【文章內(nèi)容簡介】 定，不動產(chǎn)登記簿依據(jù)不動產(chǎn)登記單元進(jìn)行填寫，具體分為宗地宗?；拘畔?、不動產(chǎn)權(quán)利信息和抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記等部分。二、關(guān)于不動產(chǎn)登記簿本條第二款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿?！币虼?，我國不動產(chǎn)登記簿的具體樣式應(yīng)當(dāng)由國土資源部統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)定。（一）?條例?頒布前登記簿的樣式。在不動產(chǎn)分散登記的背景下，各類不動產(chǎn)都結(jié)合自身的權(quán)利特點，分別設(shè)臵了登記簿，形式不一，各具特色。土地權(quán)利、土地承包經(jīng)營權(quán)、海域使用權(quán)、水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)、海島使用權(quán)等不動產(chǎn)登記的基本單位都不同，都已經(jīng)建立了各自統(tǒng)一的登記簿樣式。房屋登記已經(jīng)出臺了專門的登記簿管理辦法，草原登記尚缺乏詳細(xì)的辦法和規(guī)范，林權(quán)登記也還尚未出臺統(tǒng)一的登記簿冊樣式。一是土地登記簿以宗地為單位按照物的編成進(jìn)行設(shè)計，土地登記卡及其續(xù)表對土地權(quán)利變動等事項進(jìn)行全面記載。根據(jù)國土資源部?關(guān)于印發(fā)?土地登記表格?（試行）的通知?（國土資發(fā)?2008?153號）的規(guī)定，土地登記簿由土地登記卡、土地登記卡續(xù)表和共用宗土地登記卡目錄三個部分組成。登記簿以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列組裝。土地登記卡上全面記載了地塊的宗地編號、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)等基本信息。土地登記卡續(xù)表中記載了土地初始、變更、注銷和其他登記事項及其發(fā)生的時間。但是，土地登記的對象不包含所有土地權(quán)利，土地承包經(jīng)營權(quán)被明確排除在外。此外，對于林地所有權(quán)和林地使用權(quán)的登記發(fā)證，管理上還存在一定爭議。二是房屋登記以房屋基本單元為單位，采取物的編成進(jìn)行設(shè)計，以登記權(quán)利類型為基礎(chǔ)，分別設(shè)臵登記簿頁。雖然住建部門尚未制定統(tǒng)一的房屋登記簿樣式，但是?房屋登記簿管理試行辦法?對房屋登記簿的基本記載事項進(jìn)行了規(guī)定，地方可結(jié)合本地實際適當(dāng)增加。房3筑物的登記。根據(jù)?無居民海島使用權(quán)登記辦法?的規(guī)定，無居民海島使用權(quán)登記是對海島的權(quán)屬、面積、用途、位臵、使用期限、建筑物和設(shè)施等情況所作的登記。從登記簿的設(shè)計來看，包括海島使用權(quán)人情況、用島范圍面積、島上建筑物和設(shè)施情況以及變更登記情況。六是林權(quán)登記簿包含林地和林木兩類不動產(chǎn)的登記。從登記簿的設(shè)計來看，基本包含林地、林木坐落、面積、株樹等客觀描述情況和權(quán)利人情況。登記簿還設(shè)有變更登記欄，用于記載林權(quán)的變更情況。七是水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)登記簿延展期限單獨設(shè)頁。2010年，農(nóng)業(yè)部第1408號公告頒布了?水域灘涂養(yǎng)殖證等登記簿?文本格式，登記簿可以分為養(yǎng)殖權(quán)人信息欄、水域灘涂信息欄、延展期限欄、變更登記欄。由于?物權(quán)法?、?漁業(yè)法?等法律中未規(guī)定養(yǎng)殖權(quán)的最低期限，實踐中養(yǎng)殖權(quán)的期限相對較短，甚至一年一發(fā)，因此養(yǎng)殖權(quán)登記簿中專門設(shè)臵了延展期限欄。（二）目前不動產(chǎn)登記簿的設(shè)計。根據(jù)?通知?的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內(nèi)的所有不動產(chǎn)編入統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿。登記簿具體分為宗地、宗?；拘畔⒑筒粍赢a(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息，后者又包括土地所有權(quán)登記信息、建設(shè)用地使用權(quán)登記信息、宅基地使用權(quán)登記信息、房地產(chǎn)權(quán)登記信息、建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分登記信息、海域（含無居民海島）使用權(quán)登記信息、構(gòu)（建）筑物所有權(quán)登記信息、土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)的其他使用權(quán)登記信息（非林地）、林權(quán)登記信息、其他536簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)每天進(jìn)行異地備份。”?房屋登記辦法?第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿可以采用紙介質(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)有唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，并應(yīng)當(dāng)定期異地備份?！睋?jù)此，在實踐中，我國許多地方也實行了電子登記系統(tǒng)，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如上海、南京、廣州等地基本上實現(xiàn)了土地登記的電子化。其他國家和地區(qū)早就開始了登記信息化、電子化的步伐，如我國臺灣地區(qū)?土地登記規(guī)則?第六條就規(guī)定了“土地登記得以電子處理，其處理之系統(tǒng)規(guī)范由中央地政機(jī)關(guān)定之。土地登記以電子處理者，其處理方式及登記書表簿冊圖狀格式，得因應(yīng)需要于系統(tǒng)規(guī)范中另定之”等。二、關(guān)于登記簿的安全雖然電子登記簿使用較為便利，易于保存和傳輸，極大地提高了登記效率，但是受網(wǎng)絡(luò)上諸多不安全因素影響的可能性比較大，為了避免因系統(tǒng)故障、自然災(zāi)害等導(dǎo)致登記資料的遺失破壞，?條例?規(guī)定應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份。這種異地備份的做法，在國外也被采納。例如，澳大利亞昆士蘭州的登記簿早已電子化，共有三處備份，一處在登記機(jī)構(gòu)辦公地，另一處在本市的另一棟樓，還有一處位于郊外偏僻之處，數(shù)據(jù)每天進(jìn)行更新。電子登記簿應(yīng)當(dāng)有唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，簡單來說，就是其中的信息能夠以唯一確定的格式以紙質(zhì)的形式打印出來，以便管理保存或者查詢需要。8中、字跡清楚易識，以保證查看不動產(chǎn)登記簿時能對所登記的情況一目了然。任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項?！叭魏稳恕?，就是包括權(quán)利人、利害關(guān)系人、登記機(jī)構(gòu)工作人員和其他人等所有人，都不能損毀破壞不動產(chǎn)登記簿，不得修改登記事項?？梢孕薷牡怯浭马椀奈ㄒ焕馐且婪ㄟM(jìn)行更正登記。第十一條【不動產(chǎn)登記人員】不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強對不動產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。釋義本條是關(guān)于不動產(chǎn)登記人員的規(guī)定。不動產(chǎn)登記人員是指直接從事不動產(chǎn)權(quán)屬審核和登記審查的工作人員。由于不動產(chǎn)登記是非常專業(yè)的活動且涉及的是不動產(chǎn)權(quán)利，價值巨大，為了確保登記結(jié)果的真實性與準(zhǔn)確性，有效地維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全與效率，各國都對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員有很高的要求。因此，?條例?對登記人員提出了要求，一方面要求從事登記的人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力，保障登記人員具備開展不動產(chǎn)登記的基本業(yè)務(wù)素質(zhì)；另一方面也強調(diào)登記機(jī)構(gòu)對登記人員的后續(xù)培041知?（國土資發(fā)?2003?44號），進(jìn)一步完善了土地登記人員持證上崗制度。?土地登記辦法?作為部門規(guī)章，再次明確規(guī)定了土地登記人員持證上崗制度。?土地登記辦法?第四條規(guī)定：“國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書?！睋?jù)統(tǒng)計，截至2014年，全國已有95110人取得?土地登記上崗資格證?，一支基本能夠滿足當(dāng)前工作需要的土地登記隊伍逐步建立起來。房屋登記采取房屋登記官制度?房屋登記辦法?對房屋登記人員也作出了相應(yīng)的要求，第六條規(guī)定：“房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識。從事房屋登記審核工作的人員，應(yīng)當(dāng)取得國務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗?！?009年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)一步下發(fā)了?關(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作（試行）的通知?（建房?2009?61號），明確規(guī)定“在房屋登記機(jī)構(gòu)從事初審、復(fù)審、終審等具有房屋登記審核性質(zhì)工作的人員，應(yīng)按照?房屋登記辦法?和本?通知?的要求，通過房屋登記人員培訓(xùn)考核或確認(rèn)，取得?房屋登記官考核合格證書?后，成為房屋登記官，方可從事房屋登記審核工作”“從2012年起，未取得?房屋登記官考核合格證書?的人員，應(yīng)調(diào)離房屋登記審核崗位”，這些規(guī)定，在房屋登記領(lǐng)域開了“登記官”制度的先河，建立并實施了房屋登記官制度。據(jù)統(tǒng)計，截至2014年，全國已有29487人取得房屋登記官資格。第十二條【不動產(chǎn)登記簿的保管】3質(zhì)介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的保存，應(yīng)當(dāng)配備設(shè)計規(guī)范的專用庫房和必要的安全保護(hù)措施，如不動產(chǎn)登記簿和地籍資料庫應(yīng)有行之有效的防盜、防火、防潮、防漬、防有害生物等安全設(shè)備。對于采用電子介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的保存，由于電子登記簿比紙質(zhì)登記簿存在更多的安全和隱私保護(hù)等問題，需要對其配備專門的存儲設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，具體來說應(yīng)包括以下幾個方面。第一，保證電子登記簿的安全。電子介質(zhì)的登記簿因需要接入互聯(lián)網(wǎng)，所以既容易被感染病毒，也容易遭受黑客攻擊。因此，采取電子介質(zhì)登記簿的登記機(jī)構(gòu)必須對電子登記簿配備充分的電子安全防護(hù)措施，如安裝殺毒軟件、防火墻、將內(nèi)網(wǎng)與外網(wǎng)分開等。同時，這些登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每天對登記簿的數(shù)據(jù)進(jìn)行異地備份并且異地保存。對于異地備份保存的數(shù)據(jù)，同樣應(yīng)采取充足的信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。第二，嚴(yán)格管理電子登記簿。為了防止電子介質(zhì)的不動產(chǎn)登記簿被篡改，必須建立嚴(yán)格的規(guī)范，以確保對電子介質(zhì)登記簿的數(shù)據(jù)之錄入、存儲、輸出、運輸進(jìn)行嚴(yán)格有效的管理。例如，電子登記簿應(yīng)當(dāng)設(shè)臵相應(yīng)的加密程序，只有依其權(quán)限獲得相應(yīng)密碼授權(quán)的人才能進(jìn)入電子登記簿的信息系統(tǒng)進(jìn)行相應(yīng)的操作。第三，嚴(yán)格規(guī)范和控制電子簽章。在紙質(zhì)登記簿上可以直接由登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)人員進(jìn)行簽名并加蓋印章，但是實行電子登記簿則需要采用電子簽名，這方面的安全問題也需要嚴(yán)格規(guī)范和控制。第十三條【不動產(chǎn)登記簿的保存和移交】不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時將不動產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。釋義本條是關(guān)于登記簿永久保存、重建及移交的規(guī)定。?物權(quán)法?并未對不動產(chǎn)登記簿的保存期限作出規(guī)定，?土地登記辦法?對此也沒有作出規(guī)定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?房屋登記簿管理試行辦法?明確規(guī)定：“登記簿應(yīng)永久保存并妥善保管?！蔽覈^大部分地方立法也都規(guī)定了登記簿應(yīng)當(dāng)永久保存。如?上海市房地產(chǎn)登記條例?規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人提交的申請登記文件或者行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件，對房地產(chǎn)登記簿進(jìn)行記載，并永久保存?！?天津市房屋權(quán)屬登記條例?規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將房屋權(quán)屬登記簿和房屋權(quán)屬登記的文件資料，統(tǒng)一管理，永久保存?！?山東省土地登記條例?規(guī)定：“土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)臵土地登記簿，對土地登記事項全面、真實、準(zhǔn)確記載，并永久保存。”?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例?規(guī)定：“房地產(chǎn)登記簿、地籍資料和房地產(chǎn)原始憑證應(yīng)當(dāng)永久保存?！蔽覈_灣地區(qū)?土地登記規(guī)則?同樣規(guī)定了永久保存制度：“登記簿及地籍圖由登記機(jī)關(guān)永久保存之。除法律或中央地政機(jī)關(guān)另有規(guī)定或為避免遭受損害外，不得攜出登記機(jī)關(guān)?！笨梢娪谰帽４娴怯洸臼峭ㄐ凶?因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等