我國不動產(chǎn)登記制度研究一(編輯修改稿)
2025-05-12 08:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。正如我國有學(xué)者指出的，“土地權(quán)利登記，在財產(chǎn)法上的本質(zhì)是對土地權(quán)利變動的法律承認(rèn)，賦予土地權(quán)利變動的法律效力，即給土地權(quán)利變動提供法律基礎(chǔ)?！薄 〉怯洸⒎枪ㄉ系男姓袨椤Ｐ姓袨閺?qiáng)調(diào)行政機(jī)關(guān)單方的行政意思表示，而登記行為則需要當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)雙方的意思表示，包括當(dāng)事人以及相對人提出的登記申請，登記機(jī)關(guān)在登記時所作的其他為登記必須的意思表示，當(dāng)事人或者相對人為支持和補(bǔ)充登記申請所作的其他意思表示。該意思表示具有綜合構(gòu)成性，登記效力的發(fā)生脫離申請人的意思就難以發(fā)生效力。因此，登記不是登記機(jī)關(guān)的單方行政職權(quán)行為。事實上，登記并非登記機(jī)關(guān)的權(quán)力，而是其法定職責(zé)，對于符合法律要求的形式要件的登記申請，登記機(jī)關(guān)有登記義務(wù)，登記效力并不受登記機(jī)關(guān)的意志左右。不動產(chǎn)物權(quán)登記與行政機(jī)關(guān)之行政權(quán)力的運(yùn)用沒有必然聯(lián)系，就不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的選擇而言，國家完全可以不受有關(guān)不動產(chǎn)行政管理權(quán)力配置的制約，而指定行政機(jī)關(guān)之外的其他機(jī)關(guān)如司法機(jī)關(guān)實施不動產(chǎn)物權(quán)登記。因此，我們必須明確區(qū)分不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)的行政管理行為，摒棄那種把不動產(chǎn)登記視為行政管理手段，將登記行為視為公法上行政行為的觀念，確立登記為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場?！ 《?、不動產(chǎn)登記模式考察 近、現(xiàn)代各國的不動產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察?！ ?一)契據(jù)登記制度 契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。契據(jù)登記制度以法國為代表，日本、意大利、比利時、西班牙等國以及美國多數(shù)州也采行此制。《法國民法典》第711條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)，因繼承、生前贈與或遺贈，以及因債的效力，取得與轉(zhuǎn)移?！钡?583條規(guī)定：“當(dāng)事人一經(jīng)對標(biāo)的物與價金協(xié)議一致，即使標(biāo)的物尚未交付，價金尚未支付，買賣即告完全成立，且買受人對出賣人依法取得標(biāo)的物的所有權(quán)。”《日本民法典》第177條亦規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進(jìn)行登記，不得以之對抗第三人?！币罁?jù)契據(jù)登記制度，由國家設(shè)置的登記機(jī)構(gòu)在登記簿上記載不動產(chǎn)物權(quán)狀況，以便有利害關(guān)系的第三人進(jìn)行查閱。不動產(chǎn)物權(quán)變動并不以登記為生效要件，只要當(dāng)事人意思表示一致，訂立契約，就能發(fā)生物權(quán)變動的效力。登記機(jī)關(guān)登記時僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契據(jù)所載內(nèi)容予以登記，對契據(jù)內(nèi)容是否真實、是否有瑕疵等均不作實質(zhì)性審查，因而該種登記不具有公信力，僅具有對抗第三人的效力。 契據(jù)登記制度具有以下法律特征：(1)登記為物權(quán)變動的對抗要件。即不動產(chǎn)物權(quán)變動因當(dāng)事人合意而生效，登記只起簡單的公示作用，對當(dāng)事人實體權(quán)利無決定影響。(2)登記與否不予強(qiáng)制。由于登記不發(fā)生權(quán)利變動的效果，登記與否對當(dāng)事人的權(quán)利沒有直接關(guān)系，當(dāng)事人可以自愿選擇是否登記，法律對此并無強(qiáng)制性規(guī)定。(3)登記實行形式審查主義。登記官吏對于登記申請，只進(jìn)行形式審查，即只審查契約及手續(xù)是否完備。如手續(xù)完備，即依契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿。至于契據(jù)所載權(quán)利是否真實，有無瑕疵，則在所不問。(4)登記無公信力。登記僅對當(dāng)事人物權(quán)變動行為的存在進(jìn)行證明和表彰，對于已經(jīng)登記的權(quán)利，公眾不可信賴其為真實的權(quán)
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