【文章內(nèi)容簡介】 場占有率逆勢實現(xiàn)“雙增長”。該公司實現(xiàn)簽約銷售面積 萬平方米，簽約銷售金額 億元，同比分別增長%和 %，市場占有率逆市提升 個百分點至 %。該 公司在重點區(qū)域表現(xiàn)突出，“ 3+2+X”城市群戰(zhàn)略效果持續(xù)凸顯。珠三角城市群銷售規(guī)模首次突破 400 億元大關(guān)，長三角、環(huán)渤海城市群銷售規(guī)模均突破 200 億元，成渝及中部城市群銷售規(guī)模分別超過 150 億元。同時，珠三角城市群中首次出現(xiàn)廣東和華南兩個區(qū)域公司銷售認購金額突破 200 億元大關(guān)。 2020 年，該公司堅持中小戶型普通產(chǎn)品定位，迎合市場需求，為銷售的穩(wěn)步增長奠定基礎(chǔ)。 2020 年住宅產(chǎn)品占比超過 80%，其中 144 平米以下剛需產(chǎn)品占比超過 90%。 ② 項目開發(fā)情況 2020 年，保利地產(chǎn)審慎控制開工節(jié)奏，全年完成房地產(chǎn)項目直接投資 992億元，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目新開工面積 1772 萬平方米，同比增長 %；竣工面積 1363萬平方米，同比增長 %；在建面積 4968 萬平方米，同比增長 %。在市場銷售低迷、土地價格居高不下的情況下，該公司嚴(yán)格執(zhí)行審慎的拓展原則，采取了差異化拓展策略、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。 2020 年新進入?？凇豸斈君R、蘭州、洛陽、莆田、茂名、汕尾、林芝等 8 個城市，累計進入全國 57 個城市，進一步完善和深化了城市群布局。 2020 年該公司共新增 40個房地產(chǎn)項目，新增容 積率面積 1231 萬平方米，總地價 429 億元，同比分別下降 %和 %；平均樓面地價 3485 元 /平方米，較 2020 年的 3111 元 /平方米上漲了 12%；新增權(quán)益容積率面積 861 萬平方米，權(quán)益比例 %，權(quán)益地價 298 億元。從新增項目區(qū)域分布來看，該公司仍以一、二線城市布局為主。一、二線城市新增容積率面積 856萬平方米，總地價 383 億元，拓展面積和金額占比分別 %和 %，一二線城市新增項目按容積率面積計的權(quán)益比例為 70%。 截至 2020年末，保利地產(chǎn)共有在建、擬建項目 245個，規(guī)劃總建筑 面積 12458萬平方米，其中待開發(fā)面積 5069 萬平方米，一、二線城市占比約為 %；在建、擬建項目可售容積率面積約 9240 萬平方米，累計已簽約面積約為 4024 萬平方米，待售面積約為 5216 萬平方米，其中一、二線城市占比約為 %。 ③ 財務(wù)情況 2020 年，保利地產(chǎn)的營收和盈利規(guī)模穩(wěn)步提升，利潤率保持穩(wěn)定。該公司實現(xiàn)營業(yè)收入 1091 億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤 122 億元，同比分別增長 %和 %。年內(nèi)公司結(jié)算毛利率為 %，較去年下降 個百分點；銷售凈利率 %較去年 同期上漲 個百分點。在行業(yè)利潤率水平趨勢性下滑的大背景下，該公司嚴(yán)控成本，提升管理效益，努力保持了利潤率的穩(wěn)定。 2020 年，保利地產(chǎn)低成本多渠道補充資金，保持現(xiàn)金流平衡。該公司新增金融機構(gòu)貸款 620 億元，凈增金融機構(gòu)貸款 231 億元；成功發(fā)行第二期 5億美元票面利率 %的高級債券；完成 150 億元人民幣中期票據(jù)注冊，年內(nèi)成功完成首次 10 億元人民幣中期票據(jù)發(fā)行，票面利率 %。全年，公司實現(xiàn)銷售回籠 1176億元，完成房地產(chǎn)項目直接投資 992 億元，年末賬面資金 401 億元，現(xiàn)金流平衡情況良好。 截至 2020 年末，保利地產(chǎn)總資產(chǎn) 3658 億元，凈資產(chǎn) 809 億元、歸屬母公司凈資產(chǎn) 614 億元，負債總額 2849 億元，資產(chǎn)負債率為 %，較 2020 年下降 個百分點；期末預(yù)收賬款 1133 億元，扣除預(yù)收賬款后的其他負債占總資產(chǎn)的比例為 %，負債水平較為合理；期末公司有息負債總額為 1262 億，綜合成本為 %，較去年同期下降 個百分點。 （ 2） 2020 年最新經(jīng)營情況 根據(jù) 2020 年三季報，保利地產(chǎn)最新經(jīng)營情況如下： 2020 年前三季度，保利地產(chǎn)銷售業(yè)績穩(wěn)步提升，實現(xiàn)簽約金額 億元 、簽約面積 萬平方米，同比分別增長 %和 %。該公司四季度將進一步加快推貨節(jié)奏，有效提升全新開盤項目數(shù)量，并采取區(qū)域差異化策略，確保銷售業(yè)績穩(wěn)定增長。 2020 年前三季度，保利地產(chǎn)繼續(xù)審慎控制項目開發(fā)節(jié)奏，新開工面積 1069萬平方米，竣工面積 724 萬平方米，在建面積 4681 萬平方米，分別比去年同期增長 %、 %和 %。同時該公司持續(xù)優(yōu)化區(qū)域布局，適時補充土地資源，新拓展項目 28 個，新增容積率面積 728 萬平方米，權(quán)益比例約 74%，平均樓面地價 4524元 /平方米。截至 2020年 9月末，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)項目覆蓋 60個城市，共有在建擬建項目 249 個，總占地面積 4550 萬平方米，可售容積率面積 9327萬平方米，待開發(fā)面積 5021 萬平方米，其中一、二線城市占比超過 74%。 2020 年前三季度，保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，歸屬上市公司股東的凈利潤 億元，同比分別增長 %和 %；毛利率為 %，同比增長 個百分點；實現(xiàn)銷售回籠 億元，同比增長 %；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達 億元，期末貨幣資金余額 億 元，資金狀況良好。截至 2020 年 9月末，保利地產(chǎn)總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn) 億元，資產(chǎn)負債率為 %；預(yù)收款項 億元，扣除預(yù)收賬款后，申請人其他負債占總資產(chǎn)比重為 %，期末有息借款 億元，比年初減少 %，負債結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。 保證人保利集團 的財務(wù)狀況評價 報表類型：合并報表， 12年、 13 年、 14 年報表、 15年 9月報表 報表類型： □ 合并報表 /□本部報表 □ 經(jīng)審計 /□未經(jīng)審計 單位：億元 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020年 9月 貨幣資金 327 338 401 417 應(yīng)收賬款 19 23 33 21 其他應(yīng)收款 25 77 177 233 存貨 1896 2399 2672 2871 預(yù)付款項 164 193 226 248 流動資產(chǎn)合計 2431 3030 3509 3791 長期投資合計 14 28 35 42 固定資產(chǎn)凈值 14 20 25 31 固定資產(chǎn)合計 14 20 25 31 資產(chǎn)總計 2512 3140 3658 3958 短期借款 13 14 33 8 應(yīng)付賬款 128 187 226 215 預(yù)收款項 905 1072 1133 1506 其他應(yīng)付款 153 258 297 311 流動負債合計 1405 1666 1873 2187 長期借款 559 751 905 759 長期負債合計 559 782 976 892 負債合計 1964 2448 2849 3080 股本 71 71 107 108 資本公積 108 110 69 71 未分配利潤 238 326 420 462 股東權(quán)益合計 548 518 614 879 負債及所有者權(quán)益合計 2512 3140 3658 3958 主營業(yè)務(wù)收入 689 924 1091 634 主營業(yè)務(wù)成本 440 627 741 412 主營業(yè)務(wù)利潤 168 202 350 222 財務(wù)費用 9 10 13 18 管理費用 12 16 17 13 營業(yè)利潤 134 160 190 111 利潤總額 135 161 190 112 凈利潤 100 119 142 81 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 31 98 105 197 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 22 32 10 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 113 125 199 170 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 144 5 62 17 財務(wù)數(shù)據(jù)說明 2020年三季度整體經(jīng)營情況分析： 2020 年前三季度，公司緊抓市場轉(zhuǎn)暖機遇，銷售業(yè)績穩(wěn)步提升，公司實現(xiàn)簽約金額 、簽約面積 ，同比分別增長 %和 %。2020 年前三季度，公司審慎控制項目開發(fā)節(jié)奏，新開工面積 1069 萬平方米，竣工面積 724 萬平方米，在建面積 4681 萬平方米，分別比去年同期增長 ％、%和 %。同時公司持續(xù)優(yōu)化區(qū)域布局，適時補充土地資源，新拓展項目 28個，新增容積率面積 728 萬平方米，權(quán)益比例約 74%，平均樓面地價 4524 元 /平方米。 截至 9月份末，公司房地產(chǎn)項 目覆蓋 60 個城市，共有在建擬建項目 249 個，總占地面積 4550 萬平方米，可售容積率面積 9327 萬平方米，待開發(fā)面積 5021萬平方米，其中一、二線城市占比超過 74%。 2020 年前三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入 ，歸屬上市公司股東的凈利潤 ，同比分別增長 %和 %；毛利率為 %，同比增長 個百分點；實現(xiàn)銷售回籠 億元，同比增長 %；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達 億元，期末貨幣資金余額 億元，資金狀況良好。 截至 9 月份末，公 司總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn) 億元，資產(chǎn)負債率為 %；期末預(yù)收款項 億元，扣除預(yù)收賬款后，公司其他負債占總資產(chǎn)比重僅為 %，期末有息借款 億元，比年初減少 %，負債結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。 資產(chǎn)類說明 1）貨幣資金 保利地產(chǎn)資金狀況良好， 2020 年末擁有貨幣資金 401 億元，比 2020 年增加63 億元，主要是凈增借款及發(fā)行債券收到現(xiàn)金增加。 2020 年 9 月末擁有貨幣資金 417 億，比 14年末有所提高。另外 2020 年新增借款約 636 億元，滿足了公司業(yè)務(wù)發(fā)展所需資金，保持了公司順暢的資金運作和較強的償債能力。 2020 年末人民幣 401 億元，庫存現(xiàn)金 892 萬，銀行存款 393億，其中外幣存款為 6 億，其他貨幣資金 億，為保利地產(chǎn)履約保證金存款，履約期間使用權(quán)受到限制，除此之外不存在其他受限、質(zhì)押的貨幣資金。 2）應(yīng)收賬款 保利地產(chǎn) 2020 年末的應(yīng)收賬款余額為 33 億元， 2020 年 9月末的應(yīng)收賬款余額為 21 億元，比 2020 年末減少了約 12億，主要是因為應(yīng)收房款收回較多。 2020年末 的應(yīng)收賬款余額比 2020 年增加約 10 億元，增幅為 43%，其中，賬齡在 1年以內(nèi)的占 88%， 12年的占 7%；前五名應(yīng)收賬款總共為 ，占比 %。 保利地產(chǎn)絕大部分應(yīng)收賬款都集中在一年以內(nèi)，說明資金回流情況較好。同時，保利地產(chǎn)每年都按照規(guī)定及實際情況足額的提取應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備金，對應(yīng)收賬款的管理健全規(guī)范，風(fēng)險可控。 3）其他應(yīng)收賬款 保利地產(chǎn) 2020 年 9月末的其他應(yīng)收賬款為 233 億元， 2020 年末的其他應(yīng)收款為 177 億元。 2020 年比 2020 年增加 100 億元，主要增加是合營聯(lián)營企業(yè)以及子公司之間的投入款項以及資金調(diào)配。 2020 年 9 月末比 2020 年末增加了 56 億元，主要是因為與聯(lián)營、合營企業(yè)及子公司合作方股東的往來款增加。 2020 年前五名其他應(yīng)收款總共為 71 億元，占比 39。 94%，詳細情況如下： 融創(chuàng)恒基、融創(chuàng)綠城、融創(chuàng)奧城均為保利地產(chǎn)子公司的合作方股東，在子公司有資金結(jié)余的情況下，為提高資金使用效益，各方股東按股權(quán)比例調(diào)出資金使用，由于股東之間相互制約，權(quán)利義務(wù)對等，因而未計提 壞賬準(zhǔn)備。 北京屹秦、廣州中耀宏為公司的聯(lián)營企業(yè)，公司按照相關(guān)項目合作協(xié)議，按股權(quán)比例對等投入款項，期末采用個別認定法進行減值測試，由于公司能有效參與該聯(lián)營企業(yè)的經(jīng)營管理，且其開發(fā)的房地產(chǎn)項目具有較好的經(jīng)濟效益。 同時，保利地產(chǎn)每年都按照規(guī)定及實際情況期末單項金額計提壞賬準(zhǔn)備，對應(yīng)收賬款的管理健全規(guī)范，風(fēng)險可控。 4）存貨 截至 2020 年 9 月末，保利地產(chǎn)存貨總額約為 2871 億元。 2020 年末，公司存貨 2672 億元，較年初 2399 億元新增 273 億元，增幅 11%，主要是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品投入增加。截止 2020 年末， 保利地產(chǎn)存貨總額約 2672 億元，明細如下： 5）固定資產(chǎn) 保利地產(chǎn)的固定資產(chǎn)主要體現(xiàn)為房屋及建筑物、運輸工具、電子及辦公設(shè)備以及其他設(shè)備， 2020 年 9 月末余額為 31 億元，比 2020 年末增加了 6 億元，作為一間大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其固定資產(chǎn)的增加金額屬于正常經(jīng)營需要范圍內(nèi)的添置。 6）長期股權(quán)投資 截止 2020 年末，保利地產(chǎn)的長期股權(quán)投資余額為 35 億，較 2020 年增加 7億元。 2020 年 9月，保利地產(chǎn)的長期股權(quán)投資為 42 億元，較 2020 年末增加了 7億元。對于合營企業(yè)，保利地產(chǎn)與合作方按約定的方式核算、確認、分配各自享有的收益。 負債類說明 1）短期借款 保利地產(chǎn) 2020 年末的短期借款余額為 億元，其中 億元為保證借款， 10億元為信用借款。 2020 年 9月的短期借款余額為 8億元，較 2020 年末減少了 億元，主要是償還短期借款。 2）預(yù)收賬款 2020 年末保利地產(chǎn)的預(yù)收賬款余額為 1133 億元 ，預(yù)收款中，預(yù)收售房款有1125 億元，預(yù)收比例的計算基數(shù)為滿足銷售條件的房產(chǎn)，不包含該項目中未開發(fā)或正在開發(fā)但為達到銷售條件的部分。 2020 年 9 月，保利地產(chǎn)的預(yù)收賬款為1506 億元，主要是預(yù)收房款有所增加。 3）長期借款 2020 年長期借款余額為 905 億元， 2020 年 9月末的長期借款余額為 759 億元。 2020 年末比 2020 年末增長了 15