【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ield of conscientious pensation by the registration office.Keywords: real estate registration，the principle of public known，preregistration前 言隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立與發(fā)展，民法典的制定已刻不容緩。物權(quán)作為民法的重要組成部分，其立法如何對(duì)制定統(tǒng)一的民法典至關(guān)重要。不動(dòng)產(chǎn)作為物權(quán)立法的重要內(nèi)容對(duì)完善物權(quán)立法不可或缺，而不動(dòng)產(chǎn)登記又是不動(dòng)產(chǎn)立法的基本制度，故對(duì)此進(jìn)行研究具有重要意義。由于我國長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，原先的交易關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，在立法、司法和法學(xué)理論界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記也未引起高度重視，至今尚未制定出不動(dòng)產(chǎn)登記法。已制定的法律法規(guī)中雖有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，但這些規(guī)定比較零散，過于原則、缺乏操作性。因此，在我國構(gòu)建與世界接軌且適應(yīng)我國國情的不動(dòng)產(chǎn)登記制度已時(shí)不宜遲。本文試就此作一探討，并就我國的不動(dòng)產(chǎn)登記立法提出自己的建議。第1章 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢(shì)不動(dòng)產(chǎn)登記，即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。 ,1996年第5期第7頁廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記，包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上的不動(dòng)產(chǎn)登記，是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。 在古代羅馬法中，并無不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅的登記制度。它最初對(duì)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移注重形式，要求采用要式買賣。以后逐漸采取了占有轉(zhuǎn)移或交付的方式。日耳曼法進(jìn)一步發(fā)展了交付制度，要求當(dāng)事人在讓與土地所有權(quán)時(shí)，不僅要求締結(jié)讓與契約，而且還必須要有物的轉(zhuǎn)移交付行為。讓與契約與交付行為構(gòu)成土地所有權(quán)讓與的條件。此種交付逐漸發(fā)展為以文書代替物的交付?，F(xiàn)代的不動(dòng)產(chǎn)登記制度正是在該文書的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。根據(jù)學(xué)者的一般看法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度，開始于12世紀(jì)前后的德國北部城市，當(dāng)時(shí)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須記載于市政會(huì)所所掌管的都市公簿上。其后不久，這一制度因德國大規(guī)模的接受羅馬法而在多數(shù)地方被廢止，僅個(gè)別地方略有采用。 ,1999年版第57頁直到18世紀(jì)，由于農(nóng)業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，在普魯士邦和法國開始恢復(fù)了土地抵押權(quán)登記制度。土地登記制度的產(chǎn)生恢復(fù)，表明國家權(quán)力已經(jīng)介入到市場(chǎng)交易中來，同時(shí)也克服了在不動(dòng)產(chǎn)的交易中占有轉(zhuǎn)移不具備較強(qiáng)公示力的缺陷。經(jīng)過兩個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，目前世界各國基本上均建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。其表現(xiàn)形式，主要有登記要件制度、托倫斯制度、契約登記制度。 登記要件制度亦稱權(quán)利登記制度或德國登記制度。該制度認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的取得、設(shè)定、變更不僅要有契約，同時(shí)還必須具備形式要件——登記，否則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生效力。登記的記載對(duì)權(quán)利轉(zhuǎn)移或設(shè)定具有絕對(duì)的效力。該制度以德國為代表，瑞士、奧地利、匈牙利等國也采取此登記制度。 托倫斯制度亦稱地券交付制度。該制度是澳大利亞托倫斯爵士于1858年在南澳大利亞所創(chuàng)。這種制度也強(qiáng)調(diào)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或者設(shè)定具有絕對(duì)的效力，但是它在登記形式上與登記要件制度略有不同。它規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)記載于依法制成的地券上，一式兩份，一份由權(quán)利人保存，另一份由登記機(jī)關(guān)存查。權(quán)屬狀態(tài)發(fā)生變化時(shí)，登記申請(qǐng)人應(yīng)將舊地券交回，由登記機(jī)關(guān)重新頒發(fā)新地券。目前，除澳大利亞外，英國、美國、以及加拿大等多數(shù)英語國家和地區(qū)也采取這一制度。 契約登記制度也稱登記對(duì)抗制度。該制度規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更只要當(dāng)事人訂立契約即生效。但同時(shí)認(rèn)為非經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。該制度以法國和日本為代表。此外，意大利、比利時(shí)、西班牙等國也實(shí)行該制度。上述三種制度中，登記要件制度和托倫斯制度都有利于進(jìn)一步強(qiáng)化登記的效力，并能夠簡(jiǎn)便處理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛。但它也存在以下幾個(gè)方面的問題：第一，不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人。當(dāng)事人之間買賣未經(jīng)登記的情況錯(cuò)綜復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)區(qū)分導(dǎo)致未登記的各種情況，尤其是要通過對(duì)當(dāng)事人雙方過錯(cuò)情況的分析來決定是否應(yīng)當(dāng)宣告未經(jīng)登記的交易無效。如果完全以登記作為生效要件，則有可能鼓勵(lì)一些不法行為人規(guī)避法律，利用買賣欺詐他人，而損害善意一方當(dāng)事人的利益；第二，絕對(duì)適用登記要件制度會(huì)沖擊現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序。例如當(dāng)事人之間的房屋買賣，當(dāng)時(shí)雙方自愿并簽訂協(xié)議，同時(shí)付清了房款、交付了房屋，購買人還對(duì)房屋進(jìn)行了重大修繕，只是沒有登記。后出賣方反悔，如果因未登記而準(zhǔn)許返還房屋，就會(huì)擾亂現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序。若采取契約登記制度，則可以克服以上不足，而且還可以促進(jìn)交易，提高交易效率。但該制度也有不足之處，因?yàn)樗^分強(qiáng)調(diào)了當(dāng)事人意思的地位和作用,主張不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅有當(dāng)事人的合意就足以。這對(duì)交易安全的影響很大，很容易產(chǎn)生交易糾紛，使善意第三人的利益受到損害。綜合分析以上三種制度的利弊，筆者認(rèn)為，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)當(dāng)從我國的具體國情出發(fā)，考慮我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)需求以及有關(guān)配套制度的實(shí)際，原則上應(yīng)在登記要件制度的基礎(chǔ)上，借鑒和吸收其他二種登記制度中的有益部分，最終形成具有我國特色的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。第2章 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義和作用登記制度的建立體現(xiàn)了國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系的干預(yù)，但法律上為什么要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度？登記制度的意義和作用又是什么呢？對(duì)此我們可以先舉個(gè)例子，在民事交往中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一個(gè)債務(wù)人同時(shí)對(duì)多個(gè)債權(quán)人負(fù)債的情形。但如果這些債權(quán)人中的其中一個(gè)債權(quán)人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)的能力產(chǎn)生懷疑，從而要求債務(wù)人為其設(shè)定抵押擔(dān)保，而實(shí)際上該債務(wù)人也確為其設(shè)定了擔(dān)保并進(jìn)行登記。若日后該債務(wù)人確實(shí)出現(xiàn)資不抵債的情況時(shí)，設(shè)定抵押的債權(quán)人就能依法優(yōu)先于其他債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。然而為什么抵押權(quán)人能夠排斥其他的債權(quán)人而優(yōu)先受償？其他債權(quán)人的權(quán)利也是合法的權(quán)利，為什么他們必須在該抵押權(quán)之后才有實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)？法律這一規(guī)定的正當(dāng)性在哪里？其答案就是抵押權(quán)的設(shè)立經(jīng)過了登記，經(jīng)過登記的抵押即具有優(yōu)先受償?shù)姆尚ЯΑ＠玫怯浀墓_性，告誡其他債權(quán)人有抵押權(quán)的存在，即告誡其他債權(quán)人該項(xiàng)抵押權(quán)的排他作用，使其在知道這一風(fēng)險(xiǎn)的情況下，根據(jù)意思自治的原則，自己決定是否與債務(wù)人發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。如果抵押權(quán)的設(shè)立不以登記的方式告知其他債權(quán)人，那么由于債權(quán)的相對(duì)性，抵押合同就無法為其他債權(quán)人知道，而整個(gè)社會(huì)的交易秩序也就根本做不到公正有序。這種利用不動(dòng)產(chǎn)登記的公開性，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)向社會(huì)予以展示的方式，在法律上稱為公示。這就是物權(quán)法上的公示原則。法律建立物權(quán)公示原則的原因，并不是從法學(xué)原理上出發(fā)而進(jìn)行的擬制，而完全是客觀經(jīng)濟(jì)生活的反映。物權(quán)公示原則的基礎(chǔ)是物權(quán)的絕對(duì)性和排他性，這是由物權(quán)的本質(zhì)決定的。物權(quán)的設(shè)立、變更、終止都必須公示，一經(jīng)公示便具有公信力。債權(quán)因?yàn)榫哂邢鄬?duì)性，沒有排他性，所以債權(quán)法當(dāng)然不存在這一原則。在大陸法系的民法立法中，一般均承認(rèn)物權(quán)公示原則是物權(quán)法的基本原則。我國也應(yīng)當(dāng)在今后的物權(quán)法中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記加以確定。如果從物權(quán)的公示原則來看，不動(dòng)產(chǎn)登記主要具有以下作用： 確定物權(quán)歸屬由于物權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠ㄟ^登記就能確定某項(xiàng)物權(quán)歸誰所有，登記記載的權(quán)利人實(shí)際上就是對(duì)物權(quán)的歸屬在法律上的確定。換言之，凡是登記所記載的權(quán)利人 ，就是法律所承認(rèn)的享有權(quán)利的人。一旦實(shí)行了登記，就是對(duì)物權(quán)最有效的界定。正是從這個(gè)意義上說，物權(quán)登記具有定分止?fàn)幑δ?。同時(shí)設(shè)立登記還有助于解決物權(quán)沖突。如在同一物權(quán)上存在兩個(gè)或兩個(gè)以上內(nèi)容相互矛盾的物權(quán)時(shí)，就應(yīng)當(dāng)以登記的時(shí)間先后來確定應(yīng)當(dāng)保護(hù)的權(quán)利。因?yàn)?，按照一物一?quán)原則，在一個(gè)標(biāo)的物上設(shè)定兩個(gè)或兩個(gè)以上的相互沖突的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，各項(xiàng)物權(quán)的效力以登記時(shí)間的先后順序?yàn)闇?zhǔn)。 善意保護(hù)效力即對(duì)信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確權(quán)利而取得該項(xiàng)權(quán)利的第三人，法律認(rèn)可其權(quán)利取得有效而予以保護(hù)，禁止原權(quán)利人予以追奪的效力。這就是說，即使物權(quán)變動(dòng)中的原因性行為可能無效，但是不能因此而追奪善意第三人因不動(dòng)產(chǎn)登記而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。對(duì)此，我國法學(xué)家一般將其稱為“登記的公信力” 。為什么要賦予登記公信力呢？原因有二：第一，有利于維護(hù)正當(dāng)?shù)慕灰装踩?。基于公信力，凡是參加交易的?dāng)事人在從事交易行為時(shí)，只要查閱了登記，了解了公示的內(nèi)容 ，基于公示所表明的權(quán)利狀況而從事的交易是完全可靠的。基于這一原則從事交易并受讓財(cái)產(chǎn)，此種交易就不應(yīng)當(dāng)被宣告無效，財(cái)產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)被追奪。第二，節(jié)約交易成本，鼓勵(lì)交易。由于交易當(dāng)事人不需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力去調(diào)查、了解標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)，從而可以較為迅速地達(dá)成交易；交易當(dāng)事人不必要因?yàn)檫^多的擔(dān)心處分人不是真正的權(quán)利人而對(duì)交易猶豫不決。公信力使交易當(dāng)事人形成了一種對(duì)交易的合法性、對(duì)受讓的標(biāo)的物的不可追奪性的信賴與期待，這就對(duì)當(dāng)事人從事交易形