【文章內(nèi)容簡介】 建設工程價款優(yōu)先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權的優(yōu)先受償權，這不利于擔保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。稅收優(yōu)先權?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務機關征稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權這種私權力。（六）以單位房改房設定抵押。有的單位已進行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權轉移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權表面反映是單位所有，但實際所有權已發(fā)生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國房改的有關政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進入市場交易，所售房價款，除去擔保稅費和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權設定擔保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓和出售給他人，如本人調離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個人雖有產(chǎn)權證，但不具有完全的所有權，沒有處分權。（七）共有財產(chǎn)抵押的風險根據(jù)《擔保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果擔保公司沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。（八）抵押房產(chǎn)評估價格的風險目前，評估機構管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當擔保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機構又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔保公司也無權處置抵押物。二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風險的對策（一）要辦好抵押登記擔保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔保公司應盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔保應有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。（二）深入調查，防止“先租后抵”擔保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。（三）注意土地的性質和使用期限擔保公司辦理抵押貸款前，要調查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，擔保公司應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補交土地出讓金。（四）加強貸后檢查，防止土地用途變更擔保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔保公司也應在貸款發(fā)放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。（五）共有財產(chǎn)抵押要求所有財產(chǎn)共有人簽字擔保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細了解房產(chǎn)的實際所有權情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財產(chǎn)共有人？財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，擔保公司才可以給予辦理，同時還應要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。（六）擔保公司應有自己的房產(chǎn)評估“專家”為準確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，擔保公司應主動培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估“專家”，這一職責可由風險評估人員承擔，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價。雖然擔保公司無權決定評估機構對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實際評估價格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動權。（七）調查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量擔保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔保公司應確保在處分借款人的房產(chǎn)時，不會產(chǎn)生法律糾紛。（八）重視借款人第一還款來源擔保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人及反擔保人進行財務分析、現(xiàn)金流量分析和非財務分析，對借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風險。（九）更要重視控制道德風險以上八個方面其實都是從技術上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風險管理方法的，但筆者從長期的工作實踐中體會到，僅僅從技術上來控制風險，是遠遠不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔保公司的風險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會閱歷對其的品質做出大概的判斷，不放過任何細節(jié)，這就需要風險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產(chǎn)抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。三、抵押貸款注意事項（一）在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。（二）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。（三）以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應將租賃情況告知抵押權人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。（五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價值減少等情況時，可要求抵押人增加抵押物或提供相應的擔保。注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押： １、權屬有爭議的房地產(chǎn)；２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ３、文物保護的建筑物和有紀念意義的建筑物； ４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)； ５、被依法查封的房地產(chǎn)； ６、集體所有的土地。參考文獻: [1] 中國人民銀行金融研究局，《中國中小企業(yè)金融制度調查報告》[R]，《金融時報》.2004622[2] 殷紅,張衛(wèi)東:房地產(chǎn)金融,首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社,2005:179180 [3] 陳釗:住房抵押貸款理論與實踐,復旦大學出版社,2006:126127 [4] 王洪衛(wèi),張學文:房地產(chǎn)金融政策風險及其防范對策,中國房地產(chǎn)金融,2007