我國不動產登記制度研究一(編輯修改稿)
2025-05-12 08:48 本頁面
【文章內容簡介】 動的公示與公信，其所產生的是私法上的效果。正如我國有學者指出的，“土地權利登記，在財產法上的本質是對土地權利變動的法律承認，賦予土地權利變動的法律效力，即給土地權利變動提供法律基礎?！薄 〉怯洸⒎枪ㄉ系男姓袨?。行政行為強調行政機關單方的行政意思表示，而登記行為則需要當事人和登記機關雙方的意思表示，包括當事人以及相對人提出的登記申請，登記機關在登記時所作的其他為登記必須的意思表示，當事人或者相對人為支持和補充登記申請所作的其他意思表示。該意思表示具有綜合構成性，登記效力的發(fā)生脫離申請人的意思就難以發(fā)生效力。因此，登記不是登記機關的單方行政職權行為。事實上，登記并非登記機關的權力，而是其法定職責，對于符合法律要求的形式要件的登記申請，登記機關有登記義務，登記效力并不受登記機關的意志左右。不動產物權登記與行政機關之行政權力的運用沒有必然聯系，就不動產登記機關的選擇而言，國家完全可以不受有關不動產行政管理權力配置的制約，而指定行政機關之外的其他機關如司法機關實施不動產物權登記。因此，我們必須明確區(qū)分不動產登記與不動產的行政管理行為，摒棄那種把不動產登記視為行政管理手段，將登記行為視為公法上行政行為的觀念，確立登記為法律服務、為當事人服務的立場?！ 《?、不動產登記模式考察 近、現代各國的不動產登記制度，大致可歸納為三種模式：契據登記制度、權利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。 (一)契據登記制度 契據登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產物權的變動，經當事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經登記，不得對抗第三人。契據登記制度以法國為代表，日本、意大利、比利時、西班牙等國以及美國多數州也采行此制。《法國民法典》第711條規(guī)定：“財產所有權，因繼承、生前贈與或遺贈，以及因債的效力，取得與轉移?！钡?583條規(guī)定：“當事人一經對標的物與價金協議一致，即使標的物尚未交付，價金尚未支付，買賣即告完全成立，且買受人對出賣人依法取得標的物的所有權?！薄度毡久穹ǖ洹返?77條亦規(guī)定：“不動產物權的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進行登記，不得以之對抗第三人?！币罁鯎怯浿贫?，由國家設置的登記機構在登記簿上記載不動產物權狀況，以便有利害關系的第三人進行查閱。不動產物權變動并不以登記為生效要件，只要當事人意思表示一致，訂立契約，就能發(fā)生物權變動的效力。登記機關登記時僅根據法律規(guī)定應當提交的有關契據所載內容予以登記，對契據內容是否真實、是否有瑕疵等均不作實質性審查，因而該種登記不具有公信力，僅具有對抗第三人的效力?！ ∑鯎怯浿贫染哂幸韵路商卣鳎?1)登記為物權變動的對抗要件。即不動產物權變動因當事人合意而生效，登記只起簡單的公示作用，對當事人實體權利無決定影響。(2)登記與否不予強制。由于登記不發(fā)生權利變動的效果，登記與否對當事人的權利沒有直接關系，當事人可以自愿選擇是否登記，法律對此并無強制性規(guī)定。(3)登記實行形式審查主義。登記官吏對于登記申請，只進行形式審查，即只審查契約及手續(xù)是否完備。如手續(xù)完備，即依契據內容記載于登記簿。至于契據所載權利是否真實，有無瑕疵，則在所不問。(4)登記無公信力。登記僅對當事人物權變動行為的存在進行證明和表彰，對于已經登記的權利，公眾不可信賴其為真實的權
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