房屋增建部分、停車位與房地產(chǎn)權屬的確定(編輯修改稿)
2024-07-22 21:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建筑物之依存程度等情形定之。本件原判決理由，一方面認系爭增建七、八樓部分，有構造上之獨立性，但欠缺使用上之獨立性，應系原建筑物之附屬物，非為獨立之權利客體；一方面又認為該增建七、八樓部分，不具結構上及使用上之獨立性，無礙其為附屬建物之認定云云，理由前后顯有矛盾?！尾樵鼋ㄖ摺藰遣糠?，依前開執(zhí)行事件拍賣不動產(chǎn)附表記載…，其面積多達一千四百六十點九九平方公尺，原審未全盤調(diào)查審酌該增建之七、八樓部分，對外通行是否有直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建筑物之依存程度等各種情形，遂認該增建部分不具有使用上之獨立性，進而為不利于上訴人之判決，亦嫌速斷?！盵10] 總結上述判決所持的觀點，林更盛先生得出了如下結論：若可認為其雖具構造上的獨立性，但欠缺使用上的獨立性者，則該增建部分為“附屬建物”，為原建物之一部分（成分）；若該增建物與一般建物相同，可單獨地作為建筑物使用，有獨立之經(jīng)濟效用，應認具構造上與使用上的獨立性，為獨立之物。[11] 從其使用的術語與是否獨立之物的關聯(lián)上表述，就是附屬建筑物不是獨立于房屋之物，而是房屋的組成部分，為房屋所有權的客體。而所謂附屬建物，簡稱為附屬建物，系指依附于原建物以助其效用而未具獨立性之次要建筑而言。[12]增建的建筑物，是指具有獨立的經(jīng)濟效用，構造上的獨立性和使用上的獨立性的建筑物，它系獨立于原房屋的另外一個物，不是原房屋所有權的客體，而是另外一個房屋所有權的客體。截至今日，尚未發(fā)現(xiàn)這種觀點的不合理之處，故未來的《中華人民共和國物權法》可以吸取。 三、停車位與房屋所有權 南京某住宅小區(qū)共有59個地下停車位，開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了37個，其余的被物業(yè)公司以每月250元的租金出租。為此，業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅決反對。業(yè)主委員會認為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設施，有的無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權，無權出售。開發(fā)商則強調(diào)，其出售房屋時，沒有把地下車庫面積列為公攤面積，也就沒有分攤到業(yè)主，而車庫又是本公司投資近300萬元建成的，當然擁有車庫的“產(chǎn)權”，出售車庫并沒有錯。于是，引發(fā)訴訟。[13] 這涉及到停車位與房屋所有權之間的關系，如何解決，需要類型化的分析。確定停車位的法律地位，取決于諸多因素。如果在國有土地使用權出讓時對于停車位的法律地位有明確要求，如在什么方位保留數(shù)個停車位給特定的部門或團體等組織，那么，這些停車位便不屬于房屋的成分，而是獨立于建筑物區(qū)分所有權的另一所有權的客體。如果地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定特定的停車位歸特定的部門或團體等組織，那么，這些停車位亦不屬于建筑物區(qū)分所有權的客體。如果開發(fā)商在商品房銷售計劃和合同中將停車位作為獨立于國有土地使用權的客體、獨
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