【文章內(nèi)容簡介】 前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知 ↓規(guī)劃局法征地意見函 ↓到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房地局結(jié)果報市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理釘樁，成果給設(shè)計人許可證用地批準(zhǔn)書,評估項目建設(shè)用地地價││申請確定規(guī)劃設(shè)計條件凍結(jié)戶口并抄戶 口,交納地價款,取得 │土地使用證按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意│見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房 ││ 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證 ││委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計動遷會及拆遷安置 ││到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 ││規(guī)劃局審方案提出意見 │ 修改后送首規(guī)委審圖改造、移線方案│、道路、上下水改路由首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 ，做正式 出市政會議紀(jì)要供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 進(jìn)行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明│││運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)到計委申請，列入到稅務(wù)局取稅單制作資料計劃（建委會簽）│││報價小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷到建委工程處領(lǐng)開工持計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證 │建委、物價局下文批價 │運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售到市政部門蓋章，證明市政條件落實 │四源費繳納 │到開發(fā)辦市政處核實任務(wù) │開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) │填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記 │招標(biāo)辦看現(xiàn)場 │運用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底 │招標(biāo)辦審查標(biāo)底 │ 開標(biāo)會 │定合同，寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書 │招標(biāo)辦蓋章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計局市審查局審核市開發(fā)辦秘書同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實任務(wù)資金來源，任處登記務(wù)來源及一切手續(xù)┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 ↓施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計、施工 ↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓（自建鍋路委托設(shè)林局綠化方案進(jìn)水業(yè)務(wù)公司報爐房）報裝計辦行施工科報裝裝委托線局同線路方案事處養(yǎng)路設(shè)計、路設(shè)計意鍋建工程驗路隊驗施工及爐房收收驗收驗收規(guī)劃位置及驗收監(jiān)理所同意接氣下水報設(shè)計裝管網(wǎng)所辦固 局報裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計手續(xù)及通氣 審查消手續(xù)收音除塵 設(shè)備液化氣公司 辦各戶通氣手續(xù) ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓四方驗收、檢驗單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證 ↓運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段可參考下。檢舉 提問人的追問 20110219 17:54 有沒有各個環(huán)節(jié)的稅費問題檢舉 團(tuán)隊的補(bǔ)充 20110219 17:57 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類,一類為財產(chǎn)稅性質(zhì)(保有稅),即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅,我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅,以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目,均屬此性質(zhì)。第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì),指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅,主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。從我國的稅制中可以看到,房地產(chǎn)運行不同階段和環(huán)節(jié)的稅費負(fù)擔(dān)很不公平。房地產(chǎn)開發(fā)四個環(huán)節(jié)納稅情況如下:(一)土地環(huán)節(jié) 要交納契稅、耕地占用稅和印花稅。除了稅款,土地出讓金、土地使用費等負(fù)擔(dān)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用大量資金。(二)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加。(三)房地產(chǎn)建成轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。所得稅按年征收,一般是預(yù)征,個人所得稅只是針對個人轉(zhuǎn)手房產(chǎn)來征稅。(四)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié) 涉及到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房產(chǎn)稅。以上可以看出,房地產(chǎn)的稅種主要集中在前三個開發(fā)投資環(huán)節(jié),也就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),即流轉(zhuǎn)稅種。而占有和交易環(huán)節(jié)相對輕,即保有稅輕。而流轉(zhuǎn)稅是間接稅,它具有可轉(zhuǎn)嫁性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將這部分稅轉(zhuǎn)嫁給了購房者,由購房者負(fù)擔(dān)。這也是房價居高的一個原因。而不動產(chǎn)保有稅,是對土地或房屋所有或占有者征收的稅。對房地產(chǎn)保有征稅,目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)的所有者或房地產(chǎn)的實際占有者之間的收益分配。不同的地方可以采用不同的稅率,由地方政府根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)的發(fā)展情況確定。國際通用的做法是對經(jīng)營性的房產(chǎn)按高檔稅率課征,非營業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征,特別是對居民住宅的保有課稅,實行低稅政策。如新加坡財產(chǎn)稅一般稅率為了2%,但居民住宅的稅率只有4%。英國居民住宅的稅率也很輕,按住宅的價值劃分為8個檔次,%,最高檔次的稅率2%。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的稅率則一般都較高,且大多采用超額累進(jìn)的形式,以實現(xiàn)財富再分配或抑制投機(jī)的政策目標(biāo)。三、土地出讓金方式存在弊端商品房開發(fā)成本中,土地費用約占30%。而在一些大城市,比如北京,土地費用甚至高達(dá)50%。而通常所說的地價,即房地產(chǎn)開發(fā)支付的土地出讓金,并不是真正的土地購置費用。因為土地歸國家所有,購買的只是40年—70年的使用權(quán),是租金的性質(zhì)。而一次支付幾十年的租金,顯然是非常不合理的,存在著很大弊端。首先是地方政府行為短期化。現(xiàn)在“賣地”現(xiàn)在收益,造成亂征地亂開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重,大量農(nóng)業(yè)用地被征用,失去土地的農(nóng)民每年都在快速增加,造成尖銳的社會矛盾,不利于社會穩(wěn)定。其次,使得房地產(chǎn)開發(fā)前期占用大量資金,此項資金多由銀行貸款。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金(含按揭貸款)占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右。貸款利率也在提高,而利息最終將由購房者承擔(dān),對房價的提高起到了推波助瀾的作用。因此,要推行土地年租制,由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。房地產(chǎn)稅費制度是房地產(chǎn)市場體制的重要組成部分。為充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅費的功能,促進(jìn)市場公平競爭,保證整個房地產(chǎn)市場健康有序地運行,有必要借鑒先進(jìn)的房地產(chǎn)稅費管理經(jīng)驗對我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費制度進(jìn)行改革,完善房地產(chǎn)稅收法規(guī),規(guī)范房地產(chǎn)市場,科學(xué)選擇稅種,簡化稅制,統(tǒng)一稅法。從而理順分配關(guān)系,規(guī)范分配格局,以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目申報流程房地產(chǎn)開發(fā)項目申報流程 [USEMONEY=80][/USEMONEY] 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：（1）選址定點；（2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；（3）初步設(shè)計及施工圖審查；（4）規(guī)劃報建圖審查；（5）施工報建；（6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查規(guī)劃部門辦理項目選址意見書二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查國土資源局辦理土地預(yù)審公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán) 保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：建設(shè)單位辦理施工報建登記建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包建委組織職能部門對工程開工條