【文章內(nèi)容簡介】 83。14 結(jié) 束 語 15 致 謝 16 參考文獻(xiàn) 17 西南交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育 畢業(yè)論文 I 摘 要 不動產(chǎn)登記制度是物 權(quán)法的一項重要內(nèi)容。該制度從產(chǎn)生至今已經(jīng)歷了兩個多世紀(jì)的發(fā)展歷程，其意義和作用已為人們普遍認(rèn)同，現(xiàn)世界各國基本上均予采用。但世界各國關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定卻不盡相同，如德、匈等國采取“登記要件制度”；美、英等國采取“托倫斯制度”；法、日等國采取“契約登記制度”。由于各國規(guī)定不同，其表現(xiàn)形式和效力也不相同。我國雖然已有不動產(chǎn)登記的規(guī)定，但我國有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定缺乏統(tǒng)一性和規(guī)范性，實踐上也缺乏可操作性。從嚴(yán)格意義講，我國的不動產(chǎn)登記制度還尚未建立。因此，研究我國不動產(chǎn)登記制度，并對現(xiàn)有規(guī)定提出修改和完善的建 議，是擺在法律工作者面前的一個重大課題。本文試就此問題作一探討，并就構(gòu)建我國的不動產(chǎn)登記制度提出自已不成熟的主張。本文共分四個部分：第一部分，不動產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢 ,介紹了不動產(chǎn)登記的含義及其沿革。第二部分，建立不動產(chǎn)登記制度的意義和作用，闡明不動產(chǎn)登記的公示性及四方面作用。第三部分，分析我國目前不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及存在的問題，指出我國不動產(chǎn)登記存在房產(chǎn)與地產(chǎn)、城市與農(nóng)村不統(tǒng)一等方面的問題。第四部分，提出我國不動產(chǎn)登記制度的立法建議，主張我國不動產(chǎn)登記效力應(yīng)采取登記要件主義；建立不動產(chǎn)登記“五個統(tǒng)一” 的原則；擴(kuò)大不動產(chǎn)權(quán)利登記的范圍；建立不動產(chǎn)預(yù)告登記制度；建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度。 關(guān)鍵詞： 不動產(chǎn)登記 公示原則 預(yù)告登記 立法建議 西南交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育 畢業(yè)論文 II 前 言 隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的確立與發(fā)展，民法典的制定已刻不容緩。物權(quán)作為民法的重要組成部分，其立法如何對制定統(tǒng)一的民法典至關(guān)重要。不動產(chǎn)作為物權(quán)立法的重要內(nèi)容對完善物權(quán)立法不可或缺，而不動產(chǎn)登記又是不動產(chǎn)立法的基本制度，故對此進(jìn)行研究具有重要意義。由于我國長期受計劃經(jīng)濟(jì)的影響，原先的交易關(guān)系相對簡單，在立法、司法和法學(xué)理論界對不動產(chǎn)登記也未引起 高度重視，至今尚未制定出不動產(chǎn)登記法。已制定的法律法規(guī)中雖有關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定，但這些規(guī)定比較零散，過于原則、缺乏操作性。因此，在我國構(gòu)建與世界接軌且適應(yīng)我國國情的不動產(chǎn)登記制度已時不宜遲。本文試就此作一探討，并就我國的不動產(chǎn)登記立法提出自己的建議。 西南交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育 畢業(yè)設(shè)計（論文） 第 1 頁 第 1 章 不動產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢 不動產(chǎn)登記，即經(jīng)權(quán)利人申請，由國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)變動事項依法定程序記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。 ① 廣義上的不動產(chǎn)登記，包括權(quán)利來源、取得時間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價值、等級、坐落、從坐 標(biāo)、圖形等事項。狹義上的不動產(chǎn)登記，是土地上建筑物的所有權(quán)與他項權(quán)利的登記。 在古代羅馬法中，并無不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅的登記制度。它最初對所有權(quán)的轉(zhuǎn)移注重形式，要求采用要式買賣。以后逐漸采取了占有轉(zhuǎn)移或交付的方式。日耳曼法進(jìn)一步發(fā)展了交付制度，要求當(dāng)事人在讓與土地所有權(quán)時，不僅要求締結(jié)讓與契約，而且還必須要有物的轉(zhuǎn)移交付行為。讓與契約與交付行為構(gòu)成土地所有權(quán)讓與的條件。此種交付逐漸發(fā)展為以文書代替物的交付?，F(xiàn)代的不動產(chǎn)登記制度正是在該文書的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。根據(jù)學(xué)者的一般看法，不動產(chǎn)登記制度 ，開始于 12 世紀(jì)前后的德國北部城市，當(dāng)時規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動須記載于市政會所所掌管的都市公簿上。其后不久，這一制度因德國大規(guī)模的接受羅馬法而在多數(shù)地方被廢止，僅個別地方略有采用。 ② 直到 18 世紀(jì)，由于農(nóng)業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，在普魯士邦和法國開始恢復(fù)了土地抵押權(quán)登記制度。土地登記制度的產(chǎn)生恢復(fù)，表明國家權(quán)力已經(jīng)介入到市場交易中來，同時也克服了在不動產(chǎn)的交易中占有轉(zhuǎn)移不具備較強(qiáng)公示力的缺陷。 經(jīng)過兩個多世紀(jì)的發(fā)展，目前世界各國基本上均建立了不動產(chǎn)登記制度。其表現(xiàn)形式，主要有登記要件制度、托倫斯制度、契約登記制度。 登記要件制度 亦稱權(quán)利登記制度或德國登記制度。該制度認(rèn)為不動產(chǎn)的取得、設(shè)定、變更不僅要有契約，同時還必須具備形式要件 —— 登記，否則不動產(chǎn)物權(quán)變動不發(fā)生效力。登記的記載對權(quán)利轉(zhuǎn)移或設(shè)定具有絕對的效力。該制度以德國為代表，瑞士、奧地利、匈牙利等國也采取此登記制度。 ① 孫憲忠 .論不動產(chǎn)物權(quán)登記 .民商法學(xué) ,1996 年第 5 期第 7 頁 ② 謝在全 .民法物權(quán) 論 .中國政法大學(xué)出版社 ,1999 年版第 57 頁 西南交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育 畢業(yè)設(shè)計（論文） 第 2 頁 托倫斯制度 亦稱地券交付制度。該制度是澳大利亞托倫斯爵士于 1858 年在南澳大利亞所創(chuàng)。這種制度也強(qiáng)調(diào)登記對不動產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或者設(shè)定具有絕對的效力，但是它在登記形式上與登記要件制度略有不同。它規(guī)定將不動產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)記載于依法制成的地券上，一 式兩份，一份由權(quán)利人保存，另一份由登記機(jī)關(guān)存查。權(quán)屬狀態(tài)發(fā)生變化時，登記申請人應(yīng)將舊地券交回，由登記機(jī)關(guān)重新頒發(fā)新地券。目前，除澳大利亞外，英國、美國、以及加拿大等多數(shù)英語國家和地區(qū)也采取這一制度。 契約登記制度 也稱登記對抗制度。該制度規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更只要當(dāng)事人訂立契約即生效。但同時認(rèn)為非經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。該制度以法國和日本為代表。此外，意大利、比利時、西班牙等國也實行該制度。 上述三種制度中，登記要件制度和托倫斯制度都有利于進(jìn)一步強(qiáng)化登記的效力，并能夠簡便處理不動產(chǎn) 權(quán)屬糾紛。但它也存在以下幾個方面的問題：第一，不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人。當(dāng)事人之間買賣未經(jīng)登記的情況錯綜復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)區(qū)分導(dǎo)致未登記的各種情況，尤其是要通過對當(dāng)事人雙方過錯情況的分析來決定是否應(yīng)當(dāng)宣告未經(jīng)登記的交易無效。如果完全以登記作為生效要件，則有可能鼓勵一些不法行為人規(guī)避法律，利用買賣欺詐他人，而損害善意一方當(dāng)事人的利益；第二，絕對適用登記要件制度會沖擊現(xiàn)有的財產(chǎn)秩序。例如當(dāng)事人之間的房屋買賣，當(dāng)時雙方自愿并簽訂協(xié)議，同時付清了房款、交付了房屋，購買人還對房屋進(jìn)行了重大修繕，只是沒有登記。后出賣方反悔，如 果因未登記而準(zhǔn)許返還房屋，就會擾亂現(xiàn)有的財產(chǎn)秩序。若采取契約登記制度，則可以克服以上不足，而且還可以促進(jìn)交易，提高交易效率。但該制度也有不足之處，因為它過分強(qiáng)調(diào)了當(dāng)事人意思的地位和作用 ,主張不動產(chǎn)物權(quán)變動僅有當(dāng)事人的合意就足以。這對交易安全的影響很大，很容易產(chǎn)生交易糾紛，使善意第三人的利益受到損害。 綜合分析以上三種制度的利弊，筆者認(rèn)為，我國的不動產(chǎn)登記制度應(yīng)當(dāng)從我國的具體國情出發(fā)，考慮我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會需求以及有關(guān)配套制度的實際，原則上應(yīng)在登記要件制度的基礎(chǔ)上，借鑒和吸收其他二種登記制度中的有益部分，最 終形成具有我國特色的不動產(chǎn)登記制度。 西南交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育 畢業(yè)設(shè)計（論文） 第 3 頁 第 2 章 不動產(chǎn)登記制度的意義和作用 登記制度的建立體現(xiàn)了國家對不動產(chǎn)交易關(guān)系的干預(yù)，但法律上為什么要設(shè)立不動產(chǎn)登記制度？登記制度的意義和作用又是什么呢？對此我們可以先舉個例子，在民事交往中，時常會出現(xiàn)一個債務(wù)人同時對多個債權(quán)人負(fù)債的情形。但如果這些債權(quán)人中的其中一個債權(quán)人對債務(wù)人履行債務(wù)的能力產(chǎn)生懷疑，從而要求債務(wù)人為其設(shè)定抵押擔(dān)保，而實際上該債務(wù)人也確為其設(shè)定了擔(dān)保并進(jìn)行登記。若日后該債務(wù)人確實出現(xiàn)資不抵債的情況時，設(shè)定抵押的債權(quán)人就能依法優(yōu)先于其他債權(quán)人實現(xiàn)其債 權(quán)。然而為什么抵押權(quán)人能夠排斥其他的債權(quán)人而優(yōu)先受償？其他債權(quán)人的權(quán)利也是合法的權(quán)利，為什么他們必須在該抵押權(quán)之后才有實現(xiàn)的機(jī)會？法律這一規(guī)定的正當(dāng)性在哪里？其答案就是抵押權(quán)的設(shè)立經(jīng)過了登記，經(jīng)過登記的抵押即具有優(yōu)先受償?shù)姆尚ЯΑ? 利用登記的公開性，告誡其他債權(quán)人有抵押權(quán)的存在，即告誡其他債權(quán)人該項抵押權(quán)的排他作用，使其在知道這一風(fēng)險的情況下，根據(jù)意思自治的原則，自己決定是否與債務(wù)人發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。如果抵押權(quán)的設(shè)立不以登記的方式告知其他債權(quán)人，那么由于債權(quán)的相對性，抵押合同就無法為其他債權(quán)人知道，而整個 社會的交易秩序也就根本做不到公正有序。這種利用不動產(chǎn)登記的公開性，將不動產(chǎn)物權(quán)的變動向社會予以展示的方式，在法律上稱為公示。這就是物權(quán)法上的公示原則。法律建立物權(quán)公示原則的原因，并不是從法學(xué)原理上出發(fā)而進(jìn)行的擬制，而完全是客觀經(jīng)濟(jì)生活的反映。物權(quán)公示原則的基礎(chǔ)是物權(quán)的絕對性和排他性，這是由物權(quán)的本質(zhì)決定的。物權(quán)的設(shè)立、變更、終止都必須公示，一經(jīng)公示便具有公信力。債權(quán)因為具有相對性，沒有排他性，所以債權(quán)法當(dāng)然不存在這一原則。在大陸法系的民法立法中，一般均承認(rèn)物權(quán)公示原則是物權(quán)法的基本原則。我國也應(yīng)當(dāng)在今后的物 權(quán)法中對不動產(chǎn)的登記加以確定。如果從物權(quán)的公示原則來看，不動產(chǎn)登記主要具有以下作用： 確定物權(quán)歸屬 由于物權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠ㄟ^登記就能確定某項物權(quán)歸誰所有，登記記載的西南交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育 畢業(yè)設(shè)計（論文） 第 4 頁 權(quán)利人實際上就是對物權(quán)的歸屬在法律上的確定。換言之，凡是登記所記載的權(quán)利人 ，就是法律所承認(rèn)的享有權(quán)利的人。一旦實行了登記，就是對物權(quán)最有效的界定。正是從這個意義上說，物權(quán)登記具有定分止?fàn)幑δ堋Ｍ瑫r設(shè)立登記還有助于解決物權(quán)沖突。如在同一物權(quán)上存在兩個或兩個以上內(nèi)容相互矛盾的物權(quán)時，就應(yīng)當(dāng)以登記的時間先后來確定應(yīng)當(dāng)保護(hù)的權(quán)利。因為，按 照一物一權(quán)原則，在一個標(biāo)的物上設(shè)定兩個或兩個以上的相互沖突的不動產(chǎn)物權(quán)的，各項物權(quán)的效力以登記時間的先后順序為準(zhǔn)。 善意保護(hù)效力 即對信任不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確