【文章內(nèi)容簡介】 評估，故評估已建部分的投入價值更為合理。估方法的選擇在建工程由于其特殊性，在評估方法的選擇上有其局限性。收益法和市場法均不適益采用，通常采取成本法和假設(shè)開發(fā)法評估。成本法評估不應(yīng)高估土地取得成本、建筑開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，形象進度不可定的太高；假設(shè)開發(fā)法評估不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估續(xù)建成本、有關(guān)稅費和利潤。在房地產(chǎn)價值上漲較快時，假設(shè)開發(fā)法評估的價值可能高于成本法評估的價值。本著謹慎原則，綜合兩種方法確定最終的評估價值時，成本法的取值權(quán)重可適當(dāng)提高。工程抵押與預(yù)購者的期房抵押開發(fā)商開發(fā)過程中的貸款通常是做在建工程抵押融資，即已投入的建設(shè)資金連同相應(yīng)的土地使用權(quán)價值做抵押評估，而較少采用期房價值抵押評估。預(yù)購商品房的消費者在預(yù)付一定比例的房款后，以期房抵押還款。事實上，在建工程的價值和期房的價值相差很多，對于開發(fā)商來說，作在建工程抵押有法可依，而作期房抵押法律依據(jù)不足且風(fēng)險較大。試想，若開發(fā)商資金鏈斷裂不能完工，何來期房可言？而購房者則不同，開發(fā)商不還款，可將在建工程拍賣更換開發(fā)商繼續(xù)建設(shè)，雖然開發(fā)周期延長，但畢竟房屋的期待權(quán)還是可以實現(xiàn)的?，F(xiàn)實中開發(fā)商通常作在建工程抵押，而預(yù)購者作期房抵押。作為評估機構(gòu)和評估人員也應(yīng)依法審慎評估。建工程評估中需注意的其他問題（1）法定優(yōu)先受償款拖欠建筑承包商的工程款，已擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，可能欠繳的土地出讓金，設(shè)置擔(dān)保前欠繳的稅收等法定優(yōu)先受償款均應(yīng)該在評估中扣除。（2）商品房預(yù)售與在建工程抵押如果預(yù)售在先，在建工程抵押評估中必須扣除已預(yù)售部分的價值。在建工程抵押在先，而預(yù)售在后，需要征得原抵押權(quán)人的同意，解除原有抵押權(quán)后方可銷售。（3）公共用房和地下室住宅小區(qū)配套的物業(yè)管理用房，配電房，消防室等公建配套用房不在可抵押范圍內(nèi)；地下室通常情況下不計容積率，也應(yīng)予于扣除。摘要：結(jié)合現(xiàn)實中的評估案例對房地產(chǎn)融資抵押中土地抵押評估和在建工程抵押評估中的常見問題的分析與處理。第五章 房地產(chǎn)開發(fā)抵押評估案例分析前面就房地產(chǎn)融資抵押中土地和在建工程評估從理論方面作了些探討，本章列舉現(xiàn)實操作中的部分評估案例作進一步的簡析。一、土地抵押評估案例『案例節(jié)選』項目背景**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的**，由A、B兩地塊組成。依據(jù)委托方提供的建設(shè)工程規(guī)劃許可證［建字第F320201200800035號和建字第F320201200800107號］，該土地規(guī)劃總建筑面積為131392m2，其中地上住宅總面積為106416 m2，商業(yè)用房總面積為3079 m2，不計容積率架空層總面積為2448 m2，地下室總面積為19449 m2。待估宗地主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下：項目面積單位評估土地面積平方米總建筑面積131392平方米地上建筑面積111943平方米可售建筑面積109495平方米其中住宅建筑面積106416平方米商業(yè)建筑面積3079平方米架空層建筑面積2448平方米地下建筑面積19449平方米容積率建筑密度30%綠地率30%估價方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 185082001），土地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法等。本次最終確定選擇假設(shè)開發(fā)法、市場比較法兩種方法評估，其理由：，同一供需圈內(nèi)新建商業(yè)、住宅用房以銷售為主，出租案例不具代表性，無持續(xù)穩(wěn)定的收益，故不宜用收益還原法進行評估，過少的考慮市場需求的影響，故不適宜選用成本逼近法進行評估。（2003年）等相關(guān)參數(shù)與估價時點相比來說具有滯后性，受市場供求關(guān)系影響較小，本次評估不適宜選用基準(zhǔn)地價修正法進行評估。，根據(jù)規(guī)劃要求是土地利用的最佳用途，具有開發(fā)利用價值，根據(jù)委托方提供的資料及評估人員的調(diào)查，區(qū)域已有類似房地產(chǎn)銷售案例，且房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，預(yù)期售價可采用市場比較法確定，建筑開發(fā)成本、有關(guān)稅費、利潤和其他估價參數(shù)等可依據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況、相關(guān)政府文件確定，故適宜選用假設(shè)開發(fā)法進行評估；，本次評估可選用市場比較法進行評估?！旧鲜鰞?nèi)容交代了項目背景，解決了評估方法的選用問題】『案例節(jié)選』待估宗地在估價時點*年*月*日，宗地外達到通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣的“六通”，宗地內(nèi)基本達到場地平整“一平”的開發(fā)水平，根據(jù)委托方提供的資料及估價師的調(diào)查，將待估地塊建成房屋尚需支付的開發(fā)成本主要有：(1)新型墻體材料發(fā)展基金，根據(jù)蘇財綜（2003）153號文規(guī)定，新型墻體材料發(fā)展基金按建筑面積8元/ m2 (2)散裝水泥專項資金，根據(jù)蘇財綜（2003）65號文規(guī)定，該費用按建筑面積計2元/m2。(3)白蟻防治費：根據(jù)蘇財預(yù)[2002]95號文規(guī)定，新建房屋按建筑面積計：八層以上（含八層），七層以下（含七層、地下室）。(4)三通費用，即通路、通電、通水費用，“三通”費用按土地面積計30元/ m2。(5)前期費用小計=（106416m2+2448m2）+（3079m2+19449m2）131392m2+30元/m2=。房屋建筑費用由房屋建筑安裝工程費、公共基礎(chǔ)設(shè)施費和附屬公共配套設(shè)施費三部分構(gòu)成。(1)建筑安裝工程費建筑安裝工程費指列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目的主體房屋建筑安裝費用，一般包括房屋土建（含樁基）工程費、水電安裝工程費及附屬工程費。根據(jù)江蘇省建筑工程概預(yù)算編制方法和標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)市場調(diào)查分析該費用在18002000元/m2之間，結(jié)合本項目建筑安裝工程施工預(yù)算，確定該項目建筑安裝工程費按建筑面積計為2000元/m2。(2)公共基礎(chǔ)設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)直接為住宅用房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、供熱、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費用。經(jīng)估價師市場調(diào)查分析該費用在160220元/m2之間，結(jié)合本項目，上述費用按建筑面積計為200元/m2。(3)附屬公共配套設(shè)施費附屬公共配套設(shè)施費指列入建筑安裝施工圖預(yù)算項目，與主體房屋相配套的非經(jīng)營性的公共配套設(shè)施費用。根據(jù)估價師市場調(diào)查分析，平均費用標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計為50元/m2。(4)建筑費用合計2250元/ m2。(5)建筑費用合計：建筑費用=111943 m22250元/m2=251871750元包括立項、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、評估等費用，按建造成本的35%計，按5%計，則專業(yè)人士費用=251871750元5%=：%。結(jié)合本項目建筑規(guī)模，取2%。則不可預(yù)計費用=(251871750元+)2%=房屋開發(fā)成本合計=+251871750元++＝依據(jù)錫價服［2003］339號《市物價局、市房產(chǎn)管理局、市建設(shè)局關(guān)于印發(fā)無錫市商品房價格行為規(guī)則的通知》利息支出的計算基數(shù)以上述建筑物開發(fā)成本及地價的合計的30%為基數(shù)，結(jié)合估價對象的投資規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為2年，％計，假設(shè)開發(fā)成本費用均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半，假設(shè)前期費用、地價是一次性投入，計息期為整個開發(fā)期，按復(fù)利計息，投資利息為：投資利息=（房屋建筑費用+專業(yè)人士費用+不可預(yù)見費）30%[(1+利息率)開發(fā)周期/21]+（前期費用+地價）30%[(1+利息率)開發(fā)周期1]=（251871750元++）30%[(1+%)11] +(+地價)30%[(1+%)21