第一章不動產(chǎn)和不動產(chǎn)價格(編輯修改稿)
2025-01-30 02:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房價格 24 —— ?買賣價格 ?租賃價格 ?抵押價格 ?保險價格 ?課稅價格 ?征用價格 25 ?各種影響不動產(chǎn)價格的因素對不動產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的； ?各種影響不動產(chǎn)價格的因素對不動產(chǎn)價格的影響程度是不盡相同的； ?各種影響不動產(chǎn)價格的因素與不動產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的； ?某些因素對不動產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)學(xué)模型度量，但更多因素對不動產(chǎn)價格的影響是無形的，難以用數(shù)學(xué)模型表達(dá)出來。 第三節(jié) 不動產(chǎn)價格的影響因素 26 ：反映不動產(chǎn)本身的實(shí)物 、 權(quán)益和區(qū)位狀況的因素 。 （ 1） 位置 （ 對城市土地尤為重要 ） 西方關(guān)于不動產(chǎn)有句名言 —— “ Location， Location， Location。 ” 不動產(chǎn)的位置有自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置之分 。 （ 2）肥力 （對農(nóng)用地尤為重要） 有自然肥力和人工肥力之分。 27 （ 3）地質(zhì)條件 它決定著土地的承載力（對建筑物很重要）。土地的承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。 （ 4）地形、地勢 地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。 地勢是指本塊土地與相臨土地的高低關(guān)系，特別是與相臨道路的高低關(guān)系。 28 （ 5）土地面積和形狀 （ 6）日照、風(fēng)向、降水量、天然周期災(zāi)害 （ 7）建筑物外觀形象及其他 建筑物外觀形象包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)等。 另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、質(zhì)量等因素對不動產(chǎn)價格均有較大影響。 （ 8）權(quán)益 產(chǎn)權(quán)的完整性、城市規(guī)劃、用途管制等。 29 環(huán)境因素 （ 1）聲覺環(huán)境 ：汽車、火車、飛機(jī)、工廠、農(nóng)貿(mào)市場等都可能形成噪聲。 （ 2）大氣環(huán)境 ：難聞氣味、有害物質(zhì)、粉塵等，含氣候狀況（降雪、降雨、地震等）。 （ 3）水文環(huán)境 ：地下水、溝渠、河流等的污染程度。 （ 4）視覺環(huán)境 ：建筑物之間的協(xié)調(diào)、公園、綠化等。 （ 5）衛(wèi)生環(huán)境 ：清潔衛(wèi)生狀況。 （ 6）人文環(huán)境 ：居民素質(zhì)及鄰里關(guān)系。 （ 7）交通狀況 （ 8）公共服務(wù)設(shè)施 ：學(xué)校、商店、公園、菜場、游憩和文化娛樂設(shè)施（如圖書館、影劇院、禮拜堂及其他服務(wù)設(shè)施）。 30 人口因素 （ 1） 人口數(shù)量 （ 日間人口和夜間人口；常住人口 、 暫住人口和流動人口；人口密度 ） 人口密度從兩方面影響不動產(chǎn)價格 ①人口密度 → 商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展 → 價格 ↗ ②人口密度 → 生活環(huán)境惡化 → 價格 ↘ （ 2）人口素質(zhì) 文化教育水平、生活質(zhì)量和文化程度 （ 3）家庭人口規(guī)模 全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù) ↘ → 價格 ↗ （ 4）年齡和性別結(jié)構(gòu) 31 經(jīng)濟(jì)因素 （ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公樓、商場、住宅
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