【正文】 甲方要求的付款期限內(nèi)向甲方繳納適當(dāng)?shù)膹V告費(fèi)、租賃費(fèi)。房子是誰的就找誰？至于說我還能夠找到誰支這一塊牌子，具體商家，我把你們列為共同被告方了，承擔(dān)連帶責(zé)任。 大家如果有影響的話，這個事可能對你們來說時(shí)間比較遠(yuǎn)一點(diǎn)兒，還是在九十年代初，北京站就發(fā)生過大的廣告牌墜落砸傷人的事件，當(dāng)時(shí)很轟動。它政府要批的，不批不能自己亂粘、亂樹，這種手續(xù)是承租人商家自行去辦理，就是我給你提供位置，但是上面發(fā)布什么，它的內(nèi)容、標(biāo)語、圖形等等，你得自行向戶外的廣告審計(jì)部門辦理。經(jīng)甲方的許可乙方可以按照甲方同意和確認(rèn)的招牌、廣告數(shù)量、廣告位置、尺寸及其他要求，在世貿(mào)天階中心設(shè)置招牌廣告，但需自行向政府有關(guān)主管部門申請批準(zhǔn)。 7. 廣告、標(biāo)識和推廣安排 乙方——承租人可以按照如下約定設(shè)置招牌、廣告包括商標(biāo)、商號、標(biāo)志、店招、霓虹等。 6. 第六條 乙方應(yīng)當(dāng)按照甲方制定及不時(shí)修改的承租人手冊中規(guī)定，按月在收到甲方或者是物業(yè)管理人發(fā)出的繳款通知單后，于每月10日前付清該通知中載明的應(yīng)付出公共設(shè)施費(fèi)用。乙方還應(yīng)額外承擔(dān)相當(dāng)于其應(yīng)繳納公用設(shè)施費(fèi)用3%的一個額外費(fèi)用干什么？來彌補(bǔ)水電燃?xì)庠谔祀A中心內(nèi)輸送到乙方租賃標(biāo)的的損耗。你看乙方應(yīng)當(dāng)按照公用設(shè)施公用部門或者是物業(yè)管理人制定的期限和方式看，交付水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等，公用設(shè)施費(fèi)用。 租賃標(biāo)的的交接時(shí)預(yù)付的一個月物業(yè)管理費(fèi)將在此次付費(fèi)時(shí)抵減，并且應(yīng)與收到甲方或者是物業(yè)管理人發(fā)出的繳費(fèi)通知單后三個工作日內(nèi)付清。也就是說你進(jìn)來一個商家，現(xiàn)在我們清楚了，付租金、物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)（水、電）廣告費(fèi)（除非你不打廣告，那是不可能的）。除了租金之外，物業(yè)管理費(fèi)也很貴。乙方應(yīng)與每月三日之前，向甲方提供上個月的銷售報(bào)告。租賃標(biāo)的的交接時(shí)，預(yù)付一個月固定租金將在此次付費(fèi)時(shí)抵減。固定租金怎么支付？乙方應(yīng)當(dāng)在與甲方辦理租賃標(biāo)的的交界之前就向人家預(yù)付一個月的固定租金，而且是（）按天算錢的。 甲乙雙方應(yīng)當(dāng)本著誠信原則，按照本款第13條及22條9款的規(guī)定，處理提成租金的有關(guān)事宜，以期達(dá)到甲乙雙方共同監(jiān)督、共同控制的目的。為什么？因?yàn)槲矣X得你賣不過星巴克。比如說星巴克來我這里開，我可能收它就低，為什么？因?yàn)樗臓I業(yè)額大。這里實(shí)際上等于你只要在我這個營業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生的交易都算錢。來回這么跳上去的，加上通貨膨脹率，加上跳趴，對于很多固定租金而言，就覺得高了。自租金起始日起算，第一年的固定租金收取標(biāo)準(zhǔn)為，幾元人民幣一天一平方米。這是新商場收租金的一種或者是大部分的模式。這樣對于一個新商場就處于一個不確定的事，因?yàn)槿思乙呀?jīng)有了一個固定的購物習(xí)慣了，放棄原來購物場所，來你這里憑什么？而且由于你一開始的時(shí)候，你的品牌忠誠度不夠，穩(wěn)定度也不夠,經(jīng)常換來換去的。我們可以想一下，除非特別原因，你不會超過你們家五公里以外買東西，我說五公里范圍都算大的，你想你自己買衣食住行的東西，特別貴重的，或者是那個品牌只有那一家有，或者你非要買那一個品牌不可的，千里迢迢你也愿意去。成熟的商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)閷φ麄€周邊的人群的購買力，對整個商業(yè)中心的整體的形象和每年大致的營業(yè)額有一個固定的概念，我這個品牌我要進(jìn)入到里面來，我肯定做過周密的市場調(diào)查，能不能賺錢，我事先大概來算出來，能賺我就來，我就給你交固定租金，不能賺不來。你如果沒有買我不讓你進(jìn)。比如說我在你這里逛著逛著，在你店鋪里面看東西的時(shí)候，你的裝修物脫落，打到我了，燈掉了。并且應(yīng)當(dāng)在此期間內(nèi)保持該等保險(xiǎn)全部持續(xù)有效。 這里面直接就把一個保險(xiǎn)的問題提出來了。這個概念有了吧？如果因乙方原因?qū)е卤竞贤崆敖K止的，視為乙方違約，則乙方應(yīng)按照本合同約定支付各種費(fèi)用，還要支付各種違約金。 所以這里對于裝修免租期也是一個彈性的，真是你租了一個很大的面積，你開業(yè)前10天租了，他也高興。”這種想法是不可能的，它但凡有一寸空著，他也希望能招滿，是這個概念吧？所以說這個裝修免租期在這個時(shí)候尤其在開業(yè)前定，也是一種良好的愿望。 乙方應(yīng)按照前述書面通知書中所載明的期限內(nèi)，與甲方辦理租賃標(biāo)的的交接，并在裝修免租期內(nèi)完成對租賃標(biāo)的的設(shè)計(jì)和裝修工程，裝修免租期不得延長，如因乙方裝修完工的延期導(dǎo)致消防及其他法律規(guī)定的驗(yàn)收遲延以及試營業(yè)日的延期，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本合同第12條中規(guī)定的違約責(zé)任和對世貿(mào)天階其他承租人的賠償責(zé)任。你裝修肯定得用這倆。它先給你界定一個時(shí)間，當(dāng)然這個只是一種良好的愿望，到時(shí)候你招商不成功，你只能往后延。我先來的，我肯定要問你：“你什么時(shí)候能開業(yè)？你開業(yè)的時(shí)候，能有多少家跟我一起開？”這個是很自然的問題。 你要是說趕緊開業(yè)，誰去?。靠隙ㄓ幸粋€招租率、開業(yè)率的問題。因?yàn)榇蟮纳虡I(yè)環(huán)境，不是你進(jìn)去一家就能開的，當(dāng)時(shí)世貿(mào)天階中心是160個可出租單位。為什么？因?yàn)檠b修免租期有可能長有可能短，因?yàn)檠b修的過程中，既取決于承租人自己的工作安排，也取決于出租人是不是能夠保證承租人有一個比較順利的裝修環(huán)境。 類似于這種表述，我在其他文本里也見到過?！碑?dāng)時(shí)留了一個口子在。說：“必須要放。如果你對人體的安全，人身的人身財(cái)產(chǎn)安全，造成隱患，我可以稱之為危險(xiǎn)。 在這個條款的制定上，幾撥律師的意見不同，按照我們大陸律師的意見，危險(xiǎn)物品、有害物質(zhì)基本上可以找到一個界定，基本上有一個標(biāo)準(zhǔn)，什么叫危險(xiǎn)、什么叫危害。但是這里就有一個明確的要給他一個籠統(tǒng)的授權(quán)，就是乙方要同意。但是相應(yīng)的異地經(jīng)營的手續(xù)得辦，但是還有很多商家是直接以這個地方來作為他的自己的注冊地。 租賃標(biāo)的的用途僅限于乙方根據(jù)其有效的營業(yè)執(zhí)照（見附件三）承租人資料，所規(guī)定的經(jīng)營范圍且因符合上述附件五載明的經(jīng)甲方同意的承租人營業(yè)內(nèi)容，以什么商號經(jīng)營什么品牌的什么店之用。 比如說你報(bào)的，咱們隨便舉一個例子，比如說皮爾卡丹衣服。所以我們到大的規(guī)范的管理的商場，不亂。租賃標(biāo)的僅供為乙方用于經(jīng)營附件（五）承租人、經(jīng)營內(nèi)容中的品牌、業(yè)態(tài)和主要商品種類服務(wù)。相對來說我們知道，地下有超市，有餐飲，還有一些小的美容美發(fā)，小物件，小的一些家庭用品，小一些鋪位在地下一些位置。因?yàn)樵V訟標(biāo)的這一塊而言，我們大概有一個判斷，由于開店面積有大有小，有的可能是臨時(shí)劃定，即便像世貿(mào)天階這樣的項(xiàng)目，絕大部分有明確的精品店。有關(guān)測量費(fèi)用由提出測量一方承擔(dān)。 如果對該租賃面積有異議，則以甲方委托的北京市房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的專業(yè)測位機(jī)構(gòu)，按照本合同附件中的租賃標(biāo)的的面積示意圖中確定的標(biāo)識范圍，進(jìn)行實(shí)際測定的面積為準(zhǔn)。所以說在租賃標(biāo)的里面，上來最重要的就是一個房屋的樓層示意圖，而且示意圖務(wù)必要做到準(zhǔn)確。商業(yè)地產(chǎn)里面沒有法問這個價(jià)錢，因?yàn)橐粋€位置一個價(jià)錢，原來我們給中關(guān)村鼎好店的商城，我們也是它的法律顧問，也幫它做租賃事務(wù)，也是如此，他更是很大一個空場，全做非常非常小的柜臺，幾平米一個，他的一個區(qū)分完全要看圖。很簡單的講，在商業(yè)地產(chǎn)里，位置不一樣，租金就差不多，很簡單，我這個柜臺，我守著電梯口的一出口，這絕對是最佳位置，好過我到調(diào)角一個旮旯里。前面的“鑒于條款”，中規(guī)中矩，把基本的法律基礎(chǔ)和背景點(diǎn)出來了，交代了他的權(quán)屬。這個你掌握以后，你再回頭看住宅和單純的寫字樓就簡單得多，大家知道這個方式好不好？ （二）租賃合同內(nèi)容 1. “鑒于條款”：鑒于甲方——出租人，一家依照中華人民共和國法律成立并存續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建設(shè)了坐落于北京市朝陽區(qū)光華路9號，名為世貿(mào)天階的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并擁有建成房屋的所有權(quán)和相應(yīng)土地使用權(quán)，現(xiàn)同意將本合同下面的產(chǎn)地及附屬設(shè)施出租給乙方，乙方改變承租人。 從這段時(shí)間，整個是起起落落，商業(yè)是來了又走，半截有的退租，有的甚至跑掉。 這個項(xiàng)目推出以后，目前來看，單純從天幕本身是成功的，從他運(yùn)營的角度而言，他需要養(yǎng)幾年，因?yàn)槟阋淖?，一個固有人群的購物的習(xí)慣，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，是需要七年時(shí)間。大的屏幕的作用是在于，一個小時(shí)放一次片子，這個片子是特制的，10分鐘左右，這個片子可能是目前采購成本100多萬人民幣出頭，這么一部10分鐘左右的片子，全是3D特別制作，放完了以后，在下一個小時(shí)還會再放別的題材的。世貿(mào)天階做的是兩條商業(yè)街，做的精品店式的這種布局。后來等于排除了單純的寫字樓，排除了酒店，最終覺得做住宅也是不能夠把這一塊地段地產(chǎn)的價(jià)值最大限度地發(fā)揮。（一）介紹這個合同的原因 為什么把這份合同介紹給大家？就是說能夠完整地看出來，在這樣一個商業(yè)項(xiàng)目里面我們都關(guān)心什么事情？這個項(xiàng)目大家都去過吧？都去過。 這個地產(chǎn)項(xiàng)目本身也是我們從頭到尾參與，從他開始拿這一塊地，有開發(fā)的創(chuàng)意開始，一直到最后，就是整個租約的談判，招商的完成，包括后期的一些與各個小業(yè)主，各個小商戶之間的糾紛，和一些潛在問題的處理有過全過程的參與。但是真碰到比較大的品牌的時(shí)候，這個強(qiáng)勢地位會倒過來?？赡芤恍]有什么名氣的小品牌，面對出租人相對來說弱勢一點(diǎn)。二、租賃的種類 實(shí)際上在整個房地產(chǎn)開發(fā)鏈條里面，房屋租賃那一塊，占的比重不大，法律比重不大的，但是在實(shí)務(wù)中經(jīng)常遇到，根據(jù)這一個房屋的用途，不同的性質(zhì)，不同的用途。 ，就是《物權(quán)法》190條。 。房屋租賃中的律師業(yè)務(wù)操作技能 ，我想它一定很憂傷，因?yàn)槲野芽鞓范剂粼诹饲懊?。從大的概念上講，租賃相對的法律關(guān)系簡單一點(diǎn)，大家拍腦門一想，房屋租賃馬上從腦子里浮現(xiàn)的有幾個基本的原則和規(guī)定，咱們一起捋一下： 。 ，但是不去備案不影響合同效力?；旧洗蠹艺f出來的想到也就是這么多核心的，與出租相關(guān)的。 這里面說，一個是它的用途，由于它的業(yè)態(tài)不同，具體的很多規(guī)定，會發(fā)生很多變化，同時(shí)由于承租人的所謂的社會能量的不同，大品牌、小品牌、名廠家、名商家，有時(shí)候會把這個行市做到了，作為房子所有權(quán)人，可能會更主動一些，其它的比如說寫字樓或者是住宅可能更主動一點(diǎn)，但是從商業(yè)地產(chǎn)這個背景之下未必?！北容^強(qiáng)勢。同時(shí)我們更可以從租約的條文我們一點(diǎn)一點(diǎn)去體會商業(yè)地產(chǎn)難弄在哪兒？在租賃概念之下，我們律師有哪些事情是要意識到，落到紙面上？這個項(xiàng)目在我以前的一些聊天包括一些所謂的課程和一些同行交流的時(shí)候，經(jīng)常提到這個項(xiàng)目，因?yàn)檫@個項(xiàng)目確確實(shí)實(shí)很獨(dú)特，他的最獨(dú)特的地方有一個亞洲第一、世界第二的大的天幕，就把這個項(xiàng)目整個一個商業(yè)特點(diǎn)和其他的商業(yè)地產(chǎn)整個脫離開了，不僅僅是一個單純賣東西的地方，他的功能更加豐富。律師的背景有大陸的，有日本的，有臺灣的，還有一個美國的。到底做什么？后來就想到把優(yōu)勢地段的地產(chǎn)價(jià)值發(fā)揮到最大。這個單純的在它推出的時(shí)候，它的單體營業(yè)面積是北京最大的，我們看到的是一些商場，比如說賽特、燕莎這種大開間，然后統(tǒng)一來布局，統(tǒng)一來收銀，統(tǒng)一來管理。這樣的話，就形成一個景觀。因?yàn)檫@個最先運(yùn)用的是在美國的拉斯維加斯，他在拉斯維加斯的老街用這種方式和新街形成了抗衡。等于是幾個傳統(tǒng)固定的購物中心已經(jīng)在那兒了，他出現(xiàn)以后要改變很多人群的購物習(xí)慣，確實(shí)需要一段時(shí)間?，F(xiàn)在租賃的背景下，商業(yè)地產(chǎn)租賃相對來說比較復(fù)雜，我們干脆今天耐下心我們從第一條開始整個走一遍，走了一遍以后，大家就活靈活現(xiàn)地知道商業(yè)物業(yè)的租賃狀態(tài)和思路。、共同努力將世貿(mào)天階中心，打造成具有國際一流水平的商業(yè)項(xiàng)目的理念，秉持平等互利原則，經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第13章、《中華人民共和國城市管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，就乙方承租甲方場地及附屬設(shè)施事宜訂立如下協(xié)議。在很多商場里面，尤其是大開間似的商場，除了一些柱子以外，沒有墻，也沒有隔斷，有的就是柜臺，當(dāng)然這個柜臺的位置就非常重要了。你們大概有一個概念，這個就不一樣。那個不是，門一開，一大片，全是大家的，你得找你的柜臺，柜臺怎么量，怎么設(shè)定，和你當(dāng)時(shí)的買賣合同或者是和你當(dāng)時(shí)的租賃合同是否對的上，這個里面很有學(xué)問。前面是一個樓層的示意圖和位置的示意圖，這個是一個面積的示意圖中用紅線標(biāo)識的范圍內(nèi)的面積及租賃面積指出該租賃面積為多少平米。 下面一段，甲方按照本合同第10條約定，進(jìn)行租賃標(biāo)的的交付時(shí)，乙方如果對租賃面積有異議，應(yīng)該在租賃面積交付當(dāng)日提出，雙方可以委托，雙方共同認(rèn)可的，具備合法資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，按照附件（二）的租賃標(biāo)的面積示意圖對租賃面積進(jìn)行測量，如果該測量得出的面積與本合同與確定的面積差異在2%以內(nèi)，則租賃面積不予調(diào)整。 實(shí)際上它是兩段兩種情況不并存。絕對不會再往上或者是往地下走的。 租賃標(biāo)的的用途。因?yàn)樵谏虡I(yè)物業(yè)里面有一個全局協(xié)調(diào)性和整體業(yè)態(tài)的統(tǒng)一安排，這個區(qū)域，比如說做服裝的、鞋帽的，就是服裝鞋帽的。規(guī)范管理也同樣如此，承租人報(bào)什么，一定是品牌也不能變。在這里上來租賃用途就和我們一般理解的，只要大的不變都可以，是不一樣的，要求的更加細(xì)致。這種情況可以不可以？有，也不是不可以。一般而言，它的品牌、自己的宣傳一定是自己來，很難授權(quán)別人，因?yàn)槟悴恢缹φ麄€企業(yè)主旋律的把握，但是作為開發(fā)商，作為商業(yè)物業(yè)的持有人，有義務(wù)要對它整個商業(yè)的業(yè)態(tài)服務(wù)的內(nèi)容，服務(wù)的品種或者相關(guān)的優(yōu)惠政策對外進(jìn)行宣傳，這個不但是對它自己有好處，打形象打品牌，更對于每一個商家都有好處。乙方不得在租賃標(biāo)的內(nèi)從事任何違反公序良俗或者是中國法律法規(guī)禁止的活動，不得將危險(xiǎn)物品、有害物質(zhì)令人反感物品等帶入或者是存放在租賃標(biāo)的內(nèi)。你還要對人畜有害的化學(xué)成分，我還可以稱之為有害。但是有海外背景的律師，就堅(jiān)持要放進(jìn)去?！蔽艺f：“你這個令人反感你只能具體到某一個東西的時(shí)候，可能大家說反感或者是不反感，但是在法律上無法有一個準(zhǔn)確定義。再拿令人反感的物品這幾個字去套它是不是可以把違約責(zé)任給鎖定了，這個就作為一個所謂的妥協(xié)的產(chǎn)物，就放在這里。這里面出現(xiàn)一個詞叫裝修免租期，大家能理解吧？本合同的付租期為幾個月？這個時(shí)間界定，不是租期多少，是你付租期是多少，就是你付房租的期間有多少。你什么時(shí)候進(jìn)駐，多長時(shí)間裝修？從你交租的時(shí)間開始算，再怎么算這個時(shí)間，他給你相對靈活的打亂，為什么要打亂呢？因?yàn)槟阒虚g沒法從頭到尾用一個詞來表述，因?yàn)橹虚g可能有故事，故事就在于你的裝修是否政策能夠一致，能夠順利，更重要的是什么？你的招商能否順利。都算起