商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(編輯修改稿)
2025-05-09 05:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)銀行制定的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)文件應(yīng)包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購(gòu)房貸款資料、擔(dān)保方式、借款人聲明等要素（其中具體項(xiàng)目?jī)?nèi)容參見(jiàn)附件1）。 第二十八條 商業(yè)銀行應(yīng)確保貸款經(jīng)辦人員向借款人說(shuō)明其所提供的個(gè)人信息（包括借款人所提交的所有文件資料和個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債情況）將經(jīng)過(guò)貸款審核人員的調(diào)查確認(rèn)，并要求借款人據(jù)此簽署書面聲明。 第二十九條 商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)貸款審核人員確認(rèn)后的所有相關(guān)信息以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的形式記錄存檔。上述相關(guān)信息包括個(gè)人信息的確認(rèn)、銀行對(duì)申請(qǐng)人償還能力、償還意愿的風(fēng)險(xiǎn)審核及對(duì)抵押品的評(píng)估情況（具體內(nèi)容參見(jiàn)附件2）。 第三十條 商業(yè)銀行的貸款經(jīng)辦人員對(duì)借款人的借款申請(qǐng)初審?fù)夂?，?yīng)由貸款審核人員對(duì)借款人提交文件資料的完整性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性及合法性進(jìn)行復(fù)審。 第三十一條 商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來(lái)行業(yè)發(fā)展對(duì)收入水平的影響；應(yīng)通過(guò)借款人的收入水平、財(cái)務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其貸款償付能力；應(yīng)通過(guò)了解借款人目前居住情況及此次購(gòu)房的首付支出判斷其對(duì)于所購(gòu)房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素，并據(jù)此對(duì)貸款申請(qǐng)做整體分析。 第三十二條 商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)每一筆貸款申請(qǐng)做內(nèi)部的信息調(diào)查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。 第三十三條 商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)對(duì)包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門、工商管理部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方進(jìn)行調(diào)查，審核貸款申請(qǐng)的真實(shí)性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產(chǎn)、負(fù)債情況、信用記錄等。 商業(yè)銀行對(duì)自雇人士（即自行成立法人機(jī)構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機(jī)構(gòu)內(nèi)持有超過(guò)10％股份，或其個(gè)人收入的主要來(lái)源為上述機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)收入者）申請(qǐng)個(gè)人住房貸款進(jìn)行審核時(shí)，不能僅憑個(gè)人開具的收入證明來(lái)判斷其還款能力，應(yīng)通過(guò)要求其提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對(duì)帳單、財(cái)務(wù)報(bào)表、稅單證明和實(shí)地調(diào)查等方式，了解其經(jīng)營(yíng)情況和真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，全面分析其還款能力。 第三十四條 對(duì)以個(gè)人身份申請(qǐng)的商業(yè)用房貸款，如借款人是自雇人士或公司的股東、董事，商業(yè)銀行應(yīng)要求借款人提供公司財(cái)務(wù)報(bào)表，業(yè)務(wù)資料并進(jìn)行審核。 第三十五條 商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各地市場(chǎng)情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過(guò)80％。 第三十六條 商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下（含55%）。 房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入 所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額）/月均收入 上述計(jì)算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請(qǐng)人自身的可支配收入，即單一申請(qǐng)為申請(qǐng)人本人可支配收入，共同申請(qǐng)為主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的可支配收入。但對(duì)于單一申請(qǐng)的貸款，如商業(yè)銀行考慮將申請(qǐng)人配偶的收入計(jì)算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實(shí)，同時(shí)對(duì)于已將配偶收入計(jì)算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計(jì)入。 第三十七條 商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)調(diào)查非國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期居住借款人在國(guó)外的工作和收入背景，了解其在華購(gòu)房的目的，并在對(duì)各項(xiàng)信息調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上評(píng)估借款人的償還能力和償還意愿。 第三十八條 商業(yè)銀行應(yīng)區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。 商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性評(píng)估，可根據(jù)各行實(shí)際情況選擇內(nèi)部評(píng)估，但要由具有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士出具意見(jiàn)書，或委托獨(dú)立的具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于精裝修樓盤以及售價(jià)明顯高出周邊地區(qū)售價(jià)的樓盤的評(píng)估要重點(diǎn)關(guān)注。 對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。 第三十九條 商業(yè)銀行在對(duì)貸款申請(qǐng)做出最終審批前，貸款經(jīng)辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。
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