【正文】 但是這種規(guī)定已然流于形式。為緩解資金壓力,保證按揭項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn),開發(fā)商往往通過各種渠道進(jìn)行融資,在向銀行申請貸款或民間融資受阻的情況下,部分開發(fā)商利用個人住房按揭貸款申請條件較低、銀行審查寬松、期房按揭無法辦理現(xiàn)房抵押登記的特點(diǎn),通過批量偽造購房合同套取銀行資金,挪作他用。這樣，開發(fā)商不僅實(shí)現(xiàn)了對購房者零首付的承諾，也套取了更多的銀行資金。此類“假按揭”貸款按銀行工作人員的知情情況又可細(xì)分為兩類：一是工作人員不知情，“假按揭”的發(fā)生完全是因?yàn)樗麄兾窗凑丈鲜龅奈鍌€貸款流程按部就班的進(jìn)行審查，從而未能識別虛假按揭而發(fā)放了貸款?！　、铺摌?gòu)房屋，虛假房屋面積和房價　　在全國大部分城市的房產(chǎn)管理中心已為銀行提供可以聯(lián)網(wǎng)查詢相關(guān)房屋信息及抵押登記的的金融服務(wù)平臺的情況下，此種虛構(gòu)房屋，虛構(gòu)房屋面積和房價的假按揭情況，需要開發(fā)商（賣房人）與房管局員工或與銀行員工勾結(jié)，才能通過無真實(shí)交易行為的虛假售房合同，向銀行申請個人住房抵押貸款，騙取銀行信貸資金。當(dāng)銀行同意貸款申請后，開發(fā)商繼續(xù)以偽造的借款人簽名與銀行簽訂借款合同，后以借款人的名義還款。其中最常見的一種是開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境，通過虛擬購房人，并與之簽訂購房合同，然后再以虛擬的購房人的名義向銀行申請個人住房貸款，從而騙取銀行信貸資金。如此本來是用于方便居民買房的個人住房按揭貸款就成了房地產(chǎn)企業(yè)借以融資的載體，出現(xiàn)“假按揭”。從 2015年 A支行的個人住房按揭貸款違約房產(chǎn)處置情況來看，由于2014年以來房價的企穩(wěn)，抵押物增值較低甚至出現(xiàn)負(fù)增長，甚至在這一時期還出現(xiàn)了市場供求不平衡的情況，一旦在某一時期內(nèi)無法處置該資產(chǎn)，那么房產(chǎn)也就成為了銀行不良資產(chǎn)，造成其不良率的提高。在逾期違約方面，逾期違約成本過低，較之于信用卡的高額利息及復(fù)利計算方法，按揭貸款逾期的罰息過低。在對客戶經(jīng)理調(diào)查真實(shí)性的風(fēng)險控制方面，主要是由風(fēng)險經(jīng)理承擔(dān)的，風(fēng)險經(jīng)理通過分析客戶經(jīng)理的判斷結(jié)果，對借款人的相關(guān)信息進(jìn)行更加全面、詳盡的分析，確定借款人的還款能力和信用狀況，為決策環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)資料。風(fēng)險經(jīng)理則是在整個個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)流程中進(jìn)行主動的風(fēng)險控制，例如主動發(fā)現(xiàn)風(fēng)險問題并進(jìn)行相應(yīng)的控制和反饋。 A支行個人住房按揭貸款風(fēng)險控制 A支行的個人住房按揭貸款風(fēng)險控制系統(tǒng)，該風(fēng)險控制系統(tǒng)同整個銀行風(fēng)險控制體系是相結(jié)合的，也就是說，個人住房按揭貸款風(fēng)險控制系統(tǒng)是 A支行風(fēng)險控制的一部分。合同簽訂完畢后，辦理擔(dān)保手續(xù)，并且對購房者的房產(chǎn)進(jìn)行抵押證明，一般由房管局和開發(fā)商協(xié)助辦理。 從 A支行的個人住房按揭貸款操作流程來看，首先，購房者需要填寫 A支行個人房地產(chǎn)貸款申請表，正式向 A支行申請辦理個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，在申請表中需要填寫相關(guān)的還款能力信息，如工作情況、收入情況、開具收入證明等等。2011年以來，由于受信貸規(guī)?？s減的影響，2011 年2014年A支行個人住房按揭貸款放款額度平均下降率 5%。A支行近年來個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)增長迅速，截止2015年6月，個人貸款余額超過100億元,其中，個人貸款余額占比在本地區(qū)同業(yè)內(nèi)排名第一，個人貸款余額占比在本行內(nèi)全國排名前三位，A支行的個人住房貸款狀況在全國范圍內(nèi)都具有廣泛的代表性?！币虼?我們所闡釋的信貸風(fēng)險管理具體包含兩方面的涵義:“首先是,收益在一定條件下的風(fēng)險最小化。在借款人不良貸款行為對銀行的收益影響足夠小的情況下，銀行提高信貸支持力度仍是多階博弈的均衡解。銀行很難對借款人的行為進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，他們只能根據(jù)借款人的歷史信用記錄進(jìn)行推斷，進(jìn)而采取相應(yīng)的行動。但根據(jù)總行的壓力測試分析表明，當(dāng)房價下降 30%時，故意違約率會上升 20%左右。當(dāng)購房者資金不充足，或者出于轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的考慮，選擇按揭貸款的方式進(jìn)行購房。由于個人住房按揭貸款還款期較長，在十年內(nèi)、二十年內(nèi)，還款人的還款能力由于各種因素，如職業(yè)發(fā)展因素、家庭因素、身體健康因素等等，都會對其還款能力造成影響。有限理性和影響授信活動的具體影響因素的復(fù)雜性和不確定的,銀行既無法在簽訂授信合約前,把與合約相關(guān)的一切具體信息寫進(jìn)合約的條款之中,當(dāng)然也無法猜測到以后有可能會發(fā)生的偶然事件。信貸合約可以說是一種不完全合約。當(dāng)前，我國商業(yè)銀行在對借款人的個人信息進(jìn)行審查時，主要依賴于借款人主動提供的職業(yè)信息和個人狀況，對于數(shù)量龐大的借款人，商業(yè)銀行沒有足夠的人力也沒有足夠的物力，來對借款人主動提供的以上信息進(jìn)行逐一核實(shí)，實(shí)踐中多采用抽查的形式，事實(shí)上，這種模式就存在著信息不對稱的問題。為了緩解由于信息不對稱而產(chǎn)生的逆向選擇和道德風(fēng)險，銀行解決逆向選擇和道德風(fēng)險的措施差異較大，比如信用評級、風(fēng)險定價等可以緩解逆向選擇問題，而改善貸款清收管理、提供貸款償還激勵等可以緩解道德風(fēng)險。”消費(fèi)信用（consumer credit）是指對消費(fèi)者個人提供的，用以滿足其消費(fèi)方面所需貨幣的信用，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中的消費(fèi)信用是與商品，特別是住房和耐用品的銷售緊密聯(lián)系在一起的。個人信用指的是基于信任、通過一定的協(xié)議或契約提供給自然人的信用，使得接受信用的個人不用付現(xiàn)就可以獲得商品或服務(wù)。近年實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長速度趨緩，而虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展金融熱、實(shí)體冷的現(xiàn)狀，以及金融空轉(zhuǎn)和流動性自循環(huán)過程中往往蘊(yùn)含著大量的金融風(fēng)險。　?、铺摂M經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡?！　≈袊康禺a(chǎn)市場 10 多年的非理性繁榮致使全社會對房價形成盲目的樂觀預(yù)期。信貸活動中各種影響因素的大量性、隨機(jī)性和不確定性決定了信貸風(fēng)險難以直接的、精確的被觀察和度量。環(huán)境政策風(fēng)險主要是指政府部門在調(diào)控房地產(chǎn)市場中，基于各方面的考慮出臺相應(yīng)的房價控制措施，其中一些措施會涉及到商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，如個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的首付比例規(guī)定等等，由此可能會給商業(yè)銀行帶來一定的風(fēng)險。⑶抵押物風(fēng)險方面：抵押物價值方面，在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌的情況下如何完善存量貸款的抵押物價值下跌的預(yù)警機(jī)制，如何防止抵押物處置風(fēng)險，⑷做好A支行個人住房按揭貸款風(fēng)險管理對A支行、A支行個人信貸業(yè)務(wù)有什么意義。⑷提出完善內(nèi)控制度、防范外部欺詐、健全風(fēng)險管理機(jī)制的建議。個人住房貸款的主要風(fēng)險種類：假按揭風(fēng)險、借款人風(fēng)險（借款人還款意愿的強(qiáng)弱和還款能力的高低）、抵押物風(fēng)險商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款方面研究的不足是在房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡的情況下，如何預(yù)防政策性風(fēng)險帶來的局部不穩(wěn)定，以及對貸款風(fēng)險的量化、評價體系上。2009年《房地產(chǎn)證券化模型機(jī)風(fēng)險研究》提出地產(chǎn)融資風(fēng)險。在個人住房貸款風(fēng)險控制方面，當(dāng)前一些商業(yè)銀行所制定的放貸政策還存在著很大的問題，例如對于還款時間的規(guī)定等等，一般來說，還款期越久，商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險也就越大。譚琳琳（2013）在《基層商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險防范的分析》中提出，商業(yè)銀行在個人住房按揭貸款風(fēng)險控制中，應(yīng)當(dāng)首先樹立正確的風(fēng)險控制意識，對于當(dāng)前我國個人住房按揭貸款的主要風(fēng)險類型和表現(xiàn)有著較好的了解，在此基礎(chǔ)上，規(guī)范相應(yīng)的風(fēng)險控制措施。這同商業(yè)銀行對于個人住房按揭貸款風(fēng)險的認(rèn)識不足也有著重要關(guān)系。因而在這一時期，銀行對于個人住房按揭貸款風(fēng)險普遍沒有較高的重視，并沒有制定完善的個人住房按揭貸款風(fēng)險控制措施，并且隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價一路攀升，也使得很多銀行放松了對于個人住房按揭貸款風(fēng)險的警惕。同時住房抵押貸款二級市場的建立，進(jìn)一步促進(jìn)了MBS 的發(fā)展，進(jìn)一步分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，增強(qiáng)市場抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)抵押貸款證券化（Real Estate Mortgage Securtizaition,簡稱REMS) 始于上世紀(jì)70 年代的美國。目前美國大約有300 個REITs 在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000 億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。⑵通過建立房地產(chǎn)投資信托基金方式，降低銀行在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險方面的壓力。美國的房地產(chǎn)業(yè)自20 世紀(jì)80 年代以來，一直是全球規(guī)范發(fā)展的成熟市場的典范，其在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的控制方面也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生微妙變化。其中，%，%.今年上半年樓市成交數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)，這主要和國家的政策放松刺激有關(guān)，特別是降準(zhǔn)降息帶來的流行性支持。,年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，截至6月末，,其中，%，；，同比多增1767億元。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分, 央行公布的《2015%)和中國銀行(,今年16月份，商品房銷售面積50264萬平方米，%，%。三四線城市表現(xiàn)相對較差，部分城市甚至出現(xiàn)“量價齊跌”的趨勢，高庫存依然是市場的主旋律。１．２　國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及趨勢　國外研究現(xiàn)狀關(guān)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制的研究，國外具有很多成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。社會信用體系建設(shè)是一個內(nèi)生于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的漸進(jìn)演化過程，美國作為當(dāng)今世界信用經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家，其社會信用體系經(jīng)過了一百多年的發(fā)展與建設(shè)才達(dá)到如今的規(guī)模，擁有完善的信用法律制度、有效的行業(yè)法規(guī)、完整的征信數(shù)據(jù)庫、數(shù)量眾多的信用中介機(jī)構(gòu)、發(fā)達(dá)的信用管理教育和人力資源等。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs 可免征所得稅和資本利得稅，REITs 開始成為美國最重要的一種金融工具。房地產(chǎn)抵押貸款證券化是一種能融通巨資，轉(zhuǎn)嫁金融機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)生的風(fēng)險的金融技術(shù)。 Backed securities．簡稱MBS)。張春艷認(rèn)為，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，相關(guān)政府部門為了改善城市居民住房環(huán)境，出臺了各種扶持政策，其中個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)便是非常重要的組成部分，極大降低了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。而在房地產(chǎn)市場風(fēng)險和政策環(huán)境風(fēng)險方面還缺乏較好的控制措施。 　對商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險控制的研究 　　商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險控制在當(dāng)前也受到了眾多學(xué)者的關(guān)注，隨著近年來故意違約事件的連續(xù)發(fā)生，商業(yè)銀行也逐漸認(rèn)識到了加強(qiáng)個人住房按揭貸款風(fēng)險控制的重要性。章彰（2013）在《基于風(fēng)險預(yù)測的風(fēng)險管理模式創(chuàng)新——個人住房按揭貸款視角》中認(rèn)為商業(yè)銀行當(dāng)前面臨著較大的個人住房貸款風(fēng)險，隨著部分城市的房地產(chǎn)市場泡沫破裂，已經(jīng)對于當(dāng)?shù)氐牟糠稚虡I(yè)銀行造成了嚴(yán)重的沖擊，個人住房貸款風(fēng)險控制應(yīng)當(dāng)受到商業(yè)銀行的重視。2005年《房地產(chǎn)融資方式多元化的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》指出地產(chǎn)融資方式多元化能夠有效降低房地產(chǎn)融資風(fēng)險。2014年周林玉《銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險與防范》對房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防提出相關(guān)意見。⑶針對風(fēng)險的成因，分別從內(nèi)部、外部分析問題，提出解決問題的方法和對策。 ⑵借款人風(fēng)險方面：如何在對借款人還款意愿調(diào)查、第一還款來源（收入來源）調(diào)查、運(yùn)用好人行個人征信系統(tǒng)，杜絕借款人金融詐騙等方面建立一套完整科學(xué)的機(jī)制。故意違約風(fēng)險，主要是指還款人在還款期內(nèi)，由于各種因素故意違反貸款合同約定，故意違約風(fēng)險同還款風(fēng)險相比，其主要的不同點(diǎn)在于還款人往往是基于投資角度或者其他原因，在具備還款能力的情況下，故意違反約定，將房產(chǎn)價值損失轉(zhuǎn)移給銀行?！　、齐[蔽性。２．3　風(fēng)險產(chǎn)生的原因　　從一般意義上考察,任何經(jīng)濟(jì)活動風(fēng)險的存在都與其所處的自然環(huán)境,社會和政治環(huán)境,同樣受到這些因素的影響.　?、沤鹑跇I(yè)集聚程度高。面對如此大的市場，最近幾年各商業(yè)銀行一直憑借降低資信標(biāo)準(zhǔn)來擴(kuò)大市場份額，以獲取利潤。銀行業(yè)信貸投放的理想狀態(tài)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長保持同步，并通過內(nèi)循環(huán)不斷促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長，同時實(shí)現(xiàn)自身的有序增長；即使在短期內(nèi)出現(xiàn)信貸增長快于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長的現(xiàn)象，但從長期來看，兩者的增長速度應(yīng)該是基本保持一致的。市場經(jīng)濟(jì)是契約經(jīng)濟(jì)，各個經(jīng)濟(jì)實(shí)體都圍繞契約約定的各種關(guān)系和要素而運(yùn)轉(zhuǎn)。“這種經(jīng)濟(jì)行為的形式特征是指以收回為條件的付出，或以歸還為義務(wù)的取得；而且貸者之所以貸出，是因?yàn)橛袡?quán)取得利息，借者之所以可能借入，是因?yàn)槌袚?dān)了支付利息的義務(wù)。銀行信貸市場中存在大量信息不對稱，表現(xiàn)為交易之前的逆向選擇和交易之后的道德風(fēng)險。例如在銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)審核中，銀行同購房者的博弈中，當(dāng)銀行對于借款人個人信息無法實(shí)際掌握時，就會使得銀行處于信息不對稱的地位，銀行并不完全了解借款人的實(shí)際還款能力，或者對于購房者的個人信息了解不全面，如借款人的實(shí)際職業(yè)發(fā)展情況、身體情況、家庭負(fù)擔(dān)情況等等，而在實(shí)際還款中，這些因素都會對于銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)造成一定的風(fēng)險。例如還款人的經(jīng)濟(jì)收入情況、家庭變動等等，在銀行無法及時了解還款期內(nèi)還款人個人情況變化的基礎(chǔ)上，也就將承擔(dān)更大的風(fēng)險。另外，銀行信貸管理工作人員的相關(guān)能力是有限的,特別是對影響授信活動的具體因素的認(rèn)知能力和測算能力,會對有關(guān)授信活動的信息的甄選、收集、分析、加工整理,信息驗(yàn)證等都有一定影響。A支行在放貸決策中，會對申請者的還款能力進(jìn)行審核，但是這種還款能力只代表著當(dāng)時期還款人的還款能力。例如在房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，房價快速增長，投資房產(chǎn)能夠獲得較高的回報收益，購房者往往會出于投資獲利的目的購買房產(chǎn)。由于地區(qū)房價未出現(xiàn)大幅度波動，故意違約因素在 A支行中幾乎未出現(xiàn)。在這兩個階段都面臨著信息不對稱問題，從而涉及到借款人與銀行的博弈，然而在事后階段，主要涉及銀行的信貸風(fēng)險問題。在多階博弈中，雙方將根據(jù)對方過去的行動來更新自己的信念。接下來要做的是,以最低的成本來實(shí)現(xiàn)我們這個信貸收益的利益最大化,或者是信貸風(fēng)險損失的最小化,當(dāng)然還要保證經(jīng)營信貸資金的安全性,最終要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的目標(biāo)。A支行在職員工 300 余人，擁有網(wǎng)點(diǎn)7個，主營業(yè)務(wù)包括存款業(yè)務(wù)、貸款業(yè)務(wù)以及部分金融產(chǎn)品業(yè)務(wù)等等。３．３　A支行個人住房按揭貸款風(fēng)險控制現(xiàn)狀進(jìn)入2014年以來，個人住房按揭貸款中不良貸款又開始呈上漲趨勢，自 2012年開始，A支行開始逐漸加強(qiáng)個人住房按揭貸款風(fēng)險的控制。 A支行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程 二手房一手房買賣雙方達(dá)成買賣協(xié)議，并支付定金按揭項(xiàng)目（開發(fā)商）準(zhǔn)入（根據(jù)開發(fā)商的資質(zhì)，由不同級別的機(jī)構(gòu)審批）購房人與開發(fā)商簽訂買賣合同并支付首付款個人借款人提出貸款申請（填寫相應(yīng)申請表格及申請資料）房屋價值評估（第三方評估公司）銀行客戶經(jīng)理面談面簽，撰寫調(diào)查報告