【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 元； 內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為 %； 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％）：按全部投資計(jì)為 萬(wàn)元； 動(dòng)態(tài)投資回收期 (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為 10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。 六、 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 通過(guò)定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 AA 級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為 ，低于風(fēng)險(xiǎn)度 的界限值。 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司 2020年所有者權(quán)益為 ，其中未 分配利潤(rùn)為 ，對(duì)外擔(dān)保為 ，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 七、 評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷(xiāo)售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成 90％，景觀已完成 40％，投資計(jì)劃9 可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為 AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司 2020年所有者權(quán)益為 億元，其中未分配利潤(rùn)為 ，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷(xiāo)售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專(zhuān)款專(zhuān)用，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 并通過(guò)了“ 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)四川）成立于 1999年 7月 22日 ，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊(cè)資本 2020 萬(wàn)元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資 1800萬(wàn)元和房地產(chǎn)有限公司投資 200 萬(wàn)元構(gòu)成；該公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 四川房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為集團(tuán)有限公司開(kāi)拓中國(guó)西部市場(chǎng)的橋頭堡，四川 在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場(chǎng)考察，戰(zhàn)略咨詢(xún)等，沒(méi)有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于 2020年 1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小 區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?！啊庇?2020年 8月正式開(kāi)發(fā)， 2020年 12 月 8日正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售，在近 1年的銷(xiāo)售時(shí)間里，在成都10 市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“”業(yè)已取得近 。售房率已接近 50%。開(kāi)盤(pán)以來(lái)，“”已獲得 2020年度“成都市 10 大金獎(jiǎng)樓盤(pán)”和“群眾最喜愛(ài)的樓盤(pán)”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2020 年 6月份在由建設(shè)部主辦的 2020年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤(pán)”綜合大獎(jiǎng)。 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無(wú)對(duì)外 投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開(kāi)發(fā)部、銷(xiāo)售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部 7 個(gè)部門(mén)；現(xiàn)有正式職工 34 人，其中博士 1人，碩士 5 人，本科 24 人，大專(zhuān) 4 人；具有高級(jí)職稱(chēng) 4人，中初級(jí)職稱(chēng) 28 人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。 四川房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男， 39 歲，碩士。 總經(jīng)理：，男， 39歲，碩士。 副總經(jīng)理：，男， 47歲，博士。 財(cái)務(wù)部經(jīng)理：，男， 28歲。 三、信用狀況評(píng)價(jià) 11 該公司在工行支行開(kāi)有一般 結(jié)算帳戶(hù)。截止 2020年 9 月末，該公司在工行支行存款余額為 557 萬(wàn)元；公司借款余額 9000萬(wàn)元，其中工行支行借款 7000萬(wàn)元，中行支行借款 2020萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其 2002 年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。 四、資產(chǎn)負(fù)債分析： 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡(jiǎn)表 (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2020 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（ %） 88% 94% 63% 流動(dòng)比率（ %） 255% 157% 12 速動(dòng)比率（ %） 112% 77% （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì) (與上一年比較 ): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表 (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng) 目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 16390 9798 5463 增長(zhǎng)百分比 2686% 57% 20% 負(fù)債增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 14990 10442 11960 增長(zhǎng)百分比 149900% 69% 47% 權(quán)益增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 1400 644 6496 增長(zhǎng)百分比 233% 32% 479% 從上表可以看出該企業(yè) 2020年、 2020年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快 ,2020 年末比 1999 年末增長(zhǎng)了 2868%,2020年較 2020年末增長(zhǎng)了 57%， 2020年 9 月總資產(chǎn)較 2020年下降 20%，負(fù)債較同期下降 47%，主要是該公司 2020年 4月代集團(tuán)在成都建行貸款 15000 萬(wàn)元，投入“花園”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 2002 年 3 月集團(tuán)將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的 15000 萬(wàn)元貸款。因此該企業(yè) 2020年 9月的負(fù)債較同期減13 少 11960 萬(wàn)元，減少 47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn) 5463 萬(wàn)元，減少 20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì) ,企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好，凈資產(chǎn)的增加，說(shuō)明企業(yè)自身積累增加 ,對(duì)負(fù)債的依賴(lài)程度減小。 （二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 項(xiàng) 目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 資產(chǎn)負(fù)債率（ %） 88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0 流動(dòng)比率（ %） 255% 157% 速動(dòng)比率（ %） 112% 77% 資產(chǎn)負(fù)債率 2020 年是 88%， 2020年是 94%， 2020年 9月是 63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日 已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值 7%。企業(yè)的流動(dòng)比率 2020年是 255%， 2020年 9月是 157%，雖然 2020 年較 2020年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的 %。企業(yè)的速動(dòng)比率 2020 年是 112%， 2020年 9月是 77%，雖然 2020 年較 2020 年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值 ％。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè) 2020 年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2020年 9月是 ，較平均值 高出 1 倍，說(shuō)明企業(yè)有 較強(qiáng)的付息能力。 14 （三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析： 通過(guò)對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 2020年 2020年 2020年 9月 項(xiàng) 目 2020年 2020年 2020年 9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 一、流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 一、流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短 期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728 其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長(zhǎng)期負(fù)債 15000 15000 0 二、長(zhǎng)期投資 0 0 0 15 三、固定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權(quán)益 2020 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無(wú)形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤(rùn) 0 644 5852 變動(dòng)說(shuō)明 : 應(yīng)收帳款 :2020年較 2020年增加 7759萬(wàn)元，全部是應(yīng)收客戶(hù)購(gòu)房款。 其他應(yīng)收款： 2020年較 2020年減少 10828萬(wàn)元，主要原因是代集團(tuán)投資“花園”的 15000 萬(wàn)元收回。 存貨與在建工程部分： 2020年企業(yè)存貨 10711 萬(wàn)元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分， 2020年較 2020年減少 4216 萬(wàn)元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本部分。 其它應(yīng)付款： 2020年較 2020年增加 3385萬(wàn)元，主要是與集團(tuán)之間往來(lái)帳款增加 2248萬(wàn)元，與金立國(guó)際投資有限公司企業(yè)間借款增加 500 萬(wàn)元。 預(yù)收帳款： 2020年 9 月較 2020 年減少 787萬(wàn)元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。 長(zhǎng)期負(fù)債： 2020年較 2020年減少 15000 萬(wàn)元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的 15000萬(wàn)元，提前歸還。 16 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 該企業(yè) 2020年 9 月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 23650 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 5852萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為 %。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 銷(xiāo)售收入 0 61 23650 利潤(rùn)總額 0 644 5852 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 (%) 0 % % 總資產(chǎn)利潤(rùn)率 0 % % 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率 0 % % 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 % 成本費(fèi)用利潤(rùn)率 0 0 % 利息保障倍數(shù) 0 從上表可以看出：企業(yè)的銷(xiāo)售收入是逐年遞增，利潤(rùn)總額大幅增加，說(shuō)明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但 2020年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧 644 萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率是 %，總資產(chǎn)利潤(rùn)率是 %，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率是 %，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期17 較長(zhǎng)。該公司的“”項(xiàng)目 2020年 3月才開(kāi)始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低， 2020 年幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售收入，所以反映出來(lái)是利潤(rùn)總額為虧損 644萬(wàn)元。公司開(kāi)發(fā)的“”項(xiàng)目于 2020年 12 月 28日才正式開(kāi)盤(pán)，公司 2020年沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入，故此次主要對(duì)公司 2020 年 9 月末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè) 2020 年 9 月的期間費(fèi)用為 862 萬(wàn)元，占整個(gè)銷(xiāo)售收入的 %。結(jié)合企業(yè)銷(xiāo)售情況分析，由于 “”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)，而截止9 月公司已銷(xiāo)售房屋接近 50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷(xiāo)售，說(shuō)明企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為 2%（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤(rùn)率為 %（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷(xiāo)售利潤(rùn)率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過(guò)行業(yè)優(yōu)秀值，說(shuō)明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說(shuō)明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)能力和償還債務(wù)的能力。 六、現(xiàn)金流量分析 下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）： 項(xiàng)目 行次 金 額 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 18 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 4 16002 7940 16152 二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 現(xiàn)金流出 7 0 137 24 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 8 10 137 11 三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2020 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 12 16400 8152 14398 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè) 2020 年、 2020年、 2020年 9 月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。 七、信用狀況評(píng)價(jià) 19 該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額 9000 萬(wàn)元，無(wú)逾期與不良貸款