【文章內(nèi)容簡介】 （一）要做好對購房人的貸前調(diào)查和風(fēng)險防范工作在貸款發(fā)放前，我行經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)保證面簽，實地考察。了解購房的真實性，和申請借款人的基本狀況。1. 借款主體特殊性的防范要求（1）已婚人士①對于夫妻一方以個人名義購買房產(chǎn)并向我行申請按揭貸款的，應(yīng)要求另一方知道購房行為、同意向我行申請貸款、承諾同意抵押，并簽署相關(guān)資料、合同。②我行應(yīng)與借款人及其配偶在合同中事先約定關(guān)于協(xié)議離婚的部分條款，防止協(xié)議離婚后債務(wù)轉(zhuǎn)向還款能力較弱的一方。（2）無（限制）民事行為能力人士購房合同追加監(jiān)護人作為共同購房人，從而獲得房產(chǎn)分額，使得抵押行為有效。同時，辦理監(jiān)護公證，確保代理行為合法。（3）外地人士堅持適度的審慎原則，適當(dāng)提高借款人資信評估標準，增加有關(guān)背景資料和家庭成員方面的考核。提供合法有效的當(dāng)?shù)鼐幼『凸ぷ骰蚪?jīng)營證明，以及和收入相匹配的納稅證明。（4）年齡較大人士①適當(dāng)考核與借款人有親屬關(guān)系的主體的經(jīng)濟情況②關(guān)注借款人身體狀況，追加人壽險。2. 對借款人資信審查要求：（1）主體資格符合法律及我行要求；（2）身份證明，房籍情況，有無穩(wěn)定可靠的聯(lián)絡(luò)方式；（3）職業(yè)和經(jīng)濟收入來源，數(shù)額是否充分，工作是否穩(wěn)定等；（4）購房目的和交易的真實性；（5）現(xiàn)有家庭財產(chǎn)狀況，重點了解有無其他房產(chǎn)。（二）重視對借款人信譽度和還款能力的測評以個人消費者作為對象的銀行服務(wù)，是銀行成本相對較高的產(chǎn)品，在住房按揭貸款中，借款人信譽度和還款能力測定是我行用以甄別客戶、衡量貸款安全性的重要途徑。1. 結(jié)合人行征信系統(tǒng)和我行個人貸款信用評分表，對借款人個人素質(zhì)、購房及還款能力、貸款保護等真實信用情況給予評估。在借助系統(tǒng)的同時，還應(yīng)結(jié)合實際情況，對特殊客戶進行人工的特殊評估：某些收入來源較多且信息不透明的人員，如公務(wù)員、高校教師等；收入變動大的人員：證券投資人、保險銷售員等。經(jīng)營性人員，如法人代表、自雇人士等。2. 對還款能力的考查不能過分依賴借款人所在單位開具的收入證明。因為企業(yè)開具收入證明后并不必對其真實性承擔(dān)責(zé)任，因此部分收入證明的水分太大。3. 建立完善個人信息管理機制，著重落實下列三方面的工作：（1）完成個人證件、資料真實性、合法性的審查。個人簽字應(yīng)與房屋買賣合同一致，如實在難以辨認，應(yīng)要求借款人增加手印確認避免借款人故意使用非常規(guī)字體書寫導(dǎo)致鑒定結(jié)論不利于我行。（2）信息調(diào)查要充分、準確。防止擅自減少資信調(diào)查內(nèi)容，為貸款安全埋下隱患。（3）建立客戶數(shù)據(jù)庫。進行優(yōu)質(zhì)客戶篩選，深入挖潛，提高我行客戶管理水平基礎(chǔ)。（三）加強貸后管理住房按揭貸款由于借款人數(shù)眾多、客戶分散、流動性大，貸款管理難度較大。要提高貸款質(zhì)量，必須在貸后管理上下工夫：1. 借款人主體資格變化（1）判決離婚。引起原借款人家庭和貸款主體發(fā)生變化，應(yīng)對新借款人進行重新考核，修改或重新簽定按揭貸款合同。（2）貸款發(fā)放后與他人締結(jié)婚姻關(guān)系。為了避免我行舉證的麻煩，應(yīng)要求追加借款人配偶與我行簽定相關(guān)資料的手續(xù)。合同中應(yīng)增設(shè)相關(guān)條款。（3）借款人喪失完全民事行為能力人資格。原簽署資料繼續(xù)有效，應(yīng)加強對監(jiān)護人的資信能力追蹤。（4）借款人死亡、宣告死亡。應(yīng)考查繼承人的主體資格和還款能力，并重新簽定合同。2. 監(jiān)測借款人經(jīng)濟狀況變化及一些異常經(jīng)濟活動（1）掌握借款人職務(wù)升遷、企業(yè)改制、薪金政策等收入變化。關(guān)注是否面臨失業(yè)從而喪失還款能力。（2）盡可能掌握借款人儲蓄變化情況。監(jiān)測是否有大額存款或取現(xiàn)發(fā)生。（3）還款情況實時監(jiān)控。一旦發(fā)生不履行情形，必須及時了解具體情況以便作好有針對性的對策。（四）建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制借款人情況千差萬別，我行即使投入再多的人力物力，完備風(fēng)險預(yù)測控制機制也不能完全杜絕借款人引發(fā)貸款風(fēng)險的發(fā)生。因此，對于借款人按揭貸款風(fēng)險防范不足還可以建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。1. 將信用審查風(fēng)險轉(zhuǎn)移給中介機構(gòu)目前，我行對個人資信狀況很難把握，雖然個人征信系統(tǒng)已經(jīng)步入試運行階段，然而銀行對個人所提交的資料缺乏有效鑒別手段，審查往往流于形式，只審查資料的完整性而忽略對其真實合法性的驗證。因此如前文所述如果委托具有專業(yè)經(jīng)驗、能夠獨立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對購房人及其家庭信用真實性的審查，向我行出具獨立調(diào)查報告并為此依法承擔(dān)民事責(zé)任。這樣就可以極好的預(yù)防我行面臨的貸款風(fēng)險，有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭等的發(fā)生。律師事務(wù)所可以協(xié)助我行對借款人相關(guān)情況的真實性和合法性進行調(diào)查，還可以協(xié)助借款人辦理公證和抵押登記，相形之下，律師費用和我行面臨的風(fēng)險相比就微不足道了。2. 加強保險介入機制利用保險轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險是各國、各地區(qū)發(fā)展樓房按揭的成功經(jīng)驗。一般而言，按揭業(yè)務(wù)中借款人可能發(fā)生的風(fēng)險因素，至少需要下列二類風(fēng)險保障：（1）借款人的人壽保險。主要是可以保障我行在貸款有效期內(nèi)，銀行債權(quán)不會因購房人中途死亡、殘廢等身體因素喪失還款能力而失去保障。對于年齡較大者和身體狀況較差的借款人應(yīng)該要求其購買這類保險。（2）按揭貸款履約保證保險。是指當(dāng)借款人因保險責(zé)任范圍內(nèi)的某種原因（比如失業(yè)等）導(dǎo)致其履約能力下降或履約不能時，由保險公司支付賠償金，保險公司同時行使追償權(quán)，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款的保險。從而避免了因此給我行帶來的還貸風(fēng)險。對于職業(yè)及收入不穩(wěn)定人士可以要求追加這類保險。履約保險實際上是一種保證擔(dān)保，我行不具有對抵押物的抵押權(quán)。從目前操作來看，保險公司一般對履約保險業(yè)務(wù)采取謹慎介入的態(tài)度，但是我行可以與資質(zhì)優(yōu)良的保險公司簽定協(xié)議3. 突顯貸款公證機制優(yōu)勢貸款公證，是指國家公證機關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請依法對貸款行為及其涉及的法律文書及程序的真實性與合法性進行證明的活動?！　‘?dāng)前大量的貸款法律風(fēng)險，已成為困擾銀行業(yè)的一個突出問題，公證與貸款走到了一起，就是為了最大限度地降低貸款法律風(fēng)險及風(fēng)險損失。公證在信貸中的使用將成為一道風(fēng)險“防火墻”，并伴隨我行業(yè)務(wù)的發(fā)展而被廣泛接受。（1）辦理貸款公證，由公證機構(gòu)派專人采取簽約證明方式進行鑒證，可以有效防止由于簽約不真實帶來的法律風(fēng)險。（2）辦理強制執(zhí)行公證，我行可跳過訴訟階段直接申請?zhí)幏值盅何铩?. 引入住房擔(dān)保中心擔(dān)保機制適時引入由政府成立的住房抵押貸款專業(yè)擔(dān)保公司對借款人的按期貸款予以保證，從而降低我行風(fēng)險，保證按期實現(xiàn)債權(quán)。由于有政府信用作為保證，擔(dān)保公司的保證較其他主體更有可信度。（五）培養(yǎng)和配備高素質(zhì)的信貸從業(yè)人員對于我行個人按揭貸款審查而言，防范風(fēng)險的重要力量是建設(shè)一支具有敬業(yè)精神，有信用審查經(jīng)驗和相關(guān)知識的從業(yè)人員，來彌補硬件的缺陷、把握機動情況，切實防范風(fēng)險。第五章 源于價格的風(fēng)險及風(fēng)險控制房產(chǎn)價格是計算貸款額的基礎(chǔ)，從這個意義上來講價格越高、貸款風(fēng)險就越高。在我行按揭貸款業(yè)務(wù)操作中，如何可以讓價格真正反映房產(chǎn)價值，是我行在貸款發(fā)放時必須要考慮的因素。一、價格風(fēng)險來源（一）房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)風(fēng)險房地產(chǎn)市場風(fēng)險是指整個市道的漲與落，供求的旺與淡，樓盤價格必然隨大勢沉浮，在地產(chǎn)市道處于高峰階段，價格的系統(tǒng)風(fēng)險就達到最高，此時的按揭風(fēng)險最大。其影響因素包括：地區(qū)發(fā)展、政策調(diào)控、供求關(guān)系等。（二）按揭房產(chǎn)的個案價格風(fēng)險房產(chǎn)定價虛高只會損害銀行的利益，當(dāng)在處理變現(xiàn)時，其真實市場價值會通過變現(xiàn)價格反映出來，即有可能發(fā)生處理抵押房產(chǎn)的價款不足以保證貸款本息的收回，從而造成按揭房產(chǎn)的變現(xiàn)風(fēng)險。二、價格風(fēng)險應(yīng)對措施（一）借鑒香港金融機構(gòu)，設(shè)立我行房產(chǎn)評估機構(gòu)香港銀行均設(shè)有專門的評估機構(gòu)，根據(jù)發(fā)展商的定價、商品房售價以及房地產(chǎn)市場近期發(fā)展趨勢專門對各類按揭貸款商品房價值進行評估，這樣不僅能有效地防御樓房過高定價或發(fā)展商故意虛高定價，還能有效防范假按揭風(fēng)險。從這點上看，香港銀行業(yè)界的舉措是積極主動的。而我國內(nèi)地銀行目前所采取的降低按揭貸款額度比例、提高置業(yè)“門檻”做法，相形之下顯得對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范做法是被動而消極的。（二）認真調(diào)查市場，確定房產(chǎn)的理性價格。理性價格應(yīng)在廣泛調(diào)查同類物業(yè)的供求情況和價格基礎(chǔ)確定，應(yīng)是和房產(chǎn)素質(zhì)匹配的、市場有承接力的價格。通常理性價格可采用房地產(chǎn)評估中的市場比較法等方法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗科學(xué)、客觀、合理的確定。開發(fā)商的定價若與理性價格有差別，按揭額度、成數(shù)應(yīng)以理性價格為基準計算，然后再轉(zhuǎn)換成與開發(fā)商定價為基礎(chǔ)的按揭額度和成數(shù)。市場風(fēng)險越高的房產(chǎn)按揭成數(shù)應(yīng)越低；按揭年限應(yīng)考慮同類物業(yè)和競爭樓盤年限的基礎(chǔ)上，計算目標客戶的月供能力而確定。（三）引進房地產(chǎn)專業(yè)人才、加強中介聯(lián)系我行應(yīng)該引進一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)人才，建立本地區(qū)的地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)庫，同時應(yīng)該和資信良好、業(yè)務(wù)能力突出的房地產(chǎn)中介建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，從而把好按揭房產(chǎn)理性定價關(guān)。第六章 源于抵押物的風(fēng)險及風(fēng)險控制如果說我行對借款人的資信審查體現(xiàn)了積極防范風(fēng)險的思想，那么，對抵押物價值的評估則體現(xiàn)了消極防范風(fēng)險的意識。實現(xiàn)抵押權(quán)可以說是我行債權(quán)得以保全的最終方式和最后的一道防線，當(dāng)借款人不能按期還款時，抵押物的處置能力就成了貸款風(fēng)險防范的關(guān)鍵。一、抵押物的風(fēng)險來源（一）抵押物滅失或毀損的風(fēng)險抵押物作為按揭貸款安全最基本的保障，一旦因為來自外部原因或他人有意無意的損毀房屋造成抵押物滅失或喪失基本用途的情況，導(dǎo)致處分不能或處分困難，將直接影響我行債權(quán)實現(xiàn)。（二）房產(chǎn)交易價格明顯高于抵押價格實際上，房產(chǎn)交易價格并非抵押價格，前者是在現(xiàn)有市場形態(tài)下形成的；后者則是一種預(yù)期價格，是體現(xiàn)房產(chǎn)交換價值的價格。高估房價，從而削弱了抵押物作為歸還貸款本息的保證作用。（三）經(jīng)濟波動帶來的房價風(fēng)險。從長遠來看，房產(chǎn)具有保值的能力，但是這并不排除由于金融危機、國家政策調(diào)整等原因?qū)е路慨a(chǎn)在一定時期內(nèi)大幅度貶值。由此，借款人認為與其負擔(dān)貸款不如轉(zhuǎn)而另行以低價購買其他房產(chǎn)而不履行還款義務(wù)。屆時，我行處分抵押物也不能完全受償。（四）抵押物處置風(fēng)險1. 抵押物處置在法律執(zhí)行的困難我行在借款人不能履行還款義務(wù)時，對抵押物處置在法律執(zhí)行上受到司法解釋的限制，很難對借款人唯一住房的抵押房產(chǎn)進行強制執(zhí)行，缺乏有效的變現(xiàn)手段，使得貸款無法按時收回。2. 抵押物處置在實際變現(xiàn)的困難我國房地產(chǎn)市場體系還不完善，拍賣制度尚不成熟，使得抵押物的拍賣成本加大，甚至拍賣失敗。二、期房作為抵押物的特殊風(fēng)險期房按揭貸款中的抵押是一種期權(quán)抵押，因此期房的貸款風(fēng)險遠高于現(xiàn)房。（一）抵押物本身風(fēng)險：根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)必須是實實在在的房產(chǎn)，且權(quán)屬無糾紛。在期權(quán)抵押中，購房者獲得的僅僅是債權(quán)而不是房產(chǎn)的所有權(quán)。也就是說，我行對于抵押物設(shè)定的只是一種期望的抵押權(quán)，它的實現(xiàn)有賴很多不確定因素。由于開發(fā)商原因，期房作為抵押物存在下列風(fēng)險：1. 項目的市場定位問題。由于項目的市場定位錯誤，房產(chǎn)滯銷，開發(fā)商或重新定位，或改變布局，調(diào)整功能，使房產(chǎn)本身先天不足；要么干脆降低裝修或配套檔次，使房產(chǎn)貨不對板，先期購樓者大呼上當(dāng)，向開發(fā)商要求補償；2. 房產(chǎn)本身的規(guī)劃設(shè)計問題。其缺陷和存在的嚴重問題將會使房產(chǎn)本身成為有嚴重瑕疵的產(chǎn)品，購房人隨時有中止合同的權(quán)利；3. 房產(chǎn)本身施工進度、質(zhì)量問題。這類問題將極大影響房產(chǎn)買賣合同的執(zhí)行情況，進度滯后、質(zhì)量不符標準會導(dǎo)致買賣合同被撤銷；4. 房產(chǎn)竣工入伙后的使用狀況、使用維護狀況影響房產(chǎn)的資產(chǎn)價值和形象，對按揭貸款也帶來風(fēng)險；5. 發(fā)展商違規(guī)超建面積或擅改規(guī)劃設(shè)計，造成樓盤雖已經(jīng)入伙，但遲遲不能驗收辦房產(chǎn)證；6. 發(fā)展商過度廣告宣傳和承諾。造成實際狀況與置業(yè)者預(yù)期差距過大，特別是在商鋪按揭中，由于種種原因?qū)е律啼伣?jīng)營者虧損經(jīng)營，買賣雙方的矛盾激化，導(dǎo)致銀行按揭貸款斷供。（二）抵押登記手續(xù)的風(fēng)險：我國擔(dān)保法規(guī)定，抵押物必須辦理登記否則不能對抗第三人，抵押登記是抵押合同生效的必要條件之一。同樣，期房的抵押登記也是一種期望，只有在房地產(chǎn)權(quán)屬證書獲得后才能正式的辦理抵押登記手續(xù)。（三）期房涉及的法律關(guān)系風(fēng)險：一般的房產(chǎn)抵押登記涉及的法律關(guān)系很簡單，借款人與我行的借貸關(guān)系，抵押人與我行的抵押關(guān)系；而期房中卻多涉及了開發(fā)商的兩重義務(wù)關(guān)系，即如期合規(guī)交付房產(chǎn)義務(wù)和階段性擔(dān)保的義務(wù)。因而牽涉的關(guān)系更為復(fù)雜，風(fēng)險更大。三、抵押物風(fēng)險的防范措施（一）規(guī)范對期房抵押物價值的確定如前所述，由于期房按揭的抵押是一種期權(quán)抵押，風(fēng)險高于現(xiàn)房抵押，因而在期房按揭貸款中除了應(yīng)防范因開發(fā)商帶來的風(fēng)險，還應(yīng)根據(jù)期房的特點，規(guī)范對抵押物價值的評估。1. 核查并揭示抵押物的合法性合法性權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。其中，尤其應(yīng)當(dāng)注意抵押物的合法產(chǎn)權(quán)。而期房抵押只發(fā)生在商品房的預(yù)售階段，所以，對抵押物主要核查其報建手續(xù)是否完整。對“五證”和《商品房買賣合同》仔細核實。2. 對抵押物價值正確評價，防范價格高估我行相關(guān)人員應(yīng)對抵押物進行科學(xué)評估，估價應(yīng)與現(xiàn)行市場比較，再確定按揭貸款比例，降低抵押房產(chǎn)所含的債務(wù)成分。同時還應(yīng)考慮抵押物的如下因素：地段與交通、周遍環(huán)境、小區(qū)人文背景、配套設(shè)施、物業(yè)管理、房產(chǎn)質(zhì)量、期房增值預(yù)期、經(jīng)濟周期、商圈建設(shè)、理念創(chuàng)新以及客戶群體等因素。給出在設(shè)定抵押權(quán)時的客觀、合理的市場價值，對抵押物有關(guān)建筑面積公攤的技術(shù)經(jīng)濟指標，其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進度進行核實和披露。（二）引進保險機制，分散和轉(zhuǎn)移我行風(fēng)險房產(chǎn)在生產(chǎn)、交換、消費的過程