標的物1．不動產(chǎn)（9條等）：土地所有權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；房屋2．特殊的動產(chǎn)：船舶、航空器、機動車輛（42條）3．有關(guān)權(quán)利：建設(shè)用地使用權(quán)抵押（180條1款2項等）；基金份額、股權(quán)出質(zhì)（225條）；知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)權(quán)（227條）（三）土地登記與房屋登記的關(guān)系土地和建筑改良物雖均為不動產(chǎn)，但屬性不一，標示各異，故分別辦理登記。而就土地登記和建筑物登記二者間的關(guān)系，各相關(guān)法律法規(guī)也作出了相應(yīng)的規(guī)定：依深圳市《房地產(chǎn)登記條例》第7條的規(guī)定，“土地上已有建筑物、附著物的，土地及建筑物、附著物應(yīng)同時登記。土地使用權(quán)未經(jīng)核準登記的，建筑物、附著物所有權(quán)或他項權(quán)不予登記。”這表明了土地使用權(quán)登記處于更為基礎(chǔ)的位置。因為若土地使用權(quán)未進行登記的話，建筑物的登記便無所依附，未取得土地使用權(quán)而建造房屋也就成為了違法建筑物。依《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條的規(guī)定，“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則?！奔捶课莸怯浐屯恋厥褂脵?quán)登記的權(quán)利主體應(yīng)一致。而前述各條例并未體現(xiàn)出這一要求，即土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人可以是不一致的，此時，房屋所有權(quán)可以建立在次土地使用權(quán)或基于土地使用權(quán)的出租關(guān)系基礎(chǔ)之上。（四）登記的類型1．總登記和初始登記1）不動產(chǎn)登記之根本目的即為建立完整清晰的地籍制度，并對土地上的房屋等建筑物的情況獲得清楚的了解，并通過對不動產(chǎn)的標示和權(quán)屬狀況的變動進行登記，實現(xiàn)對不動產(chǎn)的行政管理，并建立適合市場需求的公示、公信制度，維護交易安全，而這一目的的完成首先要對一定區(qū)域內(nèi)的所有的土地、房屋等不動產(chǎn)進行全部登記，這一登記即為不動產(chǎn)總登記。而不動產(chǎn)總登記后，仍然會產(chǎn)生新增土地、新建房屋，也會有尚未登記或遺漏登記的不動產(chǎn)，對這些不動產(chǎn)的登記即屬初始登記?？梢哉f不動產(chǎn)總登記和初始登記是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)和開端，是其后進行的一系列登記的起始點。就二者的性質(zhì)而言，亦屬相同，都是對不動產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)登記。2）初始登記（第9條以下）：適用于新建房屋、新增土地、出讓建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)立地役權(quán)、設(shè)立宅基地使用權(quán)等場合；房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進行登記。建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》適用于商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售，對該辦法的規(guī)定應(yīng)注意兩點：一是該辦法規(guī)定在商品房交付前開發(fā)商應(yīng)進行房屋測量；二是商品房買受人應(yīng)辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，而房地產(chǎn)開發(fā)商負協(xié)助義務(wù)。國務(wù)院制定的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》于第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。” 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第12條也僅規(guī)定：“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。”3）房地產(chǎn)一體化登記：如果采用了一體化的原則，在相應(yīng)的登記問題上也應(yīng)注意公示問題。一則我國尚未廣泛推行房地登記的一體化，房屋登記簿和土地登記簿在很多地域內(nèi)上是分立的，一體化必須在兩個登記簿上現(xiàn)顯示出來，即土地登記簿和房屋登記簿須分別標示出房屋的狀況和建設(shè)用地使用權(quán)的情況，以使二者協(xié)調(diào)一致。二則，應(yīng)在房屋登記簿中標示出整幢區(qū)分建筑物的情況，如整幢建筑物的面積、層數(shù)、各層面積、各區(qū)分建筑物的面積等，以便管理、查對，分清區(qū)分建筑物所有人的權(quán)利。2．變更登記（9條等）在不動產(chǎn)進行總登記后，不動產(chǎn)權(quán)屬及其自然狀況發(fā)生變動時即需進行不動產(chǎn)變更登記，從而從個別的角度對不動產(chǎn)狀態(tài)的記載加以變動，使其與實際狀態(tài)保持一致，并保證不動產(chǎn)登記簿的正確性和公信力，即變更登記系維持地籍資料正確性之動態(tài)登記?！斗康禺a(chǎn)管理法》第60條第3款、《土地登記規(guī)則》第2條、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的第18條、《關(guān)于變更土地登記的若干規(guī)定》第1項等，都規(guī)定了變更登記。不動產(chǎn)變更登記應(yīng)限定為對既存登記的部分正常變動進行的登記，它不包括權(quán)利或權(quán)利客體的消滅。不動產(chǎn)變更登記可分為不動產(chǎn)權(quán)利的變更登記和登記事項的變更登記。不動產(chǎn)權(quán)利的變更登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)、分割、合并、設(shè)定和增減時所為的變更登記。不動產(chǎn)登記事項的變更登記有不動產(chǎn)權(quán)利人更名登記和住址變更登記、不動產(chǎn)地址變更登記、使用用途變更登記和更名登記及不動產(chǎn)權(quán)證書的換領(lǐng)和補發(fā)登記等。國有土地使用權(quán)的設(shè)定登記、限制登記（含預(yù)告登記）、涂銷登記、消滅登記不宜納入變更登記的范疇，國有土地使用權(quán)的設(shè)定登記在我國宜納入初始登記，其他宜單獨規(guī)定。3．移轉(zhuǎn)登記或稱過戶登記（第9條以下）：適用于轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)、房屋買賣等場合；4．更正登記：權(quán)利人（實際的權(quán)利人）、利害關(guān)系人（如實際權(quán)利人的債權(quán)人、繼承人、配偶等）認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤（包括遺漏）的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正（第19條第1款）。它是對不正確的不動產(chǎn)登記進行更正的登記程序。更正登記通過對登記簿上不正確登記的糾正，使登記權(quán)利狀態(tài)符合事實權(quán)利狀態(tài)，進而避免真正權(quán)利人因登記公信力受到損害。更正后的登記自始即發(fā)生效力。涉及更正登記的規(guī)定有，《土地登記規(guī)則》第71條規(guī)定：“土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯登或者漏登的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)辦理更正登記；利害關(guān)系人也可以申請更正登記?！薄冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第25條規(guī)定：“有下列情形之一的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：（一）申報不實的；（二）涂改房屋權(quán)屬證書的；（