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正文內(nèi)容

成都精至誠房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告(doc)-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)

2024-09-17 15:14 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 項目建設(shè)條件評價 一、 項目建設(shè)必要性 “” 居住小區(qū)項目,位于成都市東南部錦江區(qū) 鄉(xiāng)永興村三、四組( 村)二環(huán)路內(nèi)側(cè) 400 米,過九 眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河,東靠石牛堰,南臨其他項目待建工地,北臨望江公園,與四川大學(xué)隔河相望,該項目地理位置優(yōu)越,交通便利。 該項目總占地 163,648 平方米(含代征地 41,024 平方米),建筑總面積 116,092平方米,其中:商品住宅 111,162 平方米(其中銷售面積 95,118 平方米,贈送面積 16,044 平方米),會所 2,820 平方米,幼兒園 1,490 平方米,配套用房620 平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有 52 幢住宅樓和配套建筑,住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,面積在 160平方米到 298平方米之間,共 403 套。項目容積率 ,綠化率 53%。四川 房地產(chǎn)有限公司依托 這個強(qiáng)大的母體和借用 多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗,此次推出的 “” 是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū),也是 集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。 成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展,確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略,該項目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施,成都作為西南特大型中心城市,眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部, 該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。 二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 根據(jù)成都市計劃委員會對 “” 項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù),該項目總占地163,648 平方米(含代征地 41,024 平方米),建筑總面積 116,092 平方米,其中:商品住宅 111,162 平方米(可銷售面積 95,118 平方米,贈送面積 16,044平方米),會所 2,820 平方米,幼兒園 1,490 平方米,配套用房 620 平方米。 該項目設(shè)計開發(fā)修建 52 幢住宅樓和公用配套房, 包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅,聯(lián)排別墅前后均有花園,復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園,做到了戶戶有花園,每戶面積在 160 平方米到 298 平方米之間,共有住宅 403 套,項目容積率 ,綠化率 53%,戶型和面積為: 建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例 聯(lián)排別墅 A 225 10 % 聯(lián)排別墅 C 239 137 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 聯(lián)排別墅 E 264 164 % 聯(lián)排別墅 L 298 8 % 雙復(fù)式別墅 N1 160 42 % 雙復(fù)式別墅 N2 185 42 % 合計 403 100% 該項目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和成都華宇建筑設(shè)計有限公司設(shè)計,并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意,現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下: “” 項目定位為高檔,由 47棟三層聯(lián)排別墅、 5 棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成;各幢建筑物之間設(shè)有綠地,綠化率達(dá) 53%。 小區(qū)在東西南北四面各有一個入口,小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式;聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫,復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題,同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供 60個公共車位 ,非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū),以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。 “” 小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū),地質(zhì)情況復(fù)雜,所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu),通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層,抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎,戶型設(shè)計動靜功能分區(qū)合理,面積分配適當(dāng),使用方便,采光通風(fēng)良好。 整個小區(qū)三表出戶,配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),采用防污染管道系統(tǒng),統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置,并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng);充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑 的智能化。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合,彩色波紋瓦坡屋面,塑鋼窗框,客廳為夾膠隔音隔熱玻璃,主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃,入戶門為高級防盜門,車庫為自動感應(yīng)門,露臺鋪設(shè)防滑地磚,統(tǒng)一安裝護(hù)欄,花園綠化到位,石材入戶小徑;室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平,刮膩子,地面為混合砂漿找平。 三、項目實施進(jìn)程評價 該項目經(jīng)成都市計委同意立項,并已取得了所有報批資料,該項目目前已取得的所需文件有: 成都市計委:成計投資 [2020]449 號 “ 關(guān)于四川 房地產(chǎn)有限公司、 國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原 商品 住宅項目建議書的批復(fù) ” ; 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 成都市規(guī)劃局:成規(guī)管 [2020]第 1845 號《定點(diǎn)通知書》; 成都市計委:成計投資 [2020]272 號 “ 關(guān)于四川 房地產(chǎn)有限公司、 國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā) 商品住宅項目可行性研究報告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù) ” ; 成都市國土局:成國土錦 [2020]出讓合同第 號《國有土地使用權(quán)出讓合同》; 成都市規(guī)劃局:成規(guī)管 [2020]第 號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》; 成都市國土局:成國用 2020 字第 號《國有土地使用證》; 成都市規(guī)劃局:成規(guī)建管 [2020] 號《建設(shè) 工程規(guī)劃許可證》; 成都市規(guī)劃局:成規(guī)建管 [2020] 號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》; 成都市規(guī)劃局:成規(guī)建筑 [2020] 號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》; 成都市規(guī)劃局:成規(guī)建筑 [2020] 號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》; 成都市建委: , , , , , , 號《施工許可證》。 成都市房地產(chǎn)管理局:成房( 2020)預(yù)售證第 號、 號、 號、 號、成房( 2020)預(yù)售證第 號、 、 、 、 、 號《商品房預(yù)售許可證》。 小區(qū)于 2020年 8月全面開工, 截止 2020年 11月已完成 52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝;游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中,預(yù)計在 2020 年 12月完工交房。 四、項目建設(shè)條件評價 “” 小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地,由成都 道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)成都市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā),不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊,施工場地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路,水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。 小區(qū)采用環(huán)狀供 水系統(tǒng),通過一條 DN150 聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水;小區(qū)自建有配電所,設(shè)計電容量為 3000KVA,并實施一戶一表工程;天燃?xì)馊康綉簦粸橥瓿梢陨细黜椗涮自O(shè)施建設(shè),公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意,并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五、設(shè)計單位資質(zhì)評價 該項目設(shè)計方案由新加坡 設(shè)計公司和成都 建筑設(shè)計有限公司完成。 新加坡 設(shè)計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗的建筑師,其設(shè)計較好的融匯了中西文化風(fēng)格,負(fù)責(zé)該項目的總體設(shè)計。 成都 建筑設(shè)計有 限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級設(shè)計單位之一,公司目前擁有 7名一級注冊建筑師、 7名一級注冊結(jié)構(gòu)師, 6名設(shè)備專業(yè)高級工程師,技術(shù)人員 60余人,各專業(yè)配置齊全,公司多項設(shè)計獲省市級優(yōu)秀設(shè)計獎和優(yōu)秀方案獎,承擔(dān)的工程設(shè)計有:青城白鷺洲 100,000 平方米,清華坊住宅區(qū) 50,000 平方米等項目。 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價 工程施工由成都市 區(qū)建筑工程總公司、四川第 建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行,各公司資質(zhì)等級及所承擔(dān)項目建設(shè)規(guī)模見下表: 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級 承建規(guī)模(平方米) 成都市 區(qū)建筑工程總公司 壹級 31,777 成都市 建筑工程公司 16,840 四川省 建筑工程公司 壹級 12,690 成都市建 筑工程公司 15,435 成都市 區(qū)建筑安裝工程公司 貳級 22,336 成都市第 、第 建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán),該集團(tuán)資質(zhì)等級為壹級 項目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級為丙級的成都 建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級為乙級的成都 工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。 七、環(huán)境保護(hù)評價 “” 項目周邊環(huán)境良好,三面臨水,特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的 公園,附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。 工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理,不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項目建成后,生活污水和雨水采用分流排放,糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國家二級排放標(biāo)準(zhǔn)后,與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng),雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 宅間距設(shè)計符合城市規(guī)劃的要求,住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng),具有良好的自然采光和通風(fēng)條件,同時以天然氣為燃料,加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施,室內(nèi)外環(huán)境較為理想。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計施工,遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系,把建筑本 身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕,規(guī)劃布局合理,使人與建筑,建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界,使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。 綜合以上分析認(rèn)為,四川 房地產(chǎn)有限公司的 “” 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍,且地域位置優(yōu)越,交通方便,規(guī)劃設(shè)計合理,各項報批手續(xù)齊備,項目建設(shè)條件具備,現(xiàn)土建已完成 90%,景觀已完成 40%,評價可行。 第四章 市場評估 一、 市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 (一)宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向 2020 年全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩,在這種 外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下,中國經(jīng)濟(jì)以高于 7%的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO,國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上,中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下,通過實施西部大開發(fā),加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策,充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力,維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。 中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 199 1993 年的過熱后,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長,中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),同時出臺了停止住房實物分配,逐步 實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率,商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款,激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場, 2020 年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實際要求,對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而,一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益,有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求;另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為,提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻,促進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成,為房地產(chǎn)業(yè) 的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。 2020 年 2月,中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用,有利于房地產(chǎn)市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)
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