【文章內容簡介】 前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知 ↓規(guī)劃局法征地意見函 ↓到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結果報市房地局結果報市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理釘樁，成果給設計人許可證用地批準書,評估項目建設用地地價││申請確定規(guī)劃設計條件凍結戶口并抄戶 口,交納地價款,取得 │土地使用證按規(guī)劃設計條件征詢意│見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房 ││ 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證 ││委托進行規(guī)劃方案設計動遷會及拆遷安置 ││到規(guī)劃局領設計方案送審書場地三通一平，領取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 ││規(guī)劃局審方案提出意見 │ 修改后送首規(guī)委審圖改造、移線方案│、道路、上下水改路由首規(guī)委召開市政協(xié)調會 ，做正式 出市政會議紀要供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 進行個體設計（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明│││運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)到計委申請，列入到稅務局取稅單制作資料計劃（建委會簽）│││報價小組審查，領取內外銷到建委工程處領開工持計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證 │建委、物價局下文批價 │運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售到市政部門蓋章，證明市政條件落實 │四源費繳納 │到開發(fā)辦市政處核實任務 │開發(fā)辦工程處同意招標 │填招標申請書并到市招標辦登記 │招標辦看現(xiàn)場 │運用“投資項目概預算系統(tǒng)”編制標底 │招標辦審查標底 │ 開標會 │定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書 │招標辦蓋章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工單位質量總站受理市統(tǒng)計局市審查局審核市開發(fā)辦秘書同意施工質量監(jiān)督落實任務資金來源，任處登記務來源及一切手續(xù)┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 ↓施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工 ↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓（自建鍋路委托設林局綠化方案進水業(yè)務公司報爐房）報裝計辦行施工科報裝裝委托線局同線路方案事處養(yǎng)路設計、路設計意鍋建工程驗路隊驗施工及爐房收收驗收驗收規(guī)劃位置及驗收監(jiān)理所同意接氣下水報設計裝管網(wǎng)所辦固 局報裝定資產(chǎn)轉移 計手續(xù)及通氣 審查消手續(xù)收音除塵 設備液化氣公司 辦各戶通氣手續(xù) ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓四方驗收、檢驗單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權證 ↓運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階段可參考下。檢舉 提問人的追問 20110219 17:54 有沒有各個環(huán)節(jié)的稅費問題檢舉 團隊的補充 20110219 17:57 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類,一類為財產(chǎn)稅性質(保有稅),即對房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進行征稅,我國現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅,以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關房地產(chǎn)稅目,均屬此性質。第二類為流轉稅和所得稅性質,指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅,主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。從我國的稅制中可以看到,房地產(chǎn)運行不同階段和環(huán)節(jié)的稅費負擔很不公平。房地產(chǎn)開發(fā)四個環(huán)節(jié)納稅情況如下:(一)土地環(huán)節(jié) 要交納契稅、耕地占用稅和印花稅。除了稅款,土地出讓金、土地使用費等負擔使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用大量資金。(二)建設環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加。(三)房地產(chǎn)建成轉讓環(huán)節(jié)涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。所得稅按年征收,一般是預征,個人所得稅只是針對個人轉手房產(chǎn)來征稅。(四)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié) 涉及到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房產(chǎn)稅。以上可以看出,房地產(chǎn)的稅種主要集中在前三個開發(fā)投資環(huán)節(jié),也就是流轉環(huán)節(jié),即流轉稅種。而占有和交易環(huán)節(jié)相對輕,即保有稅輕。而流轉稅是間接稅,它具有可轉嫁性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將這部分稅轉嫁給了購房者,由購房者負擔。這也是房價居高的一個原因。而不動產(chǎn)保有稅,是對土地或房屋所有或占有者征收的稅。對房地產(chǎn)保有征稅,目的在于合理調節(jié)政府與房地產(chǎn)的所有者或房地產(chǎn)的實際占有者之間的收益分配。不同的地方可以采用不同的稅率,由地方政府根據(jù)本地的經(jīng)濟發(fā)展情況和房地產(chǎn)的發(fā)展情況確定。國際通用的做法是對經(jīng)營性的房產(chǎn)按高檔稅率課征,非營業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征,特別是對居民住宅的保有課稅,實行低稅政策。如新加坡財產(chǎn)稅一般稅率為了2%,但居民住宅的稅率只有4%。英國居民住宅的稅率也很輕,按住宅的價值劃分為8個檔次,%,最高檔次的稅率2%。不動產(chǎn)轉讓稅的稅率則一般都較高,且大多采用超額累進的形式,以實現(xiàn)財富再分配或抑制投機的政策目標。三、土地出讓金方式存在弊端商品房開發(fā)成本中,土地費用約占30%。而在一些大城市,比如北京,土地費用甚至高達50%。而通常所說的地價,即房地產(chǎn)開發(fā)支付的土地出讓金,并不是真正的土地購置費用。因為土地歸國家所有,購買的只是40年—70年的使用權,是租金的性質。而一次支付幾十年的租金,顯然是非常不合理的,存在著很大弊端。首先是地方政府行為短期化?，F(xiàn)在“賣地”現(xiàn)在收益,造成亂征地亂開發(fā)現(xiàn)象嚴重,大量農(nóng)業(yè)用地被征用,失去土地的農(nóng)民每年都在快速增加,造成尖銳的社會矛盾,不利于社會穩(wěn)定。其次,使得房地產(chǎn)開發(fā)前期占用大量資金,此項資金多由銀行貸款。根據(jù)有關部門統(tǒng)計,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機構資金(含按揭貸款)占全部開發(fā)建設資金比例達50%左右。貸款利率也在提高,而利息最終將由購房者承擔,對房價的提高起到了推波助瀾的作用。因此,要推行土地年租制,由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。房地產(chǎn)稅費制度是房地產(chǎn)市場體制的重要組成部分。為充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅費的功能,促進市場公平競爭,保證整個房地產(chǎn)市場健康有序地運行,有必要借鑒先進的房地產(chǎn)稅費管理經(jīng)驗對我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費制度進行改革,完善房地產(chǎn)稅收法規(guī),規(guī)范房地產(chǎn)市場,科學選擇稅種,簡化稅制,統(tǒng)一稅法。從而理順分配關系,規(guī)范分配格局,以適應社會主義市場經(jīng)濟的要求。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目申報流程房地產(chǎn)開發(fā)項目申報流程 [USEMONEY=80][/USEMONEY] 根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：（1）選址定點；（2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；（3）初步設計及施工圖審查；（4）規(guī)劃報建圖審查；（5）施工報建；（6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:計委審查可行性研究報告和進行項目立項國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查規(guī)劃部門辦理項目選址意見書二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：人防辦進行人防工程建設布局審查國土資源局辦理土地預審公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán) 保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查人防辦對初步設計的人防設計進行審查國土資源局進行用地預審市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項公安消防支隊進行消防設計審查人防辦進行人防設施審查建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：建設單位辦理施工報建登記建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包建委組織職能部門對工程開工條