【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2. 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 包括具體的規(guī)劃，具體的房型情況等 項(xiàng)目整體 技術(shù)指標(biāo)如下表： （面積單位：平方米） 序號(hào) 技術(shù)指標(biāo) 數(shù)量 備注 1 基地面積 2502 2 總建筑面積 15 3 總?cè)莘e面積 其中 地下 容積 面積 0 地上 容積 面積 商業(yè) 地下 不計(jì)容積 面積 地 上不計(jì)容積 面積 4 容積率 4 建筑占地面積 5 建筑密度 % 6 綠化率 ≥ 20% 7 地上停車數(shù)量 0 8 地下 停車數(shù)量 50 10 建筑層數(shù) 8 3. 項(xiàng)目資金來(lái)源 項(xiàng)目總投資及籌資計(jì)劃構(gòu)成 資金來(lái)源 投資金額（萬(wàn)元） 占比小計(jì) 開(kāi)發(fā)商自 籌 10000 銷售回籠款 銀行貸款 浦發(fā)銀行 長(zhǎng)寧 支行 12020 合 計(jì) 22020 二、 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目四證齊全，目前正在樁基施工中 ，所獲得的 行政許可事項(xiàng)批復(fù)情況如下表： 序號(hào) 批復(fù)文件 批復(fù)文號(hào) /狀態(tài) 1 規(guī)劃審批 滬普規(guī)土許設(shè)（ 2020）第 7號(hào) 2 項(xiàng)目 審核 普發(fā)改投（ 2020） 11號(hào) 3 環(huán)評(píng) 審核 普環(huán)保審（ 2020） 58號(hào) 4 用地審批 滬普府土 [2020]8 號(hào) 5 房地產(chǎn)權(quán)證（土地證） 滬房地普字（ 2020）第 008945 號(hào) 6 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 滬普地 [2020]EA31010720200109 號(hào) 16 7 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 8 建設(shè)工程施工許可證 三、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工和完工日期 項(xiàng)目 計(jì)劃 預(yù)計(jì) 于 2020 年 7 月開(kāi)工 ， 預(yù)計(jì)于 2020 年二 季度 完工 。 項(xiàng)目工程計(jì)劃進(jìn)度 具體工程進(jìn)度 計(jì)劃 見(jiàn)下表： 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 內(nèi)容 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 可研 ● 初步設(shè)計(jì) ● 三通一平 ● 施工圖設(shè)計(jì) ● ● 土建工程 ● ● 安裝工程 ● ● 裝飾工程 ● ● ● 市政配套 ● 竣工驗(yàn)收 ● 四、 項(xiàng)目施工監(jiān)理評(píng)價(jià) 設(shè)計(jì)單位： 上海工程勘察設(shè)計(jì)有限公司成立于 1992 年，是一家集雄厚的技術(shù)力量、 豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、現(xiàn)代化的管理理念于一身的大型綜合設(shè)計(jì)企業(yè)。 公司擁有近 500名員工，其中專業(yè)技術(shù)人員 400 余名；并擁有專家委員會(huì)委員 17 人，其中中國(guó)工程院院士 1名，國(guó)家級(jí)設(shè)計(jì)大師 3名，上海市建交委科技委委員 3名。 公司自 1992年由上海市勘察設(shè)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)組建到 2020年率先改制成為民營(yíng)企業(yè)進(jìn)而成為上海市最大的民營(yíng)設(shè)計(jì)企業(yè)。成立以來(lái)一直堅(jiān)持“質(zhì)量為先、信譽(yù)為重、管理為本、服務(wù)為誠(chéng)”的價(jià)值觀不斷開(kāi)拓進(jìn)取。 2020 年為了謀求設(shè)計(jì)施工一體化模式，加盟上海國(guó)泰匯商建設(shè)股份有限公司，為 公司新的發(fā) 展邁出了 17 堅(jiān)實(shí)的一步。 多年來(lái)，歷經(jīng)數(shù)次的轉(zhuǎn)型變革，時(shí)至今日公司已同時(shí)具備了建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、施工等相應(yīng)資質(zhì)。 項(xiàng)目工程監(jiān)理、施工單位 項(xiàng)目 工程監(jiān)理 、施工單位目前尚未確定。但中機(jī)浦發(fā)有著多年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，歷年的房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況良好，從未出現(xiàn)拖延工期和未能完工的情況。其中，浦發(fā)廣場(chǎng) D、 E樓，開(kāi)工時(shí)間 1997 年，竣工和銷售時(shí)間 2020 年，其總包、建設(shè)單位為江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司，工程監(jiān)理單位為上海工程建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。浦發(fā)廣場(chǎng) G樓，開(kāi)工時(shí)間 2020 年，竣工和銷售時(shí)間 2020 年，其總包、建設(shè)單 位為浙江舜杰建筑集團(tuán)股份有限公司，工程監(jiān)理單位為上海工程建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。從歷史來(lái)看，中機(jī)浦發(fā)所選項(xiàng)目總包和建設(shè)單位均為名列前茅的建筑集團(tuán)，項(xiàng)目建設(shè)情況良好；且總包方下屬施工單位資質(zhì)優(yōu)良且長(zhǎng)期合作。 五、 環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目已取得 普陀 區(qū)環(huán)保局關(guān)于 中機(jī)浦發(fā) F 地塊辦公樓建設(shè) 項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告 表 的審核意見(jiàn) 。 第五 章 項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià) 1． 上海經(jīng)濟(jì)環(huán)境 上海 目前 的整體 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有所放緩，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍能保持 89%的增長(zhǎng)，這是轉(zhuǎn)型期間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正常水平；經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展有所起步 。 由于受 到全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩、國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控力度加大以及自身結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素疊加的影響，上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度出現(xiàn)放緩，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行并沒(méi)有出現(xiàn)當(dāng)時(shí)那種大幅度波動(dòng)的現(xiàn)象，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)。其中 ,按照創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求，積極推進(jìn)“五個(gè)著力”的各項(xiàng)措施落實(shí)到位，使全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，轉(zhuǎn)型發(fā)展也出現(xiàn)良好開(kāi)端。同時(shí) ,上海是全國(guó)資源要素最為集聚的地區(qū)，物流、資金流、人流等各種資源要素呈現(xiàn)進(jìn)一步集聚態(tài)勢(shì)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定提供了有利支撐。 2． 房地產(chǎn) 發(fā)展情況和政策環(huán)境 18 調(diào)控政策思路正在轉(zhuǎn)變，整體偏利好 18 屆三中全會(huì)和 2020 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度較以往不同，“ 調(diào)控 ” 字眼消失， “ 供應(yīng)和保障 ” 被更多提及。 表 1： 2020 年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議不再提 “ 房地產(chǎn)調(diào)控 ” 2020 年 12 月 10 日至 13日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 努力解決好住房問(wèn)題，探索適合國(guó)情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。 2020 年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。 2020 年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 要堅(jiān) 持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 表 2：十八屆三中全會(huì)《決定》中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容整體偏利好 十八屆三中全會(huì)《決定》中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容 分析： 加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革 這是中央文件首提房地產(chǎn)稅的立法，或許是對(duì)上海和重慶出臺(tái)房產(chǎn)稅合法性的回應(yīng)。增加 “ 立法 ” 環(huán)節(jié)，可能推遲房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的時(shí)間，同時(shí) “ 適時(shí) ”二字，也透露未來(lái)推行房產(chǎn)稅仍相對(duì)謹(jǐn)慎。 改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán) 抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓 未來(lái)宅基地或?qū)⒊蔀樵黾幼》抗?yīng)的一個(gè)重要渠道，但 “ 慎重穩(wěn)妥 ” 的基調(diào)也意味著其推行將是比較長(zhǎng)的過(guò)程 研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu) 通過(guò)金融支持建立多層次住房保障體系 推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，全面放開(kāi)小城市落戶限制，有序放戶籍改革有利于住房需求的釋放以及需求結(jié)構(gòu)的平衡 19 開(kāi)中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模 啟動(dòng)實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策 放開(kāi)二胎，將增加家庭住房需求。短期看，增加改善性需求預(yù)計(jì) 有二胎需求的主流人群可能是 3035 歲，從 2020年第六次人口普查數(shù)據(jù)看，該年齡段人口近 1 億，若假設(shè)有 5 千萬(wàn)對(duì)家庭，符合二胎政策的占比為 50%，有二胎意愿又占其中的 50%，假設(shè)生二胎需新增加 10平米住房，則 億 *50%*50%*10=億平米住房，相當(dāng)于 2020 年住宅銷售面積的 13%。中長(zhǎng)期看，隨著更多新生兒的長(zhǎng)大，對(duì)首置剛性需求增長(zhǎng)有利。 因此，從政策面看，未來(lái)政策層面對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度將逐漸向如下轉(zhuǎn)變： 1）更市場(chǎng)化。未來(lái)行政化手段如限購(gòu)限價(jià)將逐步淡化退出，而房產(chǎn)稅可能會(huì)逐步推行，成為調(diào)節(jié)需求以 及地方稅源的重要工具。但房產(chǎn)稅可能需先立法，推出需一定的時(shí)間。 2）更著重增加供應(yīng)和保障。從過(guò)去重在抑制需求向重在增加供應(yīng)轉(zhuǎn)變，增加供應(yīng)總量和改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)呈現(xiàn)了基本思路：供應(yīng)結(jié)構(gòu)形成保障和市場(chǎng)化住房雙規(guī)制，供應(yīng)總量著手于提高住宅用地量及土地容積率。對(duì)需求采取“疏”而非以往“堵”，“疏”將有利于保持需求穩(wěn)定釋放，保持房?jī)r(jià)和投資穩(wěn)定，降低行業(yè)波動(dòng)性。 3）更趨區(qū)域性和靈活性。哪里有問(wèn)題，解決哪里，不會(huì)因?yàn)槟承┏鞘小吧　?，全?guó)“吃藥”。目前看，由于區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)差異較大（有的城市房?jī)r(jià)漲幅很大，有 的漲幅很溫和，有的城市房?jī)r(jià)甚至還在下降）， 2020 年 11 月以來(lái)地方打壓需求的政策更多將是區(qū)域性政策，而難以轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)性政策。而且隨著 2020 年 12月結(jié)束，地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)考核期已過(guò)，短期看，上海出臺(tái)打壓需求政策的慨率已經(jīng)很小。結(jié)合以上分析綜合來(lái)看，政策面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)偏利好。 長(zhǎng)期看，上海未來(lái)將是“價(jià)”的市場(chǎng)，而非“量”的市場(chǎng) 上海未來(lái)供應(yīng)能力有限，同時(shí)人口流入屬于被限制的城市之列， 2020 年銷售規(guī)模見(jiàn)頂可能將是中長(zhǎng)期的趨勢(shì)。但上海集聚了最高端、附加值最高的產(chǎn)業(yè)，最好的生活配套，因此，必將吸引全國(guó) 甚至世界最優(yōu)秀最高薪的人匯聚于此，即 20 使未來(lái)上海人口數(shù)量不變，但通過(guò)人口素質(zhì)的更快提升或人口在世界范圍內(nèi)不斷更新，上海仍將是財(cái)富創(chuàng)造能力最強(qiáng)的地方，所以，未來(lái)上海的銷售面積很可能逐漸萎縮，但價(jià)格仍可能處于上行趨勢(shì)。當(dāng)然，上海最大的問(wèn)題是住宅價(jià)格相對(duì)租金和普通大眾的收入明顯偏高，未來(lái)政府在民生保障方面需要加大投入力度，同時(shí)，該類城市住宅價(jià)格的上漲速度將受到相對(duì)低租金的限制，未來(lái)或許需要一定的時(shí)間換空間。 圖 1：上海市商品房銷售面積（萬(wàn)平方米） 圖 2：上海市商品房銷售價(jià)格（元 /平方米