【文章內(nèi)容簡介】 前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 ↓規(guī)劃局法征地意見函 ↓到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房地局結(jié)果報(bào)市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理釘樁，成果給設(shè)計(jì)人許可證用地批準(zhǔn)書,評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)││申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶 口,交納地價(jià)款,取得 │土地使用證按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意│見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房 ││ 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證 ││委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置 ││到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè) ││規(guī)劃局審方案提出意見 │ 修改后送首規(guī)委審圖改造、移線方案│、道路、上下水改路由首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì) ，做正式 出市政會(huì)議紀(jì)要供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明│││運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)到計(jì)委申請(qǐng)，列入到稅務(wù)局取稅單制作資料計(jì)劃（建委會(huì)簽）│││報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷到建委工程處領(lǐng)開工持計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證 │建委、物價(jià)局下文批價(jià) │運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí) │四源費(fèi)繳納 │到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) │開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) │填招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦登記 │招標(biāo)辦看現(xiàn)場 │運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底 │招標(biāo)辦審查標(biāo)底 │ 開標(biāo)會(huì) │定合同，寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書 │招標(biāo)辦蓋章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計(jì)局市審查局審核市開發(fā)辦秘書同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資金來源，任處登記務(wù)來源及一切手續(xù)┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 ↓施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工 ↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓（自建鍋路委托設(shè)林局綠化方案進(jìn)水業(yè)務(wù)公司報(bào)爐房）報(bào)裝計(jì)辦行施工科報(bào)裝裝委托線局同線路方案事處養(yǎng)路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)意鍋建工程驗(yàn)路隊(duì)驗(yàn)施工及爐房收收驗(yàn)收驗(yàn)收規(guī)劃位置及驗(yàn)收監(jiān)理所同意接氣下水報(bào)設(shè)計(jì)裝管網(wǎng)所辦固 局報(bào)裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計(jì)手續(xù)及通氣 審查消手續(xù)收音除塵 設(shè)備液化氣公司 辦各戶通氣手續(xù) ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓憑驗(yàn)收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證 ↓運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段可參考下。檢舉 提問人的追問 20110219 17:54 有沒有各個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)問題檢舉 團(tuán)隊(duì)的補(bǔ)充 20110219 17:57 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類,一類為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)(保有稅),即對(duì)房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅,我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅,以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目,均屬此性質(zhì)。第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì),指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅,主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。從我國的稅制中可以看到,房地產(chǎn)運(yùn)行不同階段和環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)很不公平。房地產(chǎn)開發(fā)四個(gè)環(huán)節(jié)納稅情況如下:(一)土地環(huán)節(jié) 要交納契稅、耕地占用稅和印花稅。除了稅款,土地出讓金、土地使用費(fèi)等負(fù)擔(dān)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用大量資金。(二)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加。(三)房地產(chǎn)建成轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。所得稅按年征收,一般是預(yù)征,個(gè)人所得稅只是針對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)手房產(chǎn)來征稅。(四)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié) 涉及到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房產(chǎn)稅。以上可以看出,房地產(chǎn)的稅種主要集中在前三個(gè)開發(fā)投資環(huán)節(jié),也就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),即流轉(zhuǎn)稅種。而占有和交易環(huán)節(jié)相對(duì)輕,即保有稅輕。而流轉(zhuǎn)稅是間接稅,它具有可轉(zhuǎn)嫁性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將這部分稅轉(zhuǎn)嫁給了購房者,由購房者負(fù)擔(dān)。這也是房價(jià)居高的一個(gè)原因。而不動(dòng)產(chǎn)保有稅,是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅。對(duì)房地產(chǎn)保有征稅,目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)的所有者或房地產(chǎn)的實(shí)際占有者之間的收益分配。不同的地方可以采用不同的稅率,由地方政府根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)的發(fā)展情況確定。國際通用的做法是對(duì)經(jīng)營性的房產(chǎn)按高檔稅率課征,非營業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征,特別是對(duì)居民住宅的保有課稅,實(shí)行低稅政策。如新加坡財(cái)產(chǎn)稅一般稅率為了2%,但居民住宅的稅率只有4%。英國居民住宅的稅率也很輕,按住宅的價(jià)值劃分為8個(gè)檔次,%,最高檔次的稅率2%。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的稅率則一般都較高,且大多采用超額累進(jìn)的形式,以實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配或抑制投機(jī)的政策目標(biāo)。三、土地出讓金方式存在弊端商品房開發(fā)成本中,土地費(fèi)用約占30%。而在一些大城市,比如北京,土地費(fèi)用甚至高達(dá)50%。而通常所說的地價(jià),即房地產(chǎn)開發(fā)支付的土地出讓金,并不是真正的土地購置費(fèi)用。因?yàn)橥恋貧w國家所有,購買的只是40年—70年的使用權(quán),是租金的性質(zhì)。而一次支付幾十年的租金,顯然是非常不合理的,存在著很大弊端。首先是地方政府行為短期化?，F(xiàn)在“賣地”現(xiàn)在收益,造成亂征地亂開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重,大量農(nóng)業(yè)用地被征用,失去土地的農(nóng)民每年都在快速增加,造成尖銳的社會(huì)矛盾,不利于社會(huì)穩(wěn)定。其次,使得房地產(chǎn)開發(fā)前期占用大量資金,此項(xiàng)資金多由銀行貸款。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金(含按揭貸款)占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右。貸款利率也在提高,而利息最終將由購房者承擔(dān),對(duì)房價(jià)的提高起到了推波助瀾的作用。因此,要推行土地年租制,由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。房地產(chǎn)稅費(fèi)制度是房地產(chǎn)市場體制的重要組成部分。為充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅費(fèi)的功能,促進(jìn)市場公平競爭,保證整個(gè)房地產(chǎn)市場健康有序地運(yùn)行,有必要借鑒先進(jìn)的房地產(chǎn)稅費(fèi)管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度進(jìn)行改革,完善房地產(chǎn)稅收法規(guī),規(guī)范房地產(chǎn)市場,科學(xué)選擇稅種,簡化稅制,統(tǒng)一稅法。從而理順分配關(guān)系,規(guī)范分配格局,以適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申報(bào)流程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申報(bào)流程 [USEMONEY=80][/USEMONEY] 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：（1）選址定點(diǎn)；（2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；（4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；（5）施工報(bào)建；（6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng):計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查國土資源局辦理土地預(yù)審公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán) 保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包建委組織職能部門對(duì)工程開工條