【正文】 這樣提高了商業(yè)銀行抵御流動性風(fēng)險的能力。A 銀行在貸款審批中，較為注重貸前風(fēng)險防范，嚴(yán)格控制借款人準(zhǔn)入制度，在評分卡中，借款人自身要素占比較高；抵押物風(fēng)險評估主要涉及不良貸款的押品處理及借款人對房價波動的承受能力，貸款投向要素主要用于對客戶貸款動機(jī)的考核，對于投資性客戶，可適當(dāng)提高首付規(guī)避風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目要從正確的渠道并有計(jì)劃地籌措資金，組織項(xiàng)目資金供應(yīng)，確保各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動得以正常的進(jìn)行。然而，在買方市場下，尤其是全國性的大型開發(fā)商，因其對市場的占有率，引起各家銀行的哄搶，銀監(jiān)會方面并未對一個項(xiàng)目可合作的銀行數(shù)量作出限制，實(shí)踐中往往一個樓盤簽訂的按揭合作銀行高達(dá)10來家銀行，使得購房者能夠有更多的貸款銀行選擇，特別是部分銀行為爭搶貸款份額，降低借款人的準(zhǔn)入條件，經(jīng)過一段時間的競爭后，各商業(yè)銀行在住房按揭貸款的利率浮動比例、貸款按揭成數(shù)上逐漸趨于一致，對住房按揭貸款采用一刀切的做法，而非根據(jù)借款人自身還款能力進(jìn)行差異化定價，從而失去貸款定價的主動性。而目前我國還沒有真正經(jīng)歷過房價大幅下降而導(dǎo)致抵押物不足值的情形，國內(nèi)住房按揭貸款抵押物評估的風(fēng)險管理水平還沒有經(jīng)受過市場的檢驗(yàn)。結(jié)論六：首付款比例越低，客戶違約的可能性越大。由此可見，高學(xué)歷的借款人還款能力明顯強(qiáng)于低學(xué)歷的借款人，學(xué)歷較低的借款人申請貸款時，銀行應(yīng)該密切關(guān)注其還款來源和收入水平。由于個人住房按揭貸款普遍期限較長，在貸款期間內(nèi)，借款人可能會遭遇疾病、意外事故、失業(yè)等多種可能，銀行為了保證能夠收回貸款資金，對提前還款這種違約采取了比較寬容的態(tài)度，懲罰的力度很小，有的銀行只需要提前告知便不收罰息，有的銀行只是象征性的加收一個月罰息，這樣的懲罰措施力度很小，基本上不能對有提前還款意愿的借款人起到任何約束作用。從2006年我國個人征信系統(tǒng)開始運(yùn)行到發(fā)展至今，還存在以下問題：⑴個人信用體系建設(shè)不完善完善的個人征信系統(tǒng)應(yīng)該包括三個子系統(tǒng)，分別是個人信息收集系統(tǒng)、個人信用評價系統(tǒng)和個人信用制裁系統(tǒng)。根據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年我市居民年可支配收入為32810元，那么月可支配收入即為2734元，那么即便是夫妻雙方共同承擔(dān)房貸，%，已經(jīng)超過了警戒線，如果借款人是單身的情況下，負(fù)債比甚至高達(dá)113%，可見還貸壓力是巨大的，一旦市場不景氣，導(dǎo)致借款人可支配收入出現(xiàn)波動，被動違約發(fā)生的可能性較大。因?yàn)?，銀行的產(chǎn)品就是貨幣，銀行就是靠經(jīng)營貨幣，使貨幣具有流動性而獲得收益的，提前還款的資金使銀行得到一筆安排意外的資金流入，面對這樣一筆資金，銀行必然不會閑置，所以，銀行方面必然會為這筆借款人提前償還的回流資金尋找新的投資渠道，這樣將勢必需要花費(fèi)人力、物力、財(cái)力等資源，再投資成本的增加，此外，由于提前還款具有不確定性，導(dǎo)致銀行不能按照通常的程序進(jìn)行處理，銀行還需要安排專門人員協(xié)助提前償還的借款人辦理很多相關(guān)手續(xù)以及申報等程序，一定程度上加大了銀行的人工成本，削弱了這筆提前回流資金原有的獲利能力，導(dǎo)致銀行收益減少。 假按揭的主要成因分析　?、砰_發(fā)商利用虛假購房合同惡意套取資金 在房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的形勢下,開發(fā)商的賺錢欲望日趨強(qiáng)烈,開發(fā)樓盤的速度不斷加快,從而導(dǎo)致其資金鏈條緊繃。房地產(chǎn)行業(yè)的“假按揭”業(yè)務(wù)主要有以下表現(xiàn)形式,　?、盘摌?gòu)借款人　　房地產(chǎn)開發(fā)商通過偽造借款人署名的方式向銀行提供不實(shí)的申請材料和購房合同，從而向銀行申請貸款。另一方面，在風(fēng)險判斷中，風(fēng)險經(jīng)理并不是專門進(jìn)行風(fēng)險分析的團(tuán)隊(duì)， ⑵還款過程風(fēng)險控制現(xiàn)狀目前，A支行在個人住房按揭貸款風(fēng)險控制中，基本上處于一種斷層狀態(tài)，當(dāng)完成放款后，除由總行統(tǒng)一在還款日之前發(fā)送提醒信息，及逾期后統(tǒng)一發(fā)送一次催收信息外，對本支行內(nèi)部并未作出對借款人還款過程全面追蹤的監(jiān)管要求，這也是基于現(xiàn)實(shí)中個人住房按揭貸款，違約對象眾多的管理難題。審批決策完成后，由 A支行同購房者簽訂雙方貸款合同，合同中注明具體的各種事項(xiàng)，包括貸款金額、利息、協(xié)議還款期、定期還款時間和還款金額等等。接下來要做的是,以最低的成本來實(shí)現(xiàn)我們這個信貸收益的利益最大化,或者是信貸風(fēng)險損失的最小化,當(dāng)然還要保證經(jīng)營信貸資金的安全性,最終要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的目標(biāo)。例如在房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，房價快速增長，投資房產(chǎn)能夠獲得較高的回報收益，購房者往往會出于投資獲利的目的購買房產(chǎn)。例如在銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)審核中，銀行同購房者的博弈中，當(dāng)銀行對于借款人個人信息無法實(shí)際掌握時，就會使得銀行處于信息不對稱的地位，銀行并不完全了解借款人的實(shí)際還款能力，或者對于購房者的個人信息了解不全面，如借款人的實(shí)際職業(yè)發(fā)展情況、身體情況、家庭負(fù)擔(dān)情況等等，而在實(shí)際還款中，這些因素都會對于銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)造成一定的風(fēng)險。銀行業(yè)信貸投放的理想狀態(tài)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長保持同步，并通過內(nèi)循環(huán)不斷促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長，同時實(shí)現(xiàn)自身的有序增長；即使在短期內(nèi)出現(xiàn)信貸增長快于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長的現(xiàn)象，但從長期來看，兩者的增長速度應(yīng)該是基本保持一致的。故意違約風(fēng)險，主要是指還款人在還款期內(nèi)，由于各種因素故意違反貸款合同約定，故意違約風(fēng)險同還款風(fēng)險相比，其主要的不同點(diǎn)在于還款人往往是基于投資角度或者其他原因，在具備還款能力的情況下，故意違反約定，將房產(chǎn)價值損失轉(zhuǎn)移給銀行。2005年《房地產(chǎn)融資方式多元化的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》指出地產(chǎn)融資方式多元化能夠有效降低房地產(chǎn)融資風(fēng)險。張春艷認(rèn)為，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，相關(guān)政府部門為了改善城市居民住房環(huán)境，出臺了各種扶持政策，其中個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)便是非常重要的組成部分，極大降低了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。社會信用體系建設(shè)是一個內(nèi)生于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的漸進(jìn)演化過程，美國作為當(dāng)今世界信用經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家，其社會信用體系經(jīng)過了一百多年的發(fā)展與建設(shè)才達(dá)到如今的規(guī)模，擁有完善的信用法律制度、有效的行業(yè)法規(guī)、完整的征信數(shù)據(jù)庫、數(shù)量眾多的信用中介機(jī)構(gòu)、發(fā)達(dá)的信用管理教育和人力資源等。%)和中國銀行(,其中，%，%.今年上半年樓市成交數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)，這主要和國家的政策放松刺激有關(guān)，特別是降準(zhǔn)降息帶來的流行性支持。目前美國大約有300 個REITs 在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000 億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。這同商業(yè)銀行對于個人住房按揭貸款風(fēng)險的認(rèn)識不足也有著重要關(guān)系。個人住房貸款的主要風(fēng)險種類：假按揭風(fēng)險、借款人風(fēng)險（借款人還款意愿的強(qiáng)弱和還款能力的高低）、抵押物風(fēng)險商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款方面研究的不足是在房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡的情況下，如何預(yù)防政策性風(fēng)險帶來的局部不穩(wěn)定，以及對貸款風(fēng)險的量化、評價體系上。信貸活動中各種影響因素的大量性、隨機(jī)性和不確定性決定了信貸風(fēng)險難以直接的、精確的被觀察和度量。個人信用指的是基于信任、通過一定的協(xié)議或契約提供給自然人的信用，使得接受信用的個人不用付現(xiàn)就可以獲得商品或服務(wù)。信貸合約可以說是一種不完全合約。但根據(jù)總行的壓力測試分析表明，當(dāng)房價下降 30%時，故意違約率會上升 20%左右。A支行近年來個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)增長迅速，截止2015年6月，個人貸款余額超過100億元,其中，個人貸款余額占比在本地區(qū)同業(yè)內(nèi)排名第一，個人貸款余額占比在本行內(nèi)全國排名前三位，A支行的個人住房貸款狀況在全國范圍內(nèi)都具有廣泛的代表性。 A支行個人住房按揭貸款風(fēng)險控制 A支行的個人住房按揭貸款風(fēng)險控制系統(tǒng)，該風(fēng)險控制系統(tǒng)同整個銀行風(fēng)險控制體系是相結(jié)合的，也就是說，個人住房按揭貸款風(fēng)險控制系統(tǒng)是 A支行風(fēng)險控制的一部分。從 2015年 A支行的個人住房按揭貸款違約房產(chǎn)處置情況來看，由于2014年以來房價的企穩(wěn)，抵押物增值較低甚至出現(xiàn)負(fù)增長，甚至在這一時期還出現(xiàn)了市場供求不平衡的情況，一旦在某一時期內(nèi)無法處置該資產(chǎn)，那么房產(chǎn)也就成為了銀行不良資產(chǎn)，造成其不良率的提高?！　、铺摌?gòu)房屋，虛假房屋面積和房價　　在全國大部分城市的房產(chǎn)管理中心已為銀行提供可以聯(lián)網(wǎng)查詢相關(guān)房屋信息及抵押登記的的金融服務(wù)平臺的情況下，此種虛構(gòu)房屋，虛構(gòu)房屋面積和房價的假按揭情況，需要開發(fā)商（賣房人）與房管局員工或與銀行員工勾結(jié)，才能通過無真實(shí)交易行為的虛假售房合同，向銀行申請個人住房抵押貸款，騙取銀行信貸資金。　?、遣糠纸杩钊巳狈Ψ梢庾R、信用意識 一些借款人法律意識淡薄,對個人信息管理隨意、輕信于人,造成信息或身份證件被借用或盜用,結(jié)果成為“假按揭”業(yè)務(wù)的受害者？？　?、葲]有明確中介機(jī)構(gòu)的職責(zé)與責(zé)任 雖然銀行貸款操作規(guī)程要求在某些情況下的信貸業(yè)務(wù)中介機(jī)構(gòu)須具備相應(yīng)的資質(zhì),但是這種規(guī)定已然流于形式。選擇終止償付的借款人，是在經(jīng)過自己理性思考后做出的決定，借款人認(rèn)為違約能夠比履約獲得更大的收益。４．２．２．１　征信查詢和評定系統(tǒng)不完善　　征信查詢和評定系統(tǒng)不完善加大銀行對借款人資質(zhì)的判斷難度，讓一部分實(shí)際資質(zhì)欠佳或不符合貸款條件的借款人取得了貸款，這部分借款人潛在風(fēng)險很大。相比之下，作為互聯(lián)網(wǎng)金融的支付寶推出的芝麻信用，以廣泛采集的個人的實(shí)際交易信息為基礎(chǔ)，評價結(jié)果相較于通過借款人一次性為辦理負(fù)債類業(yè)務(wù)主動提供的個人信息在商業(yè)銀行各自的信用評價系統(tǒng)得出的評價結(jié)果更具有可采納性。從客戶特征來看，影響客戶還款能力的因素主要有家庭收入、收入月供比、職業(yè)狀況、文化程度、年齡結(jié)構(gòu)和婚姻狀況等。　　②60歲以上的客戶違約率較低，但我們并不能由此得出60歲以上的客戶為最優(yōu)客戶。借貸關(guān)系其實(shí)存在于銀行和借款人本身，和開發(fā)商之間是不存在資金借貸關(guān)系的。就算能及時辦理房產(chǎn)證，當(dāng)出現(xiàn)借款人違約，銀行在對抵押物拍賣時，同樣面臨著問題，因?yàn)橥惶追康盅航o了兩家甚至多家銀行，抵押物處置面臨難題。特別是近幾年，隨著房貸規(guī)模的擴(kuò)張，貸款筆數(shù)不斷增加，無疑加重了銀行的貸后管理工作，特別是房貸抵押辦理方面，由于各地房管局的房貸抵押辦理流程、時間存在明顯差異，甚至同一城市，不同鎮(zhèn)區(qū)房管局在房產(chǎn)抵押辦理方面也存在不同，無法形成統(tǒng)一的制度，給銀行抵押辦理情況監(jiān)控及貸后管理工作帶來困難。對于客戶數(shù)目大、貸款金額小、貸款期限較長的個人住房按揭貸款來說，比單純的人工審批具有以下優(yōu)勢：①使審批更具客觀性。除此之外，銀行還可以通過建立“直接拒絕評分卡”和“直接通過評分卡”，對貸款申請進(jìn)行初步篩選，對符合某種要求的貸款實(shí)行直接通過或直接拒絕，減少人工審批所耗費(fèi)的人力物力。另外,還應(yīng)培育機(jī)構(gòu)投資者,使機(jī)構(gòu)投資者成為市場交易主體的中間力量。通過對住房貸款資產(chǎn)進(jìn)行證券化,對防范住房貸款流動性風(fēng)險的作用主要表現(xiàn)在：⑴商業(yè)銀行將自己手中的住房貸款按照證券化的要求進(jìn)行篩選、重組,這樣就可以將大額的流動性差的住房貸款拆細(xì)為小額的市場上可流通的標(biāo)準(zhǔn)化的證券,然后在二級市場上將這種中長期的資產(chǎn)迅速變現(xiàn),獲得現(xiàn)金,這樣就能在很大程度上增強(qiáng)控制流動性風(fēng)險的能力。⑵風(fēng)險評分模型的應(yīng)用風(fēng)險評分模型可以應(yīng)用于貸款審批階段，預(yù)測客戶未來違約的可能性，也可以應(yīng)用于存量貸款客戶的潛在風(fēng)險評估，預(yù)測客戶在房價浮動、房地產(chǎn)政策變動的大環(huán)境下，可能出現(xiàn)的風(fēng)險。在選擇按揭樓盤時,應(yīng)重點(diǎn)選擇房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)完善、項(xiàng)目地理位置較好、升級潛力較大、主體封頂?shù)捻?xiàng)目提供貸款支持。４．４　銀行自身風(fēng)險　?、刨J款操作風(fēng)險個人按揭貸款金額小、筆數(shù)多，工作量大，而且受制于信息不對稱因素，銀行對申請人的實(shí)際收入、資產(chǎn)負(fù)債、過往信用記錄等狀況很難做出全面和準(zhǔn)確的評估。預(yù)期的資本價值與現(xiàn)實(shí)的資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險。當(dāng)家庭收入低于3000元時，違約率明顯增大。實(shí)際情況中，已婚借款人的違約多是由于婚姻狀況變化引起的，因婚姻狀況的變化引起家庭財(cái)產(chǎn)分割問題，對于財(cái)產(chǎn)分割的歧義，是實(shí)踐中導(dǎo)致房貸逾期的一個重要原因。⑶缺乏成熟的個人信用評估中介機(jī)構(gòu)規(guī)范的個人信用評估中介機(jī)構(gòu)是維持個人信用系統(tǒng)平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。征信系統(tǒng)在我國建立時間還不長，雖然發(fā)展較快但是依然存在諸多問題。據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，居民將收入的1/3用于住房消費(fèi)貸款是一條警戒線，若超過此警戒線，即用于歸還住房貸款的金額達(dá)到了居民收入的1/3以上，則會面臨較大的還貸風(fēng)險，出現(xiàn)違約的幾率較大，并且，居民的生活質(zhì)量也會因此受到影響?！€人住房按揭貸款主動違約風(fēng)險　?、盘崆斑€款型違約風(fēng)險　　提前還款風(fēng)險是指：借款人在合同規(guī)定的還款期限內(nèi)，對于剩余的貸款額不再履行原有合同規(guī)定在以后期間按期償還，而采取提前償還本金的方式，使銀行蒙受損失的風(fēng)險?！　、仁酆蠓底? 此種形式的“假按揭”是在零首付的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。房地產(chǎn)開發(fā)商先將未賣出的樓盤過戶給房地產(chǎn)中介公司或個人，然后中介和個人再以購房者的名義向銀行申請個人住房貸款并將按揭的房屋設(shè)為抵押物，之后開發(fā)商再要求中介和個人將申請來的銀行貸款通過轉(zhuǎn)賬或提現(xiàn)的方式轉(zhuǎn)移到他的手中，如此，房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)到了獲取銀行信貸資金的目的。當(dāng)前，A支行在風(fēng)險感知方面，主要依賴客戶經(jīng)理的主觀經(jīng)驗(yàn)判斷及對于借款人主動提交的有限資料的信息真實(shí)性的判斷，這些因素往往會受到客戶經(jīng)理主觀判斷的影響。但進(jìn)入2015年以來，隨著房地產(chǎn)市場的遇冷，央行一再放寬住房貸款的政策，各商業(yè)銀行又進(jìn)入瘋狂的以搶占市場為主的低準(zhǔn)入門檻期。根據(jù)對借款人與銀行的博弈模型的分析（《銀行信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)泡沫生成：理論、模型與實(shí)證》王勝，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)博士論文，2008）得出：在單階博弈中銀行提高信貸支持力度是其主要選擇?！⌒庞蔑L(fēng)險　?、疟黄冗`約因素這種信用風(fēng)險的產(chǎn)生并不是由于還款人信用狀況不佳或者道德水平不高等問題造成的，而是由于還款人在某一時期內(nèi)喪失還款能力造成的。　信息不對稱、信貸合約的不完全性信貸風(fēng)險形成的一個重要原因是信貸市場的信息不對稱。高等與中等收入階層通過銀行借貸等金融杠桿進(jìn)行房地產(chǎn)投資，低收入階層尚未擁有住房，但又有購買住房的潛力與欲望?！M解決的問題 ⑴假按揭風(fēng)險：如何在對借款人身份真實(shí)性調(diào)查、購房行為真實(shí)性調(diào)查等方面建立一套完整科學(xué)的機(jī)制、及如何加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)應(yīng)對銀行員工與開發(fā)商中介人員勾結(jié)詐騙行為。判斷房地產(chǎn)市場風(fēng)險，建立完善的風(fēng)險評估機(jī)制，能夠?yàn)殂y行房貸提供更加有效的決策依據(jù)。為獲得新的資金來源，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，美國三大按揭貸款公司，以及其他從事住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，紛紛將其所持有的住房抵押貸款按期限、利率等進(jìn)行組合，以此作為支撐發(fā)行抵押支撐債券（Mo