【文章內(nèi)容簡介】 饋。 　A支行個人住房按揭貸款風(fēng)險控制現(xiàn)狀　?、棚L(fēng)險識別現(xiàn)狀風(fēng)險識別是風(fēng)險控制的基礎(chǔ)和前提，風(fēng)險識別是事前風(fēng)險控制的主要手段，包括風(fēng)險感知和風(fēng)險判斷。當(dāng)前，A支行在風(fēng)險感知方面，主要依賴客戶經(jīng)理的主觀經(jīng)驗判斷及對于借款人主動提交的有限資料的信息真實性的判斷，這些因素往往會受到客戶經(jīng)理主觀判斷的影響。在客戶經(jīng)理受到銀行經(jīng)營指標(biāo)的考核壓力下，甚至可能引發(fā)道德風(fēng)險。在對客戶經(jīng)理調(diào)查真實性的風(fēng)險控制方面，主要是由風(fēng)險經(jīng)理承擔(dān)的，風(fēng)險經(jīng)理通過分析客戶經(jīng)理的判斷結(jié)果，對借款人的相關(guān)信息進行更加全面、詳盡的分析，確定借款人的還款能力和信用狀況，為決策環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)資料。 A支行在風(fēng)險識別方面，無論是風(fēng)險感知還是風(fēng)險判斷，都存在一定的不足和問題。一方面，在風(fēng)險感知中，過于依賴客戶經(jīng)理的主觀判斷，有引發(fā)道德風(fēng)險的可能性。另一方面，在風(fēng)險判斷中，風(fēng)險經(jīng)理并不是專門進行風(fēng)險分析的團隊， ⑵還款過程風(fēng)險控制現(xiàn)狀目前，A支行在個人住房按揭貸款風(fēng)險控制中，基本上處于一種斷層狀態(tài)，當(dāng)完成放款后，除由總行統(tǒng)一在還款日之前發(fā)送提醒信息，及逾期后統(tǒng)一發(fā)送一次催收信息外，對本支行內(nèi)部并未作出對借款人還款過程全面追蹤的監(jiān)管要求，這也是基于現(xiàn)實中個人住房按揭貸款，違約對象眾多的管理難題。在逾期違約方面，逾期違約成本過低，較之于信用卡的高額利息及復(fù)利計算方法，按揭貸款逾期的罰息過低。造成這一問題的一個關(guān)鍵原因就在于目前 A支行尚無較為完整的還款過程風(fēng)險控制體系，事中風(fēng)險控制方法較為單一，并且缺乏力度，還款人逾期違約的成本較低，從而導(dǎo)致大量還款人存在逾期違約的現(xiàn)象。⑶損失處理現(xiàn)狀 當(dāng)部分個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)違約情況時，A支行首先對還款人的還款能力進行調(diào)查，當(dāng)確定還款人完全不具備還款能力時，同還款人進行交涉和談判，最終執(zhí)行合同規(guī)定，收回房產(chǎn)所有權(quán)，并且進行資產(chǎn)處置。資產(chǎn)處置的目的是為了降低由此帶來的損失，但是應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)還款人具備還款能力，但是出于投資目的，在完全理性的基礎(chǔ)上，如果選擇故意違約，A支行并沒有較好的處理方法，此時一般房產(chǎn)價值出現(xiàn)了大幅度縮水，并且差值部分已經(jīng)超過了利息和剩余貸款的總額。從 2015年 A支行的個人住房按揭貸款違約房產(chǎn)處置情況來看，由于2014年以來房價的企穩(wěn)，抵押物增值較低甚至出現(xiàn)負(fù)增長，甚至在這一時期還出現(xiàn)了市場供求不平衡的情況，一旦在某一時期內(nèi)無法處置該資產(chǎn)，那么房產(chǎn)也就成為了銀行不良資產(chǎn)，造成其不良率的提高。 ４　A支行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險管理中存在的問題及成因４．１　假按揭風(fēng)險與分析眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金需求量極大的行業(yè)，尤其是某些樓盤在獲得土地使用權(quán)時已經(jīng)支付很大代價的企業(yè)，在住房建設(shè)的后期階段極易出現(xiàn)資金量緊缺的情況。此時的房地產(chǎn)公司，能抵押的資產(chǎn)早已辦理貸款，唯一能取得資金的辦法就是通過銷售住房獲得銷售款項來支持樓盤的后期開發(fā)。實踐中，假按揭出現(xiàn)可能性大小與開發(fā)商的資質(zhì)的高低負(fù)相關(guān)，在2012年以來房地產(chǎn)低迷發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了部分資質(zhì)較低的或零開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商開發(fā)的項目 ，因為項目選址規(guī)劃等問題導(dǎo)致的樓盤滯銷后，開發(fā)商由于前期開發(fā)積欠了大量資金，鋌而走險選擇此種資金回籠的較多，而資質(zhì)較好的大中型開發(fā)商，由于資金來源渠道豐富，開發(fā)項目經(jīng)驗成熟及累計的口碑效應(yīng)，較少出現(xiàn)滯銷狀況，發(fā)生假按揭的可能性也較小。如此本來是用于方便居民買房的個人住房按揭貸款就成了房地產(chǎn)企業(yè)借以融資的載體，出現(xiàn)“假按揭”。在這里，所謂的“假按揭”一般是指借款人具有虛假的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款資金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)商先將未賣出的樓盤過戶給房地產(chǎn)中介公司或個人，然后中介和個人再以購房者的名義向銀行申請個人住房貸款并將按揭的房屋設(shè)為抵押物，之后開發(fā)商再要求中介和個人將申請來的銀行貸款通過轉(zhuǎn)賬或提現(xiàn)的方式轉(zhuǎn)移到他的手中，如此，房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)到了獲取銀行信貸資金的目的?！凹侔唇摇辟J款業(yè)務(wù)的表現(xiàn)形式 “假按揭”在經(jīng)濟活動中具有多種表現(xiàn)形式。其中最常見的一種是開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境，通過虛擬購房人，并與之簽訂購房合同，然后再以虛擬的購房人的名義向銀行申請個人住房貸款，從而騙取銀行信貸資金。如此，開發(fā)商便能盡快的銷售完房屋收回投資，乃至獲利，將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。其他形式的“假按揭”還表現(xiàn)為以個人住房按揭貸款的名義為開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營融資；開發(fā)商與購房人勾結(jié)規(guī)避國家規(guī)定的期房購買最低首付政策建筑單位為開發(fā)商墊付資金修建住房后由于種種原因開發(fā)商資金鏈斷裂以致無法支付拖欠建筑單位的工程款時出現(xiàn)的工程房屋抵債型“假按揭”等。房地產(chǎn)行業(yè)的“假按揭”業(yè)務(wù)主要有以下表現(xiàn)形式,　?、盘摌?gòu)借款人　　房地產(chǎn)開發(fā)商通過偽造借款人署名的方式向銀行提供不實的申請材料和購房合同，從而向銀行申請貸款。當(dāng)銀行同意貸款申請后，開發(fā)商繼續(xù)以偽造的借款人簽名與銀行簽訂借款合同，后以借款人的名義還款。此類“假按揭”多是有組織、有策略的。他們利用銀行個人貸款風(fēng)險管理中存在的漏洞騙取銀行按揭貸款。如果開發(fā)商通過此方式獲得的資金沒有用于工程項目的建設(shè)之中或惡意詐騙攜款潛逃，銀行則會面臨巨大的風(fēng)險?！　、铺摌?gòu)房屋，虛假房屋面積和房價　　在全國大部分城市的房產(chǎn)管理中心已為銀行提供可以聯(lián)網(wǎng)查詢相關(guān)房屋信息及抵押登記的的金融服務(wù)平臺的情況下，此種虛構(gòu)房屋，虛構(gòu)房屋面積和房價的假按揭情況，需要開發(fā)商（賣房人）與房管局員工或與銀行員工勾結(jié)，才能通過無真實交易行為的虛假售房合同，向銀行申請個人住房抵押貸款，騙取銀行信貸資金。　?、翘摷俜课葙徺I行為 開發(fā)商以其內(nèi)部員工或關(guān)聯(lián)人的名義申請個人住房貸款。和上述第一種形式“假按揭”不同的是，此種“假按揭”合同和所有的申請材料在形式上都是合法的。一旦貸款申請成功，開發(fā)商便組織批量還款，直至違約集中發(fā)生，風(fēng)險暴露。此類“假按揭”貸款按銀行工作人員的知情情況又可細(xì)分為兩類：一是工作人員不知情，“假按揭”的發(fā)生完全是因為他們未按照上述的五個貸款流程按部就班的進行審查，從而未能識別虛假按揭而發(fā)放了貸款。二是銀行工作人員知情，他們多數(shù)是為了達(dá)到銷售業(yè)績，或為了逃避開發(fā)商無法按期償還開發(fā)貸款的責(zé)任，配合甚至參與將開發(fā)商短期的開發(fā)貸款不良貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到長期的個人住房抵押貸款風(fēng)險上，以期避免受到相關(guān)處罰?！　、仁酆蠓底? 此種形式的“假按揭”是在零首付的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。同樣是開發(fā)商與購房者、評估機構(gòu)勾結(jié)，進一步高估房價，從而使銀行實際貸出的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房屋的真實售價，銀行貸款風(fēng)險沒有完全覆蓋。這樣，開發(fā)商不僅實現(xiàn)了對購房者零首付的承諾，也套取了更多的銀行資金。之后開發(fā)商按月退還借款人多出房屋實際售價部分的本金和利息即租金，該類貸款購房行為是真實存在的，故此類形式的“假按揭”較為隱蔽，危害極大。主要表現(xiàn)形式為房價虛高。 假按揭的主要成因分析　　⑴開發(fā)商利用虛假購房合同惡意套取資金 在房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的形勢下,開發(fā)商的賺錢欲望日趨強烈,開發(fā)樓盤的速度不斷加快,從而導(dǎo)致其資金鏈條緊繃。為緩解資金壓力,保證按揭項目正常運轉(zhuǎn),開發(fā)商往往通過各種渠道進行融資,在向銀行申請貸款或民間融資受阻的情況下,部分開發(fā)商利用個人住房按揭貸款申請條件較低、銀行審查寬松、期房按揭無法辦理現(xiàn)房抵押登記的特點,通過批量偽造購房合同套取銀行資金,挪作他用。正常情況下,開發(fā)商會按時償還貸款本息,并會在資金寬裕時將貸款結(jié)清,但也有部分開發(fā)商在資金鏈出現(xiàn)問題,無力償還時,會出現(xiàn)卷款潛逃、逃廢債務(wù)的嚴(yán)重現(xiàn)象？？　?、沏y行內(nèi)部管理混亂 商業(yè)銀行部分信貸人員為提升營銷業(yè)績,對借款人購房真實性和貸款償還能力的調(diào)查和審核流于形式,片面追求貸款規(guī)模和放款速度,從而導(dǎo)致“假按揭”貸款的發(fā)生。此外,銀行間的無序競爭對開發(fā)商制造假按揭起到了推波助瀾的作用銀行間缺乏對信貸發(fā)放、借款人情況、房屋銷售狀況等信息的互通也為部分開發(fā)商就同一套房屋在不同銀行制作假按揭騙取貸款提供了可乘之機。此外,銀行內(nèi)部員工與外部人員售房人、中介機構(gòu)、開發(fā)商等相互勾結(jié),通過偽造房產(chǎn)證、房屋買賣合同等方式虛假貸款資料套取銀行信貸資金也是“假按揭”業(yè)務(wù)發(fā)生的重要原因?！　、遣糠纸杩钊巳狈Ψ梢庾R、信用意識 一些借款人法律意識淡薄,對個人信息管理隨意、輕信于人,造成信息或身份證件被借用或盜用,結(jié)果成為“假按揭”業(yè)務(wù)的受害者？？　?、葲]有明確中介機構(gòu)的職責(zé)與責(zé)任 雖然銀行貸款操作規(guī)程要求在某些情況下的信貸業(yè)務(wù)中介機構(gòu)須具備相應(yīng)的資質(zhì),但是這種規(guī)定已然流于形式。資產(chǎn)評估機構(gòu)提供的中介服務(wù)良蕎不齊,缺乏可信度,加大了銀行的貸款評估和審查的難度和風(fēng)險。４．２　借款人風(fēng)險與分析　借款人的違約種類和特點 個人住房按揭貸款借款人違約形式主要有兩種，其一，主動違約，又稱理性違約，包括主動終止還款違約和提前償還違約兩種方式。這種違約行為與個人經(jīng)濟水平和還款人力無關(guān)，但和房屋本身、房價波動以及利率水平存在密切關(guān)系。其二，被迫違約，是指借款人每月有還款的意愿，但由于經(jīng)濟上沒有還款能力而違約。這種違約行為和個人收入水平及支付能力的變動存在直接關(guān)系?！€人住房按揭貸款主動違約風(fēng)險　　⑴提前還款型違約風(fēng)險　　提前還款風(fēng)險是指：借款人在合同規(guī)定的還款期限內(nèi)，對于剩余的貸款額不再履行原有合同規(guī)定在以后期間按期償還，而采取提前償還本金的方式，使銀行蒙受損失的風(fēng)險。提前償還雖然不會使銀行的貸款資金變成不能收回的壞賬損失，但是卻會減少銀行的收益同時帶來一些風(fēng)險，主要會帶來以下兩個方面的不利影響：　　①借款人提前償還會打亂銀行原有的資金投放計劃。銀行通常會把資金分別投放到高風(fēng)險領(lǐng)域、一般風(fēng)險領(lǐng)域和低風(fēng)險業(yè)務(wù)三個不同領(lǐng)域。銀行通常將個人住房貸款視為低風(fēng)險業(yè)務(wù)，面對個人住房貸款借款人提前償還的本金，銀行必將會為這筆資金尋求新的投資項目，那么這筆資金便不一定會再次投放到低風(fēng)險領(lǐng)域，這樣一來便會打亂銀行原有的資金投放安排。　?、趯μ崆皟斶€資金的管理會增加銀行管理成本。因為，銀行的產(chǎn)品就是貨幣，銀行就是靠經(jīng)營貨幣，使貨幣具有流動性而獲得收益的，提前還款的資金使銀行得到一筆安排意外的資金流入，面對這樣一筆資金，銀行必然不會閑置，所以，銀行方面必然會為這筆借款人提前償還的回流資金尋找新的投資渠道，這樣將勢必需要花費人力、物力、財力等資源，再投資成本的增加，此外，由于提前還款具有不確定性，導(dǎo)致銀行不能按照通常的程序進行處理，銀行還需要安排專門人員協(xié)助提前償還的借款人辦理很多相關(guān)手續(xù)以及申報等程序，一定程度上加大了銀行的人工成本，削弱了這筆提前回流資金原有的獲利能力，導(dǎo)致銀行收益減少。 鑒于銀行間的競業(yè)競爭壓力，各銀行普遍對于提前還款的借款人的違約行為僅在限定期限內(nèi)收取少量的違約金，這也是導(dǎo)致借款人選擇提前還款的一個原因，因為對借款人而言提前還款不僅可以節(jié)約很多利息支出，而且也不用付出特別大的違約成本。根據(jù)對A支行個人貸款歷史數(shù)據(jù)的分析，借款人在5年之內(nèi)提前完全償還資金的比例較大。根據(jù)以上提前還款的統(tǒng)計結(jié)果，銀行實踐中逐漸減少從合約上對提前還款的限制和處罰，而是采取預(yù)約還款制度，更多的通過在貸款規(guī)模寬松時期延長預(yù)約時間，在貸款規(guī)模收緊時期縮短預(yù)約時間來調(diào)整資金安排?！　、平K止償付型違約風(fēng)險　　主動違約是指：借款人認(rèn)為犧牲原有的支付成本、放棄每月還款反而可以帶來更大的收益，這種違約行為與個人經(jīng)濟水平和還款人力無關(guān)，但和房屋本身以及房價波動存在密切關(guān)系。選擇終止償付的借款人，是在經(jīng)過自己理性思考后做出的決定，借款人認(rèn)為違約能夠比履約獲得更大的收益。這種違約行為通常發(fā)生在房價下跌的過程中?！　‘?dāng)房價出現(xiàn)下跌時，借款人會對繼續(xù)履約還是違約做出權(quán)衡，當(dāng)借款人認(rèn)為剩余貸款額大于購買同樣品質(zhì)物業(yè)所需代價或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入不足以還清貸款時，無法收回投資成本時，借款人就很有可能選擇終止償付違約。銀行通常認(rèn)為個人住房貸款因為有房屋作為抵押物，應(yīng)該是安全的，但是，從之前的分析就可以知道，當(dāng)房價上漲時借款人一般不會選擇終止償付違約，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不景氣，房價下跌時，且下跌后房屋價值低于貸款余額時，借款人就可能選擇終止償付違約，這時候，銀行即便是處置了抵押物，所得金額也不足以支付借款人尚未償還的貸款余額，銀行必將遭受損失。 ４．２．１．２　個人住房按揭貸款被動違約風(fēng)險 被動違約是指：借款人有還款的意愿，但是由于財務(wù)困難，導(dǎo)致沒有能力支付到期應(yīng)該歸還的款項，而導(dǎo)致違約發(fā)生的行為。被動違約的發(fā)生和借款人的支付能力變化有直接關(guān)系，多發(fā)生在借款人因收入持續(xù)減少或者支出增加而導(dǎo)致支付能力下降的情況下。據(jù)國際經(jīng)驗，居民將收入的1/3用于住房消費貸款是一條警戒線，若超過此警戒線，即用于歸還住房貸款的金額達(dá)到了居民收入的1/3以上，則會面臨較大的還貸風(fēng)險，出現(xiàn)違約的幾率較大，并且，居民的生活質(zhì)量也會因此受到影響。我國銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》中提出的月還款額需控制在收入50%以下的警戒線。50%的負(fù)債比被各商業(yè)銀行廣泛采用作為個人住房按揭貸款的嚴(yán)格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。　　前文已提到，信息不對稱的一個重要因素在于銀行對于借款人的實際收入狀況及貸款發(fā)放后的實際收入狀況變化不了解，實際負(fù)債比的變化更是未知因素。以A支行所在的成都市為例，2014年平均房價為9838元/㎡，根據(jù)中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國經(jīng)濟體制改革報告2013》稱，預(yù)計2020年中國城市人均住宅建筑面積將達(dá)到35平方米，以在成都購買一套60㎡的房屋計算，需要59萬，首付3成、貸款20年、%計算。根據(jù)成都市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年我市居民年可支配收入為32810元，那么月可支配收入即為2734元，那么即便是夫妻雙方共同承擔(dān)房貸，%，已經(jīng)超過了警戒線，如果借款人是單身的情況下，負(fù)債比甚至高達(dá)113%，可見還貸壓力是巨大的，一旦市場不景氣，導(dǎo)致借款人可支配收入出現(xiàn)波動，被動違約發(fā)生的可能性較大。 　　能夠?qū)е陆杩钊丝芍涫杖霚p少的那些不確定因素，都有可能導(dǎo)致借款人被動違約的發(fā)生，可支配收入的不穩(wěn)定是誘發(fā)被動違約發(fā)生的根本原因。而近年來，伴隨著國家經(jīng)濟形勢和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整變化，以及教育改革、醫(yī)療改革、住房改革等得不斷深化，失業(yè)人群的增加、貧富懸殊的加劇和生活成本的提高都已是不可避免的事實，這些事實都可能導(dǎo)致借款人可支配收入的減少，而月還款額占月