【文章內(nèi)容簡介】 試營業(yè)日所在日歷月剩余實際天數(shù)計算，和下一個月的物業(yè)管理費之和計收。 租賃標的的交接時預(yù)付的一個月物業(yè)管理費將在此次付費時抵減，并且應(yīng)與收到甲方或者是物業(yè)管理人發(fā)出的繳費通知單后三個工作日內(nèi)付清。該通知中載明的應(yīng)付的費用。而后在租賃期限內(nèi)乙方應(yīng)與每日10日前向甲方預(yù)付下一個月的物業(yè)管理費。 （2）能源條款能源條款里面有一個故事。你看乙方應(yīng)當按照公用設(shè)施公用部門或者是物業(yè)管理人制定的期限和方式看，交付水費、電費、燃氣費等，公用設(shè)施費用。公用設(shè)施的收費標準由甲方以政府主管部門制定和公布的收費標準進行調(diào)整。比如說電，政府或者是政府控制的指導(dǎo)的電力公司收1塊錢一度電。為什么？因為整個輸電的設(shè)施、供電設(shè)施是開發(fā)商投入的，從整個運營角度而言，它附加的工業(yè)服務(wù)在內(nèi)，而這種物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理費又是兩個概念，他體現(xiàn)不出來，只是給你保證了你的正常使用，所以這種情況特別常見。乙方還應(yīng)額外承擔相當于其應(yīng)繳納公用設(shè)施費用3%的一個額外費用干什么？來彌補水電燃氣在天階中心內(nèi)輸送到乙方租賃標的的損耗。這個都是我們做其他的租賃事務(wù)所遇不到的事情。它這里都給你明確地點出了。，什么意思？我們認為一個商業(yè)物業(yè)，基本營業(yè)時間早10點到晚10點，到店關(guān)門，但是假如說我這個店要搞店慶要搞優(yōu)惠酬賓，可能我晚10點以后我還要再搞兩個小時，但是我的客戶來了，不能這么熱著，應(yīng)該有一個基本的的空調(diào)供應(yīng)，怎么辦？乙方應(yīng)當提前三個工作日向物業(yè)管理人書面申請，并且預(yù)付超時的空調(diào)費。 6. 第六條 乙方應(yīng)當按照甲方制定及不時修改的承租人手冊中規(guī)定，按月在收到甲方或者是物業(yè)管理人發(fā)出的繳款通知單后，于每月10日前付清該通知中載明的應(yīng)付出公共設(shè)施費用。 這里前面這幾個條款，基本上大家想就能想到的。面積、用途、費用等等。都想得到，只是一些細節(jié)的規(guī)定，可能大家不是很熟悉。 7. 廣告、標識和推廣安排 乙方——承租人可以按照如下約定設(shè)置招牌、廣告包括商標、商號、標志、店招、霓虹等。租賃標的所在樓宇的外立面及樓頂?shù)氖褂脵?quán)和收益權(quán)均由甲方享有。這個大家能理解吧？從《物權(quán)法》的角度而言，樓的外立面和樓頂。 租賃標的所在樓宇的外立面和樓頂?shù)膹V告位置均由甲方統(tǒng)一的安排、使用、管理和收益。經(jīng)甲方的許可乙方可以按照甲方同意和確認的招牌、廣告數(shù)量、廣告位置、尺寸及其他要求，在世貿(mào)天階中心設(shè)置招牌廣告，但需自行向政府有關(guān)主管部門申請批準。 過去北京是專門有一個叫做戶外廣告領(lǐng)導(dǎo)小組。就是專門負責路邊的大的單立柱、大的廣告牌，這都需要北京市的戶外廣告領(lǐng)導(dǎo)小組審批，因為你在戶外不是誰想架東西就架東西，整個城市規(guī)劃就亂了。 我們在奧運會前統(tǒng)一清理了一批，大家如果有印象的話，機場路，不是第二高速，就是正常的機場路，大家有印象吧？我們從機場出來，去機場的時候，路上有很多單立柱，后來奧運會為了整個城市的形象，拔了很多，商場這種情況也是如此。它政府要批的，不批不能自己亂粘、亂樹，這種手續(xù)是承租人商家自行去辦理，就是我給你提供位置，但是上面發(fā)布什么，它的內(nèi)容、標語、圖形等等，你得自行向戶外的廣告審計部門辦理?，F(xiàn)在這個部門統(tǒng)歸了市政管委，由它來統(tǒng)一管理，并且只能在取得該部門的批準后方可設(shè)置，而且該等招牌廣告的設(shè)置也不得破壞所在樓宇的外立面，并且應(yīng)當符合國家和地方相關(guān)的購買要求。同時甲方在設(shè)置招牌廣告之前，還應(yīng)當將施工圖紙和施工方案事先報甲方或者是物業(yè)管理人審查備案，但是此種審查備案不會在任何方面減輕或者是免除乙方的相關(guān)責任或者義務(wù)。 你設(shè)這個牌子，你要施工，尤其是你要一些比較重的大的里面式的廣告東西，有一定的危險性，像北京季風性比較強的城市，冬季的風和夏季的風風向不同，很有可能面積過大的牌子，會墜毀，一旦墜毀，在這種地方都會造成很大的問題。 大家如果有影響的話，這個事可能對你們來說時間比較遠一點兒，還是在九十年代初，北京站就發(fā)生過大的廣告牌墜落砸傷人的事件，當時很轟動。我們有了這個意識以后，你可以看每一個商場，每一個商場外面、里面、樓頂上、墻體上都有不同形式的廣告，有的是雕塑，有的是大牌子，有的是一行字，留一個號碼。所有這些對于出租人而言，是有連帶責任的，你想我從這里走過，這個東西掉了，砸傷我了，你說我找誰？所以我們要有這種侵權(quán)事件發(fā)生，你說我們找誰？直接找房主。這個最簡單了。房子是誰的就找誰？至于說我還能夠找到誰支這一塊牌子，具體商家，我把你們列為共同被告方了，承擔連帶責任。我如果圖省事的話，我不管，這個樓是誰的，就找誰。所以說他為什么要求，你的施工圖紙和你的施工方案要事先報出租人審批呢？一定要看你是不是偷工減料了，能不能確保安全。每一條后面都有所指。 接下來乙方應(yīng)該依據(jù)上述條款，規(guī)定設(shè)置的招牌、廣告在甲方要求的付款期限內(nèi)向甲方繳納適當?shù)膹V告費、租賃費。該費用的標準由雙方另行約定，上述乙方自行設(shè)置的廣告的報批、安裝、更換、清潔、維護、保養(yǎng)、拆除以及照明電費，均應(yīng)當由乙方自行承擔，并且乙方還應(yīng)該承擔因該廣告的設(shè)置而產(chǎn)生的全部責任，包括但不限于對甲方或者第三人的損害賠償責任。 雖然這個合同里面這么約定，但是對抗不了外面，只是在內(nèi)部界定一下，所以出租人和承租人的第二位的追償順序。 同時乙方同意為維護世貿(mào)天階整體形象，以甲方有權(quán)要求乙方對其租賃標的的玻璃窗、門所粘示的任何廣告標識不當之處予以調(diào)整。有的比較高檔的物業(yè)，我們可以留心一下，尤其是已經(jīng)賣給小業(yè)主的房子，包括不限于商業(yè)、物業(yè)，就是住宅，比如說我們到建外SOHO是最明顯的。我們過建外SOHO往雙井走，東三環(huán)往雙井那一條路上，你要是看建外SOHO那玻璃上經(jīng)常粘的是XX培訓、XX公司，標上號碼，你就給咱們直觀的感覺你看那個樓高檔嗎？樓可能還不錯，但是那種東西一打出來，你就感覺他整個商家層次很低，就是商家做買賣人的層次很低。你看哪一個大牌子這么干的？拿一個不干膠一粘：LV。你說粘這些東西你敢去嗎？兩折、全場一折，你不可能去的。所以說為了保證整體形象，你就要把這種所謂的與商業(yè)中心的檔次不符的標識去除權(quán)要給人家，人家只能說你這個事太不靠譜了，太土了，說實話人家有權(quán)讓你去除掉，這個是為了保證整體一個形象。這個東西在民法上叫什么？很難找到我們一個很學理的詞界定它。它叫相鄰權(quán)嗎？不叫，顯然不叫。那你說叫什么？似乎也沒有違反誠信，也沒有違反不正當競爭。什么都叫不上。但是這些東西的存在，確確實實對人家整個商業(yè)物業(yè)的整體形象與其他商家的運營是密切有影響的，所以這個問題上，我們一聽還有這種權(quán)利呢。 公共區(qū)域的標志，公共區(qū)域包括室內(nèi)外的所有安全、緊急、指示或者是宣傳標志，包括道路指示標志均由甲方統(tǒng)一提供，如果乙方對此方面有額外要求，需向甲方提出書面申請，經(jīng)甲方同意后由甲方統(tǒng)一安排，但對此等項目的設(shè)置、補充以及維護所產(chǎn)生的費用均由乙方承擔。 比如說大門在這，那個店家很著急，說他一進來，就看見你們幾個，他搞不清，我在這里賣狗不理包子呢。怎么辦？我自己粘一個牌子說：“狗不理包子往里?！边@種情況是不可以的。因為如果人人都這么干的話，不就亂了嗎？整個物業(yè)管理全都亂了，所以在公共區(qū)域的標志，一定要設(shè)置出來。所以我們進去一看。原來我們要是不聽這些條款，我們光著腦子就逛，就覺得司空見慣，反而是視而不見，有了這個以后，你再看很多在商場內(nèi)的標志，洗手間、樓梯、安全出口，這是固定的，都是作為物業(yè)提供的，固定。 還有一些，XX品牌往左，XX品牌在第X號，它還有這樣的標志。這種標志的設(shè)置從規(guī)范管理的角度而言，一定是出租人統(tǒng)一來設(shè)定，保持整個形象，材質(zhì)、整個美工、整個施工一個統(tǒng)一的，不能自己亂來。就像我剛才說的不全亂了嗎？ 推廣安排：在世貿(mào)天階內(nèi)的整體推廣活動均由甲方統(tǒng)一組織安排，乙方應(yīng)當配合甲方組織安排的整體推廣活動，未經(jīng)甲方事先書面同意乙方不得在租賃標的以外的區(qū)域進行任何推廣活動。大家可以想象一下，如果沒這一條，你不限制它，你一進商場您就不敢去，一大幫人圍著你：“大姐來這兒吧，大哥來這兒吧?！比缓竽氵M到那個商場里去，到處在發(fā)傳單，然后可能還有很多搞個卡通人物的，穿著溜冰鞋在那兒溜來溜去的，整個就很亂了，你可以想象一下。但是我們到高檔的商場，你發(fā)現(xiàn)沒有。越是抵擋的，管理亂的，這種情況越多。你仔細回憶一下，你去到高檔商場里，這種情況基本是沒有的。即便有個別，可能有一個店慶，有一個活動，它一定是事先向商業(yè)物業(yè)管理公司提了申請，由他批準才可以。否則的話，你在你們家店門里頭你愿意怎么折騰怎么折騰，你要不把人家前后左右的人折騰爛了就行。但是你想出門了，你說我這里也是一個餐廳，對面有一個餐廳，我跑到人家對面發(fā)傳單：“你們別在這里吃了，到我們對面去吧?！边@種情況嚴重擾亂了商場的經(jīng)營秩序，這讓你的服務(wù)整體下降，我們作為顧客，我們到商場看什么？一個是看它的東西，還有一個是購物環(huán)境。第三個是服務(wù)。 這三點是構(gòu)成我們選擇是不是去這個商場的基本三要素。 這里會涉及履約保證金，有點相當于咱們租房也好、租什么也好，收它一筆押金一樣。違約保證金是這么一個定義，乙方應(yīng)于本合同簽訂當日，向甲方支付履約保證金，該保證金額為三個月的固定租金和三個月的物業(yè)管理費，租賃期內(nèi)，如果租金或者物業(yè)管理費上調(diào)，那么甲方有一些要求，履約保證金也要上調(diào)。在本合同終止并且乙方履行和合同規(guī)定的全部義務(wù)，包括咱們限于向甲方原裝返還租賃標的及支付已發(fā)生的租金及所有費用之后，履約保證金還不是馬上還，將轉(zhuǎn)為擔保乙方對消費者要求退貨、賠償及修理作出補償?shù)馁|(zhì)量保證金。 這個很清楚，你在我這里到期了，走了。你賣的東西呢？就像我剛才提到的例子，我買了一個包壞了再回來找，商家不見了，換人了，你說我找誰？也可能我認倒霉，我知道你這個品牌在哪一個商店還有？我去他那個專柜去。但也可能我這個比較認死理，我不找它了，我找你這個商場，找你世貿(mào)天階，你來給我修。你去找誰我不管，因為我在你這里買的。 你根據(jù)《消法》我要求你場地提供者承擔連帶責任，沒有毛病，我有這個權(quán)利。所以說你要是作為開發(fā)商而言，我給你的租賃期到期，你走了，你給我留下一大堆事，也很別扭，就把履約保證金作為所謂的應(yīng)對一般消費者的質(zhì)量保證金。 這個也不是沒有期限，在履約保證金。在履約保證金轉(zhuǎn)為質(zhì)量保證金后，三個月期滿，如果沒有乙方對甲方的欠款，也沒有任何消費者退貨，賠償及修理的索賠，則甲方在多少天內(nèi)，向乙方無息退還該質(zhì)量保證金。否則，甲方有權(quán)從該質(zhì)量保證金中扣除前處索賠給甲方造成的任何損失，這個很容易理解。 在本合同有效期內(nèi)的任何時候，乙方均無權(quán)要求，甲方接受用履約保證金來支付或者沖抵乙方應(yīng)付的任何款項，比說我要了一筆錢，要了三個月的保證金，我說：“行了，我下三個月的租金不交了，你拿那三個月的抵吧?！边@個是不可以的。留在這兒是有特定的意義的。 甲方單方面是有權(quán)根據(jù)實際情況直接從履約保證金中扣款的，如果甲方?jīng)Q定采取扣款，那么履約保證金少于應(yīng)扣的款項的，乙方應(yīng)當立即支付差額。同時甲方有權(quán)要求乙方在甲方指定的期限內(nèi)，補足或者是重新繳納履約保證金。無論在任何情況之下，本條款所有約定，均不影響或排除甲方行使任何法定的或者是雙方約定的其他補救措施的權(quán)利。 我這里就不用每一條都念，我念相對有特點的。乙方可以通過現(xiàn)金、支票、電匯或者銀行轉(zhuǎn)帳付款，但是只有當款項全部實際記錄本合同附件（六）所列明的甲方指定的銀行帳戶，或者是甲方可能不時通知的其他銀行帳戶，或者是甲方提供收到付款的證明時，款項才能視為已經(jīng)支付。 也就是說付款行為的完成，是要以出租人收到錢為標準。但是假如說因為上面正好變動，而引起遲延付款，由甲方自行承擔責任。 這里還牽扯到一條，甲方如果對乙方負有債務(wù)，甲方有權(quán)將其用來沖抵乙方在本合同向下欠付甲方的任何款項。 這個交付條款里面重要的問題是驗收，乙方應(yīng)當在書面通知載明的期限內(nèi)，前往租賃標的進行驗收，雙方應(yīng)當按照本合同附件四中的交付標準對租賃標的進行驗收，并在驗收結(jié)束后簽署有關(guān)交接的證明文件作為提交時租賃標的條件狀況的證明，以及乙方在本合同租賃終止后向甲方緩緩租賃標的的標準。這個交付和返還掛鉤，剛才我們前面條款一個地方已經(jīng)提到了，就是要求你原狀返還。因為你裝修完了以后，你走了，下面來的商戶絕大部分要對裝修進行調(diào)整，大部分是鏟了重來，小部分是不帶標識的，符合他企業(yè)需求的，他就從何用。而且這種情況，我限于中小品牌，很不入流的，大品牌沒有的，全是鏟掉重來。按照自己的宣傳色、裝修標準等等。 像以前講課的時候，提到過，世貿(mào)天階曾經(jīng)和LV談過，請LV進到世貿(mào)天階里來，LV當時提過一個條件：“我去可以，但是整個裝修要由我們自己的設(shè)計師設(shè)計，并且提出整個裝修標準?！弊罱K經(jīng)測算，他的設(shè)計師按照LV的統(tǒng)一標準測算下來，在當時的設(shè)計加裝修完成的基本費用，是一平米一萬。你想我們家裝，你可以想象一下，你要是做到一平米一千的話，就不錯了。比如說100平米的房子花10萬裝修。而且還不算廚衛(wèi)，你算算商場沒有廚衛(wèi)這種東西，基本上就是面上的事，天、地、墻嘛。按照我們的家裝你可以想象一下，不算廚衛(wèi)的話，你要是一平米做到一千就很好了。LV這種品牌，營業(yè)的面積一平米一萬，你想想。所以說你在這種情況之下，交付的時候是什么樣，你換我的時候還是什么樣。如果你當時交付我的時候，我給你的是毛坯，毛坯最起碼什么都沒有，你可以自己慢慢來，如果你還給我的時候，是帶著你原來的舊裝修的話，人家還要花一部分費用鏟掉，所以這里面牽扯到錢的問題。所以說交付的標準實際上與其返還的標準是統(tǒng)一的。除非有相反的約定。如果乙方未在書面通知的反映期限內(nèi)，前來接收租賃標的或者是無正當理由拒絕簽署有關(guān)證明文件。裝修免租期起始日及租金起始日均不順延?！拔易屇鷣砟悴粊?，那對不起，你該交錢還得交錢。”這個不能因為你不來而少交或者是晚交。不會的。 裝修的這個條款是比較麻煩的，在商業(yè)物業(yè)里面裝修是一個比較麻煩的條款，這里面給大家重點介紹一下。 乙方對該租賃標的進行裝修前需提前30日對向甲方提出書面申請，并提交書面的關(guān)于裝修、布置、設(shè)位及附屬物設(shè)計涉及的裝修設(shè)計方案、圖紙、設(shè)計資料、工