【文章內(nèi)容簡介】 2. 項目建設(shè)規(guī)劃 包括具體的規(guī)劃，具體的房型情況等 項目整體 技術(shù)指標(biāo)如下表： （面積單位：平方米） 序號 技術(shù)指標(biāo) 數(shù)量 備注 1 基地面積 2502 2 總建筑面積 15 3 總?cè)莘e面積 其中 地下 容積 面積 0 地上 容積 面積 商業(yè) 地下 不計容積 面積 地 上不計容積 面積 4 容積率 4 建筑占地面積 5 建筑密度 % 6 綠化率 ≥ 20% 7 地上停車數(shù)量 0 8 地下 停車數(shù)量 50 10 建筑層數(shù) 8 3. 項目資金來源 項目總投資及籌資計劃構(gòu)成 資金來源 投資金額（萬元） 占比小計 開發(fā)商自 籌 10000 銷售回籠款 銀行貸款 浦發(fā)銀行 長寧 支行 12020 合 計 22020 二、 項目建設(shè)條件評價 本項目四證齊全，目前正在樁基施工中 ，所獲得的 行政許可事項批復(fù)情況如下表： 序號 批復(fù)文件 批復(fù)文號 /狀態(tài) 1 規(guī)劃審批 滬普規(guī)土許設(shè)（ 2020）第 7號 2 項目 審核 普發(fā)改投（ 2020） 11號 3 環(huán)評 審核 普環(huán)保審（ 2020） 58號 4 用地審批 滬普府土 [2020]8 號 5 房地產(chǎn)權(quán)證（土地證） 滬房地普字（ 2020）第 008945 號 6 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 滬普地 [2020]EA31010720200109 號 16 7 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 8 建設(shè)工程施工許可證 三、 項目實施進(jìn)程評價 項目計劃開工和完工日期 項目 計劃 預(yù)計 于 2020 年 7 月開工 ， 預(yù)計于 2020 年二 季度 完工 。 項目工程計劃進(jìn)度 具體工程進(jìn)度 計劃 見下表： 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 內(nèi)容 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 可研 ● 初步設(shè)計 ● 三通一平 ● 施工圖設(shè)計 ● ● 土建工程 ● ● 安裝工程 ● ● 裝飾工程 ● ● ● 市政配套 ● 竣工驗收 ● 四、 項目施工監(jiān)理評價 設(shè)計單位： 上海工程勘察設(shè)計有限公司成立于 1992 年，是一家集雄厚的技術(shù)力量、 豐富的實踐經(jīng)驗、現(xiàn)代化的管理理念于一身的大型綜合設(shè)計企業(yè)。 公司擁有近 500名員工，其中專業(yè)技術(shù)人員 400 余名；并擁有專家委員會委員 17 人，其中中國工程院院士 1名，國家級設(shè)計大師 3名，上海市建交委科技委委員 3名。 公司自 1992年由上海市勘察設(shè)計行業(yè)協(xié)會組建到 2020年率先改制成為民營企業(yè)進(jìn)而成為上海市最大的民營設(shè)計企業(yè)。成立以來一直堅持“質(zhì)量為先、信譽為重、管理為本、服務(wù)為誠”的價值觀不斷開拓進(jìn)取。 2020 年為了謀求設(shè)計施工一體化模式，加盟上海國泰匯商建設(shè)股份有限公司，為 公司新的發(fā) 展邁出了 17 堅實的一步。 多年來，歷經(jīng)數(shù)次的轉(zhuǎn)型變革，時至今日公司已同時具備了建筑設(shè)計、項目管理、施工等相應(yīng)資質(zhì)。 項目工程監(jiān)理、施工單位 項目 工程監(jiān)理 、施工單位目前尚未確定。但中機浦發(fā)有著多年項目開發(fā)經(jīng)驗，歷年的房產(chǎn)項目建設(shè)情況良好，從未出現(xiàn)拖延工期和未能完工的情況。其中，浦發(fā)廣場 D、 E樓，開工時間 1997 年，竣工和銷售時間 2020 年，其總包、建設(shè)單位為江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司，工程監(jiān)理單位為上海工程建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。浦發(fā)廣場 G樓，開工時間 2020 年，竣工和銷售時間 2020 年，其總包、建設(shè)單 位為浙江舜杰建筑集團股份有限公司，工程監(jiān)理單位為上海工程建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。從歷史來看，中機浦發(fā)所選項目總包和建設(shè)單位均為名列前茅的建筑集團，項目建設(shè)情況良好；且總包方下屬施工單位資質(zhì)優(yōu)良且長期合作。 五、 環(huán)境保護(hù)評價 項目已取得 普陀 區(qū)環(huán)保局關(guān)于 中機浦發(fā) F 地塊辦公樓建設(shè) 項目環(huán)境影響報告 表 的審核意見 。 第五 章 項目市場評估 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境評價 1． 上海經(jīng)濟環(huán)境 上海 目前 的整體 經(jīng)濟發(fā)展速度有所放緩，但經(jīng)濟增長仍能保持 89%的增長，這是轉(zhuǎn)型期間經(jīng)濟增長的正常水平；經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展有所起步 。 由于受 到全球經(jīng)濟復(fù)蘇放緩、國內(nèi)宏觀調(diào)控力度加大以及自身結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素疊加的影響，上海經(jīng)濟增長速度出現(xiàn)放緩，但經(jīng)濟運行并沒有出現(xiàn)當(dāng)時那種大幅度波動的現(xiàn)象，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)。其中 ,按照創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求，積極推進(jìn)“五個著力”的各項措施落實到位，使全市經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展的同時，轉(zhuǎn)型發(fā)展也出現(xiàn)良好開端。同時 ,上海是全國資源要素最為集聚的地區(qū)，物流、資金流、人流等各種資源要素呈現(xiàn)進(jìn)一步集聚態(tài)勢，也為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定提供了有利支撐。 2． 房地產(chǎn) 發(fā)展情況和政策環(huán)境 18 調(diào)控政策思路正在轉(zhuǎn)變，整體偏利好 18 屆三中全會和 2020 年中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的態(tài)度較以往不同，“ 調(diào)控 ” 字眼消失， “ 供應(yīng)和保障 ” 被更多提及。 表 1： 2020 年經(jīng)濟工作會議不再提 “ 房地產(chǎn)調(diào)控 ” 2020 年 12 月 10 日至 13日中央經(jīng)濟工作會議 努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。 2020 年 12 月中央經(jīng)濟工作會議 要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。 2020 年 12 月中央經(jīng)濟工作會議 要堅 持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 表 2：十八屆三中全會《決定》中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容整體偏利好 十八屆三中全會《決定》中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容 分析： 加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革 這是中央文件首提房地產(chǎn)稅的立法，或許是對上海和重慶出臺房產(chǎn)稅合法性的回應(yīng)。增加 “ 立法 ” 環(huán)節(jié)，可能推遲房產(chǎn)稅擴圍的時間，同時 “ 適時 ”二字，也透露未來推行房產(chǎn)稅仍相對謹(jǐn)慎。 改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán) 抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓 未來宅基地或?qū)⒊蔀樵黾幼》抗?yīng)的一個重要渠道，但 “ 慎重穩(wěn)妥 ” 的基調(diào)也意味著其推行將是比較長的過程 研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機構(gòu) 通過金融支持建立多層次住房保障體系 推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，全面放開小城市落戶限制，有序放戶籍改革有利于住房需求的釋放以及需求結(jié)構(gòu)的平衡 19 開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模 啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策 放開二胎，將增加家庭住房需求。短期看，增加改善性需求預(yù)計 有二胎需求的主流人群可能是 3035 歲，從 2020年第六次人口普查數(shù)據(jù)看，該年齡段人口近 1 億，若假設(shè)有 5 千萬對家庭，符合二胎政策的占比為 50%，有二胎意愿又占其中的 50%，假設(shè)生二胎需新增加 10平米住房，則 億 *50%*50%*10=億平米住房，相當(dāng)于 2020 年住宅銷售面積的 13%。中長期看，隨著更多新生兒的長大，對首置剛性需求增長有利。 因此，從政策面看，未來政策層面對房地產(chǎn)態(tài)度將逐漸向如下轉(zhuǎn)變： 1）更市場化。未來行政化手段如限購限價將逐步淡化退出，而房產(chǎn)稅可能會逐步推行，成為調(diào)節(jié)需求以 及地方稅源的重要工具。但房產(chǎn)稅可能需先立法，推出需一定的時間。 2）更著重增加供應(yīng)和保障。從過去重在抑制需求向重在增加供應(yīng)轉(zhuǎn)變，增加供應(yīng)總量和改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)呈現(xiàn)了基本思路：供應(yīng)結(jié)構(gòu)形成保障和市場化住房雙規(guī)制，供應(yīng)總量著手于提高住宅用地量及土地容積率。對需求采取“疏”而非以往“堵”，“疏”將有利于保持需求穩(wěn)定釋放，保持房價和投資穩(wěn)定，降低行業(yè)波動性。 3）更趨區(qū)域性和靈活性。哪里有問題，解決哪里，不會因為某些城市“生病”，全國“吃藥”。目前看，由于區(qū)域市場表現(xiàn)差異較大（有的城市房價漲幅很大，有 的漲幅很溫和，有的城市房價甚至還在下降）， 2020 年 11 月以來地方打壓需求的政策更多將是區(qū)域性政策，而難以轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)性政策。而且隨著 2020 年 12月結(jié)束，地方房價控制目標(biāo)考核期已過，短期看，上海出臺打壓需求政策的慨率已經(jīng)很小。結(jié)合以上分析綜合來看，政策面對房地產(chǎn)行業(yè)偏利好。 長期看，上海未來將是“價”的市場，而非“量”的市場 上海未來供應(yīng)能力有限，同時人口流入屬于被限制的城市之列， 2020 年銷售規(guī)模見頂可能將是中長期的趨勢。但上海集聚了最高端、附加值最高的產(chǎn)業(yè)，最好的生活配套，因此，必將吸引全國 甚至世界最優(yōu)秀最高薪的人匯聚于此，即 20 使未來上海人口數(shù)量不變，但通過人口素質(zhì)的更快提升或人口在世界范圍內(nèi)不斷更新，上海仍將是財富創(chuàng)造能力最強的地方，所以，未來上海的銷售面積很可能逐漸萎縮，但價格仍可能處于上行趨勢。當(dāng)然，上海最大的問題是住宅價格相對租金和普通大眾的收入明顯偏高，未來政府在民生保障方面需要加大投入力度，同時，該類城市住宅價格的上漲速度將受到相對低租金的限制，未來或許需要一定的時間換空間。 圖 1：上海市商品房銷售面積（萬平方米） 圖 2：上海市商品房銷售價格（元 /平方米