抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防控案例分析(編輯修改稿)
2025-05-25 12:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 導(dǎo)班子素質(zhì)差，管理能力、社會(huì)信譽(yù)低。貸款前期，銀行往往深入調(diào)查不夠，對(duì)以上問題有所忽視，為貸款留下隱患。二、個(gè)人資信評(píng)估制度尚未建立，還款能力難以衡量。在涉及個(gè)人還款能力評(píng)估時(shí)，雖然銀行要求借款人出具本人及配偶的工資、收入證明，但其真實(shí)性、有效性及還款意愿的好壞，只能主觀、被動(dòng)地去評(píng)定，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)格式和制約措施，過分依賴第二還款來源(抵押物)，忽視了第一還款來源(合法收入)。三、銀行內(nèi)控制度不完善，貸款管理力度不夠。一是由于屋抵押貸款業(yè)務(wù)屬于新業(yè)務(wù)，規(guī)章制度尚不健全，相應(yīng)的配套管理措施跟不上，一些銀行缺乏對(duì)操作環(huán)節(jié)的重視，在人配置上不合理。二是業(yè)務(wù)管理處于交叉兼職狀態(tài)，造成從業(yè)人員不齊，素質(zhì)不高，預(yù)測(cè)、評(píng)估、應(yīng)變、控制信貸資金運(yùn)用中的不因素的能力差，造成在貸款管理上，跟蹤調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和監(jiān)控力度不夠，貸前、貸中和貸后管理相對(duì)脫節(jié)、滯后三是信貸人員重貸輕管的現(xiàn)象普遍存在，有些經(jīng)辦行信貸人員對(duì)于期期數(shù)較短的貸款認(rèn)為既沒有必要也沒有精力催收，這就向借款人出了拖欠銀行貸款也沒人管的錯(cuò)誤信號(hào)，不利于貸款的按期回收。外，缺乏先進(jìn)的管理系統(tǒng)也是貸后管理薄弱的_r個(gè)重要原因。四、法律意識(shí)不強(qiáng)。近年來，銀行法律意識(shí)有所改善，但在日常操作過程中大多注重大事項(xiàng)的規(guī)范，未能深層次地探討、研究細(xì)節(jié)問題，尤其是個(gè)人房貸款，由于時(shí)間長、金額小，往往被忽視。五、道德風(fēng)險(xiǎn)。有的信貸員缺乏職業(yè)道德，利用審批權(quán)限，和開發(fā)商勾結(jié)串通從中撈取好處，共同騙取銀行信貸資金，造成銀行風(fēng)險(xiǎn)。 從貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后管理三方面著手、完善屋抵押貸款管理體系。首先，加強(qiáng)貸前調(diào)查，把好屋抵押貸款發(fā)放關(guān)。作為控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的第一道重要關(guān)口，應(yīng)對(duì)借款人身份、還款能力、購買房產(chǎn)的真實(shí)性等情況進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查，核實(shí)貸款的真實(shí)性與還款的可能性，有效降低借款的道德風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查客戶還款來源是否穩(wěn)定、長期，對(duì)客戶的道德品質(zhì)、家庭情況、健康狀況、社會(huì)信用等情況做到心中有數(shù)。在發(fā)放貸款時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持集體審批和審貸分離原則集中集體智慧，切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。其次，貸時(shí)審查過程中要加強(qiáng)貸款抵押物價(jià)值評(píng)估管理，嚴(yán)格重要法律文書、合同的簽訂及填寫，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性、開發(fā)商的資信、合同有效性、借款人資料真實(shí)性、合法、合規(guī)性等審查；再次，在貸后檢查工作中，建立健全貸后管理制度，采用專人監(jiān)管、責(zé)任到人的管理體系，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商售房款的監(jiān)控，對(duì)屋抵押貸款的借款人定期回訪及開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況跟蹤了解。另外要加強(qiáng)屋抵押貸款檔案的管理。針對(duì)屋抵押貸款量大戶多的特點(diǎn)，要對(duì)所用檔案資料的完整情況進(jìn)行徹底檢查、清理，如發(fā)現(xiàn)資料缺失應(yīng)盡快補(bǔ)齊，并按規(guī)定要求進(jìn)行整理歸檔，確保屋抵押貸款檔案資料的準(zhǔn)確、完整。加強(qiáng)信貸人員的管理，建立有效的內(nèi)部管理機(jī)制，調(diào)動(dòng)信貸業(yè)務(wù)人員的積極性。一方面，要將有一定業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)或經(jīng)培訓(xùn)后具備一定業(yè)務(wù)水平的高素質(zhì)人員，充實(shí)到個(gè)人信貸業(yè)務(wù)中，定期組織個(gè)人信貸從業(yè)人員進(jìn)行信貸業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益。一、建立住房質(zhì)量保證體系住房質(zhì)量雖然不屬于住房抵押貸款的范疇，但它己經(jīng)成為違約還款的一個(gè)重要因素，以及惡意欠款的借口。從發(fā)達(dá)國家的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)來看，政府機(jī)構(gòu)作為質(zhì)量保證體系的監(jiān)督者薺不合適，美國在70年代后就沒有出現(xiàn)過住房質(zhì)量問題，但是政府從不介入住房質(zhì)量，ISO質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)只是民間組織。另外，開發(fā)商必須在保險(xiǎn)公司投保住房質(zhì)量，保險(xiǎn)費(fèi)高達(dá)房價(jià)的0．2％。今后的住房質(zhì)量問題由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)。可見住房質(zhì)量保證不僅需要法規(guī)的健全，而且需要走向市場(chǎng)化。我國雖然可以不完全照搬美國的模式，但是對(duì)于開發(fā)商竣工完畢，會(huì)有一個(gè)工程質(zhì)量的全面審核，作為審核部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，按照工程質(zhì)量給予級(jí)別評(píng)定。不按照規(guī)劃條件設(shè)計(jì)的、工程質(zhì)量不合格的堅(jiān)決不予發(fā)授竣工合格證書，將審驗(yàn)不合格且不采取補(bǔ)救措施的建筑商、開發(fā)商列入黑名單，不允許二次開發(fā)，對(duì)于購房人，用先期開發(fā)商交納的保證金或者保險(xiǎn)金作為賠償。二、引入保險(xiǎn)和政府擔(dān)保制度目前，商業(yè)銀行可以接受的有效擔(dān)保有兩種形式。一是來自保險(xiǎn)公司的擔(dān)保，二是政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，這兩種形式都可以有效的防范銀行貸款的各類風(fēng)險(xiǎn)包括道德風(fēng)險(xiǎn)，其區(qū)別在于保險(xiǎn)公司的擔(dān)保屬于商業(yè)化運(yùn)作，而政府的擔(dān)保性質(zhì)多屬于政策補(bǔ)貼和扶持，那么兩種擔(dān)保方式就可以在市場(chǎng)投放上有所側(cè)重。(一)保險(xiǎn)公司擔(dān)保目前在我國商業(yè)銀行運(yùn)作中，僅要求客戶投房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，而真正導(dǎo)致不良貸款的原因不是由于房屋抵押物滅失，而是借款人由于種種原因?qū)е碌男庞脝栴}。如果保險(xiǎn)公司推行一個(gè)綜合保險(xiǎn)，將保證保險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)等幾種借款人違約情況都包括在內(nèi)，那么商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)就可以控制在一個(gè)很小的范圍之內(nèi)。問題是：承保范圍擴(kuò)大費(fèi)用肯定要增加。如果由借款人負(fù)擔(dān)，無疑增加借款人的負(fù)擔(dān)，不利于屋抵押貸款的推行，如果由銀行負(fù)擔(dān)，則壓縮了利潤的空間，打消了銀行的積極性。唯一的解決途徑是將該種保證保險(xiǎn)貸款適用于高檔商品房或別墅。首先，這部分購房人收入高，負(fù)擔(dān)能力強(qiáng)，能夠承受綜合保險(xiǎn)的費(fèi)用，不會(huì)真正因?yàn)楸ｋU(xiǎn)費(fèi)用的提高而改變購買意愿。其次，可以作為政府變相微調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和購買方向的手段和導(dǎo)向性政策，將市場(chǎng)的投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)適用房和中、低檔住宅上來。(二)政府擔(dān)保的貸款模式對(duì)于高檔房，政府可以引入保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)機(jī)制防范風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅，政府可
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