我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究一(已修改)
2025-04-27 08:48 本頁(yè)面
【正文】 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究一 王效賢 摘要： 不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。目前世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長(zhǎng)，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長(zhǎng)處，結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，構(gòu)建有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。本文回顧了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史，指出我國(guó)的登記制度存在諸多缺陷，并歸納總結(jié)了學(xué)者們關(guān)于完善該制度的若干建議，認(rèn)為物權(quán)法中對(duì)登記制度的規(guī)定，標(biāo)志著我國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正式確立。本文認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四種法律效力，并對(duì)物權(quán)法中的更正登記、異議登記和預(yù)告登記三種特殊類(lèi)型進(jìn)行了闡述。文章分析了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)履行的職責(zé)，并對(duì)登記錯(cuò)誤的責(zé)任賠償問(wèn)題進(jìn)行了分析，指出物權(quán)法在登記機(jī)關(guān)責(zé)任賠償問(wèn)題上采納了無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，其目的是為了減少登記錯(cuò)誤，更好地保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)地位的受害人的合法權(quán)益。文章最后分析了登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的構(gòu)成要件，并對(duì)賠償范圍及登記機(jī)關(guān)的追償問(wèn)題進(jìn)行了闡述?！ 〔粍?dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，法律在保護(hù)財(cái)產(chǎn)靜的安全的同時(shí)，更加注重保護(hù)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的交易安全。由于不動(dòng)產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時(shí)曾經(jīng)指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒(méi)有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施?！币虼?，研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，準(zhǔn)確適用法律，保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。本文試就我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本問(wèn)題作一探討?！ ∫?、不動(dòng)產(chǎn)登記概述 (一)不動(dòng)產(chǎn)登記的意義 不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。例如，某甲通過(guò)合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)，由房產(chǎn)管理部門(mén)將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，該項(xiàng)記載就是不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下含義?！ ?。當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)，是不動(dòng)產(chǎn)登記的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記程序的重要法律事實(shí)。沒(méi)有當(dāng)事人的申請(qǐng)，就不會(huì)產(chǎn)生登記法律關(guān)系。但是，并不是任何人都可以提出登記申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記的直接后果是產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)，其最終目的是為了使當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利通過(guò)法律程序得到認(rèn)可。因此，只有與待登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具有直接利害關(guān)系的人，如權(quán)利人和利害關(guān)系人，才能依法定程序向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)?！ ２粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須登記，這是各國(guó)立法的通例。然而，由于登記具有公示作用，對(duì)當(dāng)事人權(quán)利具有重要影響，這就要求登記機(jī)關(guān)必須具有權(quán)威性。如果登記機(jī)關(guān)沒(méi)有權(quán)威性，其所辦理的財(cái)產(chǎn)登記就可能失去公信力，申請(qǐng)人的權(quán)利也無(wú)從得到保障，從而不能實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)登記的基本目的。只有法律規(guī)定的國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)才能以國(guó)家行為擔(dān)保登記的公信力，從而擔(dān)當(dāng)?shù)怯浿厝?。因此各?guó)
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