【文章內容簡介】 人與其提交的身份證明指向的主體是否一致：1通過身份證識別器查驗身份證是否真實；2護照、港澳通行證、臺灣居民來往大陸通行證等其他身份證明類型是否符合要求；3非自然人申請材料上的名稱、印章是否與身份證明材料上的名稱、印章一致?！〔轵炆暾埐牧闲问健?；　自然人處分不動產，委托代理人代為申請登記，其授權委托書未經(jīng)公證的，不動產登記機構工作人員應當按下列要求進行見證：1授權委托書的內容是否明確，本登記事項是否在其委托范圍內；2；3由委托人在授權委托書上簽字；4不動產登記機構工作人員在授權委托書上簽字見證。具備技術條件的不動產登記機構應當留存見證過程的照片。　查驗書面申請材料　查驗申請材料是否齊全不動產登記機構應當查驗當事人提交的申請材料是否齊全，相互之間是否一致；不齊全或不一致的，應當要求申請人進一步提交材料?！〔轵炆暾埐牧鲜欠穹戏ǘㄐ问健?；有關材料是否由有權部門出具，是否在規(guī)定的有效期限內，簽字和蓋章是否符合規(guī)定?！〔粍赢a登記機構應當查驗不動產權證書或者不動產登記證明是否真實、有效。對提交偽造、變造、無效的不動產權證書或不動產登記證明的，不動產登記機構應當依法予以收繳。屬于偽造、變造的，不動產登記機構還應及時通知公安部門?！∩暾埐牧洗_認申請人應當采取下列方式對不動產登記申請書、詢問記錄及有關申請材料進行確認：1自然人簽名或摁留指紋。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人由監(jiān)護人簽名或摁留指紋；沒有聽寫能力的，摁留指紋確認。2法人或者其他組織加蓋法人或者其他組織的印章?！≡儐枴≡儐杻热莶粍赢a登記機構工作人員應根據(jù)不同的申請登記事項詢問申請人以下內容，并制作詢問記錄，以進一步了解有關情況：1申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示；2申請登記的不動產是否存在共有人；3存在異議登記的，申請人是否知悉存在異議登記的情況；4不動產登記機構需要了解的其他與登記有關的內容?！≡儐栍涗浽儐栍涗洃斢稍儐柸?、被詢問人簽名確認。1因處分不動產申請登記且存在異議登記的，受讓方應當簽署已知悉存在異議登記并自行承擔風險的書面承諾；2不動產登記機構應當核對詢問記錄與申請人提交的申請登記材料、申請登記事項之間是否一致?！∈芾斫Y果　受理條件經(jīng)查驗或詢問，符合下列條件的，不動產登記機構應當予以受理：1申請登記事項在本不動產登記機構的登記職責范圍內；2申請材料形式符合要求；3申請人與依法應當提交的申請材料記載的主體一致；4申請登記的不動產權利與登記原因文件記載的不動產權利一致；5申請內容與詢問記錄不沖突；6法律、行政法規(guī)等規(guī)定的其他條件。不動產登記機構對不符合受理條件的，應當當場書面告知不予受理的理由，并將申請材料退回申請人?！∈芾響{證不動產登記機構予以受理的，應當即時制作受理憑證，并交予申請人作為領取不動產權證書或不動產登記證明的憑據(jù)。受理憑證上記載的日期為登記申請受理日。不符合受理條件的，不動產登記機構應當當場向申請人出具不予受理告知書。告知書一式二份，一份交申請人，一份由不動產登記機構留存?！〔牧涎a正申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，不動產登記機構應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容。告知書一式二份，經(jīng)申請人簽字確認后一份交當事人，一份由不動產登記機構留存。4　審核　適用　審核是指不動產登記機構受理申請人的申請后，根據(jù)申請登記事項，按照有關法律、行政法規(guī)對申請事項及申請材料做進一步審查，并決定是否予以登記的過程?！〔粍赢a登記機構應進一步審核上述受理環(huán)節(jié)是否按照本規(guī)范的要求對相關事項進行了查驗、詢問等。對于在登記審核中發(fā)現(xiàn)需要進一步補充材料的，不動產登記機構應當要求申請人補全材料，補全材料所需時間不計算在登記辦理期限內?！娌牧蠈徍恕∵M一步審核申請材料，必要時應當要求申請人進一步提交佐證材料或向有關部門核查有關情況。1申請人提交的人民法院、仲裁委員會的法律文書，具備條件的，不動產登記機構可以通過相關技術手段查驗法律文書編號、人民法院以及仲裁委員會的名稱等是否一致，查詢結果需打印、簽字及存檔；不一致或無法核查的，可進一步向出具法律文書的人民法院或者仲裁委員會進行核實或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。2對已實現(xiàn)信息共享的其他申請材料，不動產登記機構可根據(jù)共享信息對申請材料進行核驗；尚未實現(xiàn)信息共享的，應當審核其內容和形式是否符合要求。必要時，可進一步向相關機關或機構進行核實，或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。　法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費憑證是否齊全。對已實現(xiàn)信息共享的，不動產登記機構應當通過相關方式對完稅或者繳費憑證進行核驗。必要時，可進一步向稅務機關或者出具繳費憑證的相關機關進行核實，或者要求申請人提交其他具有法定證明力的文件?！〔粍赢a登記機構應當查驗不動產界址、空間界限、面積等不動產權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確?！〔粍赢a存在異議登記或者設有抵押權、地役權或被查封的，因權利人姓名或名稱、身份證明類型及號碼、不動產坐落發(fā)生變化而申請的變更登記，可以辦理。因通過協(xié)議改變不動產的面積、用途、權利期限等內容申請變更登記，對抵押權人、地役權人產生不利影響的，應當出具抵押權人、地役權人同意變更的書面材料?！〔殚啿粍赢a登記簿除尚未登記的不動產首次申請登記的，不動產登記機構應當通過查閱不動產登記簿的記載信息，審核申請登記事項與不動產登記簿記載的內容是否一致。1申請人與不動產登記簿記載的權利人是否一致；2申請人提交的登記原因文件與登記事項是否一致；3申請人申請登記的不動產與不動產登記簿的記載是否一致；4申請登記事項與不動產登記簿記載的內容是否一致；5不動產是否存在抵押、異議登記、預告登記、預查封、查封等情形。不動產登記簿采用電子介質的，查閱不動產登記簿時以已經(jīng)形成的電子登記簿為依據(jù)?！〔殚喌怯浽假Y料經(jīng)查閱不動產登記簿，不動產登記機構認為仍然需要查閱原始資料確認申請登記事項的，應當查閱不動產登記原始資料，并決定是否予以繼續(xù)辦理?！嵉夭榭础∵m用情形和查看內容屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：1房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；2在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；3因不動產滅失申請的注銷登記，查看不動產滅失等情況；4不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。　　　查看要求實地查看應由不動產登記機構工作人員參加，查看人員應對查看對象拍照，填寫實地查看記錄?，F(xiàn)場照片及查看記錄應歸檔?！≌{查對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動產登記機構進行調查時，申請人、被調查人應當予以配合?！」妗〔粍赢a首次登記公告　除涉及國家秘密外，政府組織的集體土地所有權登記，以及宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經(jīng)營權等不動產權利的首次登記，不動產登記機構應當在記載于不動產登記簿前進行公告。公告主要內容包括：申請人的姓名或者名稱；不動產坐落、面積、用途、權利類型等；提出異議的期限、方式和受理機構；需要公告的其他事項?！〔粍赢a首次登記公告由不動產登記機構在其門戶網(wǎng)站以及不動產所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。　公告期滿無異議的，不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿。公告期間，當事人對公告有異議的，應當在提出異議的期限內以書面方式到不動產登記機構的辦公場所提出異議，并提供相關材料，不動產登記機構應當按下列程序處理：（一）根據(jù)現(xiàn)有材料異議不成立的，不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿。（二）異議人有明確的權利主張，提供了相應的證據(jù)材料，不動產登記機構應當不予登記，并告知當事人通過訴訟、仲裁等解決權屬爭議。　依職權登記公告不動產登記機構依職權辦理登記的，不動產登記機構應當在記載于不動產登記簿前在其門戶網(wǎng)站以及不動產所在地等指定場所進行公告，公告期不少于15個工作日。公告期滿無異議或者異議不成立的，不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿?！〔粍赢a權證書或者不動產登記證明作廢公告因不動產權利滅失等情形，無法收回不動產權證書或者不動產登記證明的，在登記完成后，不動產登記機構應當在其門戶網(wǎng)站或者當?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢?！徍私Y果　審核后，審核人員應當做出予以登記或不予登記的明確意見。　經(jīng)審核，符合登記條件的，不動產登記機構應當予以登記。有下列情形之一的，不動產登記機構不予登記并書面通知申請人：1申請人未按照不動產登記機構要求進一步補充材料的；2申請人、委托代理人身份證明材料以及授權委托書與申請人不一致的；3申請登記的不動產不符合不動產單元設定條件的；4申請登記的事項與權屬來源材料或者登記原因文件不一致的；5申請登記的事項與不動產登記簿的記載相沖突的；6不動產存在權屬爭議的，但申請異議登記除外；7未依法繳納土地出讓價款、土地租金、海域使用金或者相關稅費的；8申請登記的不動產權利超過規(guī)定期限的；9不動產被依法查封期間，權利人處分該不動產申請登記的；10未經(jīng)預告登記權利人書面同意，當事人處分該不動產申請登記的；11法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。5　登簿　經(jīng)審核符合登記條件的，應當將申請登記事項記載于不動產登記簿。1記載于不動產登記簿的時點應當按下列方式確定：使用電子登記簿的，以登簿人員將登記事項在不動產登記簿上記載完成之時為準；使用紙質登記簿的，應當以登簿人員將登記事項在不動產登記簿上記載完畢并簽名（章）之時為準；2不動產登記簿已建冊的，登簿完成后應當歸冊?！〔粍赢a登記機構合并受理的，應將合并受理的登記事項依次分別記載于不動產登記簿的相應簿頁。6　核發(fā)不動產權證書或者不動產登記證明　登記事項記載于不動產登記簿后，不動產登記機構應當根據(jù)不動產登記簿，如實、準確填寫并核發(fā)不動產權證書或者不動產登記證明。1集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，土地承包經(jīng)營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權等不動產權利登記，核發(fā)不動產權證書；2抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，核發(fā)不動產登記證明。已經(jīng)發(fā)放的不動產權證書或者不動產登記證明記載事項與不動產登記簿不一致的，除有證據(jù)證實不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準?！僖韵虑樾蔚?，登記事項只記載于不動產登記簿，不核發(fā)不動產權證書或者不動產登記證明：1建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等及其占用范圍內的建設用地使用權；2查封登記、預查封登記。　共有的不動產，不動產登記機構向全體共有人合并發(fā)放一本不動產權證書；共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動產權證書。共有不動產權證書應當注明共有情況，并列明全體共有人?！“l(fā)放不動產權證書或不動產登記證明時，不動產登記機構應當核對申請人（代理人）的身份證明，收回受理憑證?！“l(fā)放不動產權證書或不動產登記證明后，不動產登記機構應當按規(guī)范將登記資料歸檔。分則7　集體土地所有權登記　首次登記　適用尚未登記的集體土地所有權，權利人可以申請集體土地所有權首次登記?！∩暾堉黧w集體土地所有權首次登記，依照下列規(guī)定提出申請：1土地屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟組織的，由村民委員會代為申請；2土地分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各集體經(jīng)濟組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟組織的，由村民小組代為申請；3土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織代為申請。　申請材料申請集體土地所有權首次登記，提交的材料包括：1不動產登記申請書；2申請人身份證明；3土地權屬來源材料；4不動產權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標；5法律、行政法規(guī)以及《實施細則》規(guī)定的其他材料。　審查要點不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：1申請集體土地所有權首次登記的土地權屬來源材料是否齊全、規(guī)范；2不動產登記申請書、權屬來源材料等記載的主體是否一致；3不動產權籍調查成果資料是否齊全、規(guī)范，權籍調查表記載的權利人、權利類型及其性質等是否準確，宗地圖、界址坐標、面積等是否符合要求；4權屬來源材料與申請登記的內容是否一致；5公告是否無異議；6本規(guī)范第4章要求的其他審查事項。，不動產登記機構在記載不動產登記簿后，向申請人核發(fā)不動產權屬證書?！∽兏怯洝∵m用已經(jīng)登記的集體土地所有權，因下列情形發(fā)生變更的，當事人可以申請變更登記：1農民集體名稱發(fā)生變化的；2土地坐落、界址、面積等狀況發(fā)生變化的；3法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！∩暾堉黧w，由相關集體經(jīng)濟組織、村民委員會或村民小組代為申請?！∩暾埐牧仙暾埣w土地所有權變更登記，提交的材料包括：1不動產登記申請書；2申請人身份證明；3不動產權屬證書；4集體土地所有權變更的材料；5法律、行政法規(guī)以及《實施細則》規(guī)定的其他材料。　審查要點不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點：1申請材料上的權利主體是否與不動產登記簿記載的農民集體一致；2集體土地所有權變更的材料是否齊全、有效；3申請變更事項與變更登記材料記載的變更事實是否一致；4土地面積、界址范圍變更的，不動產權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等是否齊全、規(guī)范，申請材料與不動產權籍調查成果是否一致；5申請登記事項是否與不動產登記簿的記載沖突；6本規(guī)范第4章要求的其他審查事項。，將登記事項記載于不動產登記簿?！∞D移登記　適用已經(jīng)登記的集體