抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與貸款風(fēng)險分析教材(編輯修改稿)
2025-03-22 12:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 10畝 10畝 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險的具體表現(xiàn)和防范措施 16 ， 形式上的合法 ， 實質(zhì)上違法 ? 土地尚未實施征地補償 、 拆遷補償 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 、 農(nóng)工商總公司此種情況較多 ） ， 但是取得了土地證 防范措施： ① 現(xiàn)場核實清晰； ② 了解房地產(chǎn)權(quán)屬政策 （ 先征地拆遷補償后 ， 再辦理出讓手續(xù)；要保證通行權(quán) 、 采光權(quán) ） ； ③ 即使未能整體抵押（ 抵押登記部門要求 ） ， 應(yīng)要求客戶承諾進(jìn)行整體項目處臵 。 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險的具體表現(xiàn)和防范措施 17 ? 抵押后列入拆遷范圍的房地產(chǎn) ? 新規(guī)劃導(dǎo)致價值降低的房地產(chǎn)（包括規(guī)劃不確定房地產(chǎn)） 后果： 處分抵押物十分困難（關(guān)鍵是變現(xiàn)處分的時機(jī)與規(guī)劃實施的時機(jī)不能同步）。變現(xiàn)時須執(zhí)行招拍掛程序，延長變現(xiàn)時間。 常見類型： 劃撥土地上的房產(chǎn)，老國企的房地產(chǎn) 防范措施： 對城市規(guī)劃要有一個基本的了解；遇到舊城改造區(qū)或可能涉及拆遷區(qū)域內(nèi)的抵押物時還要對區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查，并盡量避免中長期貸款；遇到確定抵押物拆遷的情況應(yīng)迅速反應(yīng)，盡快處理。 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險的具體表現(xiàn)和防范措施 18 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險的具體表現(xiàn)和防范措施 ,變現(xiàn)空間小或只能定向變現(xiàn)的情況 表現(xiàn)： 地下車庫；鍋爐房、變電室；配套商業(yè)（社區(qū)會所）；賓館酒店中的娛樂設(shè)施；居民唯一居所、回遷房、私立學(xué)校、醫(yī)院等情況變現(xiàn)難度大；工業(yè)園區(qū)等變現(xiàn)受限 。 常見類型： 大型住宅區(qū)內(nèi)的配套房地產(chǎn)，大型度假村中的部分房地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)等 。 防范措施： 臵換抵押物、降低抵押率、整體抵押 、有的應(yīng)盡量避免作為抵押物。 19 （設(shè)定權(quán)屬狀況與實際狀況的差異） 表現(xiàn)： ? 地上有未拆遷的房產(chǎn)，欠付拆遷款、征地費等 ? 地價款、土地開發(fā)費、土地轉(zhuǎn)讓費未交清的情況 ? 超規(guī)劃面積未補辦手續(xù)房地產(chǎn) ? 欠付建筑工程款、材料設(shè)備款、抵押債權(quán)等優(yōu)先受償款 ? 高新技術(shù)企業(yè)享受了土地取得費、出讓金等優(yōu)惠 常見類型： 新開工項目、在建工程、以前年度出讓項目。 防范措施： 臵換抵押物、降低抵押率、先完善后抵押、重點關(guān)注優(yōu)先受償款和其它未付款項 （核查合同、付款憑證、優(yōu)先受償款證明）。 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險的具體表現(xiàn)和防范措施 20 10. 無法取得預(yù)售許可證項目 無法取得預(yù)售許可證，不能辦理按揭貸款 常見類型 ： ? 小產(chǎn)權(quán)房 ? 集體土地上的房地產(chǎn) ? 回遷房 防范措施： 不要作為貸款抵押物 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險的具體表現(xiàn)和防范措施 21 ? 在建工程將來能否取得合法權(quán)證存在不確定因素 ， 從謹(jǐn)慎性原則出發(fā) ，其價值體現(xiàn)應(yīng)趨向于成本價格 ， 謹(jǐn)防爛尾風(fēng)險 ? 工程進(jìn)度款與工程款 、 欠款應(yīng)有委托方及承包方確認(rèn) ， 項目檔次與預(yù)期交房標(biāo)準(zhǔn)搞清楚 ? 合法性原則為前提 ， 面積不超規(guī) ， 不違規(guī)開工 （ 無施工許可證建筑物價值不應(yīng)考慮 ） ? 建筑面積內(nèi)涵可能會有變化 ? 特別注意在建工程部分抵押的問題 二、抵押房地產(chǎn)風(fēng)險的具體表現(xiàn)和防范措施 2
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1