【正文】 的不動產(chǎn)登記制度，是不動產(chǎn)物權(quán)法貫徹物權(quán)公示原則的具體表現(xiàn)，是不動產(chǎn)交易安全的法律保障，是確保交易秩序的基石。登記制度是一種對市場進(jìn)行宏觀監(jiān)控的制度，在登記過程中，通過登記的實質(zhì)審查，也能夠發(fā)現(xiàn)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓的問題，及時糾正土地交易中的違法行為，確保國家對不動產(chǎn)交易市場的宏觀調(diào)控能力。 國家監(jiān)管效力我國法學(xué)界以及實際工作部門的解釋，不動產(chǎn)登記是國家對不動產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督管理的重要手。如果不動產(chǎn)登記簿已經(jīng)給抵押權(quán)人提供了足夠的警示，使其了解了設(shè)立后序順位抵押權(quán)風(fēng)險，這就為其判斷形勢并做出決定提供了充分而有力的幫助。 風(fēng)險警示效力不動產(chǎn)登記的主要任務(wù)之一是反映不動產(chǎn)物權(quán)的詳細(xì)法律信息，并在法律許可的范圍內(nèi)將其提供給社會，為不動產(chǎn)市場交易服務(wù)。由于交易當(dāng)事人不需要花費更多的時間和精力去調(diào)查、了解標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)，從而可以較為迅速地達(dá)成交易；交易當(dāng)事人不必要因為過多的擔(dān)心處分人不是真正的權(quán)利人而對交易猶豫不決?；谶@一原則從事交易并受讓財產(chǎn)，此種交易就不應(yīng)當(dāng)被宣告無效，財產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)被追奪。為什么要賦予登記公信力呢？原因有二：第一，有利于維護正當(dāng)?shù)慕灰装踩?。這就是說，即使物權(quán)變動中的原因性行為可能無效，但是不能因此而追奪善意第三人因不動產(chǎn)登記而取得不動產(chǎn)物權(quán)。因為，按照一物一權(quán)原則，在一個標(biāo)的物上設(shè)定兩個或兩個以上的相互沖突的不動產(chǎn)物權(quán)的，各項物權(quán)的效力以登記時間的先后順序為準(zhǔn)。同時設(shè)立登記還有助于解決物權(quán)沖突。一旦實行了登記，就是對物權(quán)最有效的界定。如果從物權(quán)的公示原則來看，不動產(chǎn)登記主要具有以下作用： 確定物權(quán)歸屬由于物權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，通過登記就能確定某項物權(quán)歸誰所有，登記記載的權(quán)利人實際上就是對物權(quán)的歸屬在法律上的確定。在大陸法系的民法立法中，一般均承認(rèn)物權(quán)公示原則是物權(quán)法的基本原則。物權(quán)的設(shè)立、變更、終止都必須公示，一經(jīng)公示便具有公信力。法律建立物權(quán)公示原則的原因，并不是從法學(xué)原理上出發(fā)而進(jìn)行的擬制，而完全是客觀經(jīng)濟生活的反映。這種利用不動產(chǎn)登記的公開性，將不動產(chǎn)物權(quán)的變動向社會予以展示的方式，在法律上稱為公示。利用登記的公開性，告誡其他債權(quán)人有抵押權(quán)的存在，即告誡其他債權(quán)人該項抵押權(quán)的排他作用，使其在知道這一風(fēng)險的情況下，根據(jù)意思自治的原則，自己決定是否與債務(wù)人發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。若日后該債務(wù)人確實出現(xiàn)資不抵債的情況時，設(shè)定抵押的債權(quán)人就能依法優(yōu)先于其他債權(quán)人實現(xiàn)其債權(quán)。第2章 不動產(chǎn)登記制度的意義和作用登記制度的建立體現(xiàn)了國家對不動產(chǎn)交易關(guān)系的干預(yù)，但法律上為什么要設(shè)立不動產(chǎn)登記制度？登記制度的意義和作用又是什么呢？對此我們可以先舉個例子，在民事交往中，時常會出現(xiàn)一個債務(wù)人同時對多個債權(quán)人負(fù)債的情形。這對交易安全的影響很大，很容易產(chǎn)生交易糾紛，使善意第三人的利益受到損害。若采取契約登記制度，則可以克服以上不足，而且還可以促進(jìn)交易，提高交易效率。例如當(dāng)事人之間的房屋買賣，當(dāng)時雙方自愿并簽訂協(xié)議，同時付清了房款、交付了房屋，購買人還對房屋進(jìn)行了重大修繕，只是沒有登記。當(dāng)事人之間買賣未經(jīng)登記的情況錯綜復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)區(qū)分導(dǎo)致未登記的各種情況，尤其是要通過對當(dāng)事人雙方過錯情況的分析來決定是否應(yīng)當(dāng)宣告未經(jīng)登記的交易無效。上述三種制度中，登記要件制度和托倫斯制度都有利于進(jìn)一步強化登記的效力，并能夠簡便處理不動產(chǎn)權(quán)屬糾紛。該制度以法國和日本為代表。該制度規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更只要當(dāng)事人訂立契約即生效。目前，除澳大利亞外，英國、美國、以及加拿大等多數(shù)英語國家和地區(qū)也采取這一制度。它規(guī)定將不動產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)記載于依法制成的地券上，一式兩份，一份由權(quán)利人保存，另一份由登記機關(guān)存查。該制度是澳大利亞托倫斯爵士于1858年在南澳大利亞所創(chuàng)。該制度以德國為代表，瑞士、奧地利、匈牙利等國也采取此登記制度。該制度認(rèn)為不動產(chǎn)的取得、設(shè)定、變更不僅要有契約，同時還必須具備形式要件——登記，否則不動產(chǎn)物權(quán)變動不發(fā)生效力。其表現(xiàn)形式，主要有登記要件制度、托倫斯制度、契約登記制度。土地登記制度的產(chǎn)生恢復(fù)，表明國家權(quán)力已經(jīng)介入到市場交易中來，同時也克服了在不動產(chǎn)的交易中占有轉(zhuǎn)移不具備較強公示力的缺陷。其后不久，這一制度因德國大規(guī)模的接受羅馬法而在多數(shù)地方被廢止，僅個別地方略有采用?，F(xiàn)代的不動產(chǎn)登記制度正是在該文書的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。讓與契約與交付行為構(gòu)成土地所有權(quán)讓與的條件。以后逐漸采取了占有轉(zhuǎn)移或交付的方式。 在古代羅馬法中，并無不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅的登記制度。 ,1996年第5期第7頁廣義上的不動產(chǎn)登記，包括權(quán)利來源、取得時間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價值、等級、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項。本文試就此作一探討，并就我國的不動產(chǎn)登記立法提出自己的建議。已制定的法律法規(guī)中雖有關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定，但這些規(guī)定比較零散，過于原則、缺乏操作性。不動產(chǎn)作為物權(quán)立法的重要內(nèi)容對完善物權(quán)立法不可或缺，而不動產(chǎn)登記又是不動產(chǎn)立法的基本制度，故對此進(jìn)行研究具有重要意義。 and the last part give some lawful suggestions on making the system perfect . In the author’s opinion ,it’s necessary to take the ism of requisition covering the effects of real estate registration in our country ,and it’s also necessary to establish the principle of “five unification” in the system and expend the scope of right on it so as to make the system perfect and set up the system in the field of conscientious pensation by the registration office.Keywords: real estate registration，the principle of public known，preregistration前 言隨著社會主義市場經(jīng)濟的確立與發(fā)展，民法典的制定已刻不容緩。 the second part presents the significance and effects shall be the public known of the registration 。第四部分，提出我國不動產(chǎn)登記制度的立法建議，主張我國不動產(chǎn)登記效力應(yīng)采取登記要件主義；建立不動產(chǎn)登記“五個統(tǒng)一”的原則；擴大不動產(chǎn)權(quán)利登記的范圍；建立不動產(chǎn)預(yù)告登記制度；建立登記機關(guān)的責(zé)任賠償制度。第二部分，建立不動產(chǎn)登記制度的意義和作用，闡明不動產(chǎn)登記的公示性及四方面作用。本文試就此問題作一探討，并就構(gòu)建我國的不動產(chǎn)登記制度提出自已不成熟的主張。從嚴(yán)格意義講，我國的不動產(chǎn)登記制度還尚未建立。由于各國規(guī)定不同，其表現(xiàn)形式和效力也不相同。該制度從產(chǎn)生至今已經(jīng)歷了兩個多世紀(jì)的發(fā)展歷程，其意義和作用已為人們普遍認(rèn)同，現(xiàn)世界各國基本上均予采用。 7 不動產(chǎn)登記法律性質(zhì)定位不當(dāng) 4 國家監(jiān)管效力 承諾人： 年 月 日目 錄摘 要 IAbstract II前 言 III第1章 不動產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢 1 登記要件制度 1 托倫斯制度 學(xué)生應(yīng)完成的任務(wù) 第一步：在全面掌握有關(guān)理論的基礎(chǔ)上積極著手收集資料，擬定該論文大綱； 第二步：依據(jù)指導(dǎo)老師修改后的論文提綱撰寫論文； 第三步：向指導(dǎo)老師提交論文初稿； 第四步：依據(jù)老師的指導(dǎo)對論文進(jìn)行反復(fù)修改；