【正文】 土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。（五）在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。于200年月日前歸還本金萬(wàn)元和利息萬(wàn)元,合計(jì)人民幣萬(wàn)元(元整)。本協(xié)議一式叁份,甲乙雙方各執(zhí)一份,辦理抵押登記手續(xù)一份,具有同等法律效力。抵押期間內(nèi)本公司承諾不得將抵押物向第三人進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，否則承擔(dān)一切法律責(zé)任。五、本協(xié)議甲乙雙方簽字后生效,任何一方違約,均應(yīng)按照200年月日簽訂的延期還款協(xié)議承擔(dān)違約責(zé)任。按約支付了人民幣萬(wàn)元。三、抵押貸款注意事項(xiàng)（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，擔(dān)保公司應(yīng)主動(dòng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員承擔(dān)，對(duì)抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果擔(dān)保公司沒(méi)有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。（六）以單位房改房設(shè)定抵押。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。（二）租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)抵押物難以處置。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但是在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中存在不少問(wèn)題，作為新生的擔(dān)保公司如何認(rèn)識(shí)和防范、化解這些問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內(nèi)容。下面再針對(duì)房產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中其他一些未提及的問(wèn)題作下說(shuō)明。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人？財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時(shí)還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長(zhǎng)，擔(dān)保應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。（七）共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。（四）土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)等用途的經(jīng)營(yíng)性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng)。（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)土地使用期限。辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無(wú)法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)（一）抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過(guò)程中常見(jiàn)的融資難問(wèn)題，同時(shí)也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)，為正在興起的擔(dān)保行業(yè)帶來(lái)了重大的發(fā)展契機(jī)。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時(shí)，不會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難一 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。有的以個(gè)人購(gòu)買的房改公房抵押，根據(jù)我國(guó)房改的有關(guān)政策，個(gè)人購(gòu)買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場(chǎng)交易，所售房?jī)r(jià)款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購(gòu)房款，增值部分單位和個(gè)人按一定比例共享。（五）在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀?guó)土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。租金收入難以獲得。土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個(gè)出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。劃撥土地是國(guó)家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉(cāng)庫(kù)用地變更為娛樂(lè)中心用地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家可以無(wú)償收回 土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；第二篇：擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理?yè)?dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理［摘要］房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行借貸的形式。但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，除存在一般性的風(fēng)險(xiǎn)如信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)外，還存在著制度風(fēng)險(xiǎn)，如抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、貸款額度審批風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)制處分風(fēng)險(xiǎn)，下面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)逐一進(jìn)行分析。登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國(guó)目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)格。擔(dān)保公司辦