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正文內(nèi)容

基金公司房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)操作流程(編輯修改稿)

2024-10-21 09:18 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 告和分析不良貸款增減變化情況,原因和趨勢,提出清收,盤活不良貸款的措施。第三十八條不良貸款的認(rèn)定貸款到期未歸還的,列入逾期貸款管理,貸款逾期超過規(guī)定的期限列入呆滯貸款管理,同時(shí)信貸業(yè)務(wù)部門填制“不良貸款報(bào)告表”,分清落實(shí)責(zé)任,并報(bào)送公司管理部門。非期限因素形成的呆滯,呆賬貸款由信貸業(yè)務(wù)部門填制“不良貸款認(rèn)定申請表”簽章后送審查部門審查,有權(quán)審批人認(rèn)定。第三十九條信貸業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)不良貸款的清收盤活。對列入呆賬的不良貸款,要根據(jù)有關(guān)規(guī)定,按程序逐級申報(bào),經(jīng)公司董事會審批后辦理呆賬核銷手續(xù)。第四篇:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程房地產(chǎn)市場是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè),具備高投入、高產(chǎn)出和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),尤其現(xiàn)在的住宅市場已經(jīng)完全成為散戶市場,其操作的難度和風(fēng)險(xiǎn)越來越大。本文主要從開發(fā)商的角度,闡述一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作過程,內(nèi)容主要包括項(xiàng)目總體分哪幾個(gè)階段,各個(gè)階段的主要工作內(nèi)容,涉及的相關(guān)職能部門的關(guān)系、各種規(guī)費(fèi)的交納、各種許可證的辦理等。第一階段可行性研究決策階段項(xiàng)目決策的正確與否是項(xiàng)目運(yùn)作成功的重要前提。因此,房產(chǎn)公司準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)樓盤前必須對公司現(xiàn)有開發(fā)樓盤情況、銷售情況、進(jìn)展情況及人力資源配備情況、國家大的環(huán)境和形勢有一個(gè)綜合全面的分析判斷,在得出可以進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)論后,可以有意識地關(guān)注相關(guān)資料,了解有關(guān)土地的出讓和拍賣的情況,并對公司擅長的一些項(xiàng)目類型、地域位置進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注,留心這方面的信息。從新聞媒體和有關(guān)房地產(chǎn)信息中,了解土地出讓、招標(biāo)、拍賣的信息,并取得相關(guān)的正式資料。當(dāng)了解倒某塊土地?cái)M拍賣或招標(biāo)出讓后,必須組織公司決策層和相關(guān)人員勘查地塊現(xiàn)場,實(shí)地感受地塊情況和周邊環(huán)境。組織人員了解城市總體規(guī)劃內(nèi)容,對地塊周邊地區(qū)的影響、實(shí)施的內(nèi)容、具體的時(shí)間安排等。組織專業(yè)人員對地塊進(jìn)行規(guī)劃分析,根據(jù)招標(biāo)文件,初步進(jìn)行產(chǎn)品定位,主要工作內(nèi)容包括樓盤形式――公寓、別墅、混合型等,層數(shù)――低層、多層、小高層、高層或其組合形式,樓盤檔次――普通型、中高檔型、精品樓盤。――1――房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程組織營銷人員進(jìn)行市場調(diào)查,了解地塊周邊地區(qū)房價(jià)、銷售情況、施工開發(fā)進(jìn)度,了解地塊周邊范圍內(nèi)市政配套設(shè)施情況,有無比較嚴(yán)重的污染源,市民及市場對該地區(qū)的總體印象,周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通、文華、娛樂等設(shè)施的配套情況。匯總以上情況后,公司應(yīng)組織小范圍討論,以確定是否參加地塊招標(biāo)。如討論認(rèn)為地塊有一定的開發(fā)潛力,則應(yīng)進(jìn)一步開展工作。由建筑師或規(guī)劃師(一般應(yīng)委托)提出總體規(guī)劃,確定建設(shè)規(guī)模、樓盤形式、產(chǎn)品檔次等。由市場及經(jīng)濟(jì)分析人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析,主要內(nèi)容包括項(xiàng)目成本測算、銷售價(jià)格預(yù)測。根據(jù)市場反映情況和公司所做的經(jīng)濟(jì)分析,初步確定土地投標(biāo)價(jià)格。編制項(xiàng)目可行性分析報(bào)告,內(nèi)容包括項(xiàng)目定位情況、擬建檔盤規(guī)模、檔次、成本測算、銷售價(jià)格預(yù)測、實(shí)施周期、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果等。1目前市場上大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行融資,招標(biāo)土地部門也要求投標(biāo)單位出具資信證明,因此必須聯(lián)系一家銀行,向銀行提供項(xiàng)目可行性分析報(bào)告,并進(jìn)行必要的溝通,使銀企雙方都對項(xiàng)目的前景看好,這樣銀行經(jīng)內(nèi)部討論后,就可以同意進(jìn)行合作,并出具融資信用證明材料。11報(bào)名參加土地招標(biāo)或拍賣,并按規(guī)定交納保證金。參加招標(biāo)拍賣會,提供報(bào)價(jià)(當(dāng)場提供),其報(bào)價(jià)數(shù)在提交之前均可調(diào)整,但一般應(yīng)控制在原定的范圍之內(nèi),這樣便于今后項(xiàng)目的操作。目前一般采用的招標(biāo)辦法使最高價(jià)中標(biāo),若中標(biāo)取得土地開發(fā)權(quán),即可轉(zhuǎn)入第二階段工作。――2――房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程第二階段項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目前期工作使房產(chǎn)公司和項(xiàng)目公司運(yùn)作的重要階段,工作內(nèi)容狠多,包括項(xiàng)目立項(xiàng)到各種報(bào)批手續(xù)辦完,取得施工許可證能夠正式開工為止。項(xiàng)目產(chǎn)品及市場定位明確項(xiàng)目運(yùn)作后,產(chǎn)品和市場定位是最重要的工作之一,要求公司決策層和市場營銷、策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員圍繞市場對產(chǎn)品定位進(jìn)行多方案、多輪次的比較和討論,最后才能確定一個(gè)產(chǎn)品定位,而且要不斷地深入工作中,加以深化、調(diào)整、修改,以使產(chǎn)品能更好的適應(yīng)市場,掌握先機(jī)。立項(xiàng)目前房產(chǎn)項(xiàng)目必須進(jìn)行立項(xiàng),審批部門通常是當(dāng)?shù)赜?jì)委,通過招投標(biāo)或拍賣獲得土地開發(fā)權(quán)的項(xiàng)目會自動形成,立項(xiàng)工作主要是履行手續(xù),要求開發(fā)公司向當(dāng)?shù)赜?jì)委提交立項(xiàng)申請報(bào)告,當(dāng)?shù)赜?jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)后,會給出一個(gè)項(xiàng)目編號。取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和紅線圖土地招標(biāo)拍賣時(shí),當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門已經(jīng)提出了初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。立項(xiàng)通過后,必須向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門申請正式規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,并且劃出紅線圈。方案設(shè)計(jì)正式方案設(shè)計(jì)必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行,并且要與當(dāng)?shù)亟ㄎO(shè)計(jì)處聯(lián)系,落實(shí)是否需要進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。招標(biāo)時(shí)由開發(fā)商提出招標(biāo)文件,設(shè)計(jì)院投標(biāo)方案完成后,組織專家進(jìn)行文案評審,評出一到二家設(shè)計(jì)院的方案,供開發(fā)商最后選定,專家評審要出具評審意見。確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位后,根據(jù)專家意見和公司對項(xiàng)目的要求,委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行正式設(shè)計(jì)工作,簽訂設(shè)計(jì)合同,一般要求在投標(biāo)方案的基礎(chǔ)上,進(jìn)行修改,完――3――房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程成正式報(bào)批方案。方案設(shè)計(jì)必須由主管部門組織審查,參加部門主要包括建委設(shè)計(jì)處、開發(fā)辦、計(jì)委、規(guī)劃、土管、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、人防辦、綠化辦、電信、電力、煤氣、市政、交警、市容環(huán)衛(wèi)等,召開審查會議,今后設(shè)計(jì)院必須根據(jù)會上各部門提出的意見進(jìn)行調(diào)整,建委根據(jù)調(diào)整情況下達(dá)批復(fù),或者要求重新報(bào)批。初步設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后,應(yīng)委托有關(guān)單位做環(huán)境影響報(bào)告,主要內(nèi)容包括對地塊現(xiàn)有的環(huán)境情況、項(xiàng)目實(shí)施過程中造成的環(huán)境污染和項(xiàng)目建成后造成的環(huán)境污染進(jìn)行分析評估,提出項(xiàng)目中應(yīng)采取的環(huán)保措施。根據(jù)批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì),可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì),具體設(shè)計(jì)格式和深度設(shè)計(jì)院會按照建設(shè)部的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,開發(fā)商提供必要的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等要求和原始資料。初步設(shè)計(jì)必須進(jìn)行審查,審查程序與內(nèi)容和方案設(shè)計(jì)基本相同,設(shè)計(jì)必須得到建委(或規(guī)劃部門)的批復(fù)才能進(jìn)一步深化。地質(zhì)勘探建造房屋必須了解地質(zhì)條件,在初步設(shè)計(jì)完成并報(bào)批準(zhǔn)后可以進(jìn)行地質(zhì)勘探,委托勘探公司進(jìn)行此項(xiàng)工作,開發(fā)商應(yīng)提供初步設(shè)計(jì)圖紙,由設(shè)計(jì)院提出勘探要求,勘探公司根據(jù)上述文件及要求編制勘探大綱,經(jīng)甲方和設(shè)計(jì)院認(rèn)可后,簽訂勘探合同,勘探公司進(jìn)行作業(yè),最后完成地質(zhì)勘探報(bào)告給甲方和設(shè)計(jì)院,作為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù)。施工圖設(shè)計(jì)根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)完成全部子項(xiàng)的施工圖設(shè)計(jì)。――4――房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程領(lǐng)取土地證土地在招標(biāo)中標(biāo)后,必須與土地管理部門簽訂土地出讓合同,并按合同規(guī)定繳納出讓金、土地契稅。領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證,要求提交立項(xiàng)文件、方案設(shè)計(jì)批復(fù)以及1:1000地形圖。領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證向規(guī)劃部門申請領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證,要求提交計(jì)劃、全套工程施工圖、1:500地形圖、工程設(shè)計(jì)總平圖、土地證復(fù)印件、消防圖紙審核意見、衛(wèi)生防疫站審核意見等。1施工招標(biāo)目前工程建設(shè)必須進(jìn)行同意招投標(biāo),由招標(biāo)辦統(tǒng)一組織,具體程序要求如下:(1)提出招標(biāo)申請,提交立項(xiàng)文件、全套施工圖、委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行標(biāo)底編制。(2)經(jīng)招標(biāo)辦初審后,發(fā)布工程招標(biāo)信息。(3)根部報(bào)名參加投標(biāo)的施工單位情況,對有意向發(fā)包的單位進(jìn)行溝通,主要內(nèi)容史料界施工單位資質(zhì)情況、施工業(yè)績情況、人員及設(shè)備配置情況、信譽(yù)等級、對土木工程的質(zhì)量目標(biāo)的評定、有關(guān)墊資或保證金方面的情況,施工進(jìn)度總體安排等。(4)由招標(biāo)辦根據(jù)一定的規(guī)則進(jìn)行初選承包單位,一般為6家,開發(fā)商要保證有意向發(fā)包的單位入圍。(5)發(fā)標(biāo)書、資料、圖紙,由各投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件。――5――房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作流程(6)開標(biāo),由招標(biāo)辦組織專家進(jìn)行評審,一般要選取2-3家,此時(shí)開發(fā)商要想辦法保證有意向的單位進(jìn)入入選范圍。(7)在專家推薦的名單中,選取已經(jīng)初步商定的施工單位。(8)招標(biāo)辦發(fā)中標(biāo)通知書。1施工監(jiān)理單位的選擇根據(jù)國家規(guī)定,目前幾乎所有房地產(chǎn)項(xiàng)目必須委托監(jiān)理單位進(jìn)行工程監(jiān)理,監(jiān)理單位也要通過招投標(biāo)錄用,組織工作由當(dāng)?shù)亟ㄎこ烫庁?fù)責(zé),程序與施工招標(biāo)基本相同,確定妥監(jiān)理單位后,必須簽訂工程監(jiān)理合同。1施工圖圖紙審核國家建委規(guī)定,所有基本建
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