【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。（六）以單位房改房設(shè)定抵押。有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個(gè)人購(gòu)買的房改公房抵押，根據(jù)我國(guó)房改的有關(guān)政策，個(gè)人購(gòu)買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場(chǎng)交易，所售房?jī)r(jià)款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購(gòu)房款，增值部分單位和個(gè)人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對(duì)房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購(gòu)房款。這種特殊的房產(chǎn)，個(gè)人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒(méi)有處分權(quán)。（七）共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果擔(dān)保公司沒(méi)有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。（八）抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據(jù)評(píng)估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無(wú)權(quán)處置抵押物。二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策（一）要辦好抵押登記擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長(zhǎng)，擔(dān)保應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。（四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時(shí)采取有效措施。（五）共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)通過(guò)房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人？財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時(shí)還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，擔(dān)保公司應(yīng)主動(dòng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員承擔(dān)，對(duì)抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。雖然擔(dān)保公司無(wú)權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評(píng)估價(jià)格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)。（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時(shí)，不會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。（八）重視借款人第一還款來(lái)源擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，要重視第一還款來(lái)源；不僅要對(duì)借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對(duì)借款人及反擔(dān)保人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。（九）更要重視控制道德風(fēng)險(xiǎn)以上八個(gè)方面其實(shí)都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方法的，但筆者從長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中體會(huì)到，僅僅從技術(shù)上來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。也就是說(shuō)，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過(guò)程中根據(jù)自己的社會(huì)閱歷對(duì)其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過(guò)任何細(xì)節(jié)，這就需要風(fēng)險(xiǎn)管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對(duì)房產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中其他一些未提及的問(wèn)題作下說(shuō)明。三、抵押貸款注意事項(xiàng)（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。（二）國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。（五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價(jià)值減少等情況時(shí)，可要求抵押人增加抵押物或提供相應(yīng)的擔(dān)保。注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押： １、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ３、文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的建筑物； ４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)； ５、被依法查封的房地產(chǎn)； ６、集體所有的土地。參考文獻(xiàn): [1] 中國(guó)人民銀行金融研究局，《中國(guó)中小企業(yè)金融制度調(diào)查報(bào)告》[R]，《金融時(shí)報(bào)》.2004622[2] 殷紅,張衛(wèi)東:房地產(chǎn)金融,首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2005:179180 [3] 陳釗:住房抵押貸款理論與實(shí)踐,復(fù)旦大學(xué)出版社,2006:126127 [4] 王洪衛(wèi),張學(xué)文:房地產(chǎn)金融政策風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策,中國(guó)房地產(chǎn)金融,2007