不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)探析-文庫吧資料
2024-08-17 13:05本頁面
【正文】 優(yōu)先購買權(quán)。第三，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉意見》(試行)第118條的規(guī)定來看，即出租人出售出租房屋未盡通知義務(wù)致使承租人喪失行使優(yōu)先權(quán)的機會的。承典人的優(yōu)先購買權(quán)，共有人的優(yōu)先購買權(quán)亦是如此。有時，就所有者而言，他沒有這三個月的等候時間，商機是稍縱即逝。因此出賣的時機以及時間的要求對房屋所產(chǎn)生的價值是極其重要的。比如急于脫手，使自己陷于困境的財政狀況得以緩解。但是，優(yōu)先購買權(quán)制度，卻限制了出賣人在出賣財產(chǎn)時對買受人的選擇權(quán)。其權(quán)利的行使應(yīng)當是自由的，原則上應(yīng)不受干涉，這是私法意思自治的要求。它對于發(fā)揮物的效用，維護既成的經(jīng)濟秩序和社會關(guān)系，尤其是優(yōu)先購買權(quán)制度的存在，對于避免社會財產(chǎn)的損害都有著積極的作用。這樣，可以保證同等條件的恰當適用，不致于因謀求同等條件而損害優(yōu)先購買權(quán)人的利益或原所有人的利益。如因某種特殊原因，其它買受人所給的條件比優(yōu)先購買權(quán)人更為優(yōu)惠時，則也應(yīng)折成貨幣來進行估量：(一)首先這些優(yōu)惠條件如均可以直接用金錢計算，可折合金錢計入價格當中，如給出賣人生活上資助的錢、物，給他所提供的借款未付的利息等等，都是可以用金錢計算的，可以直接計入價格。而第二種觀點在實踐操作中因可塑性大，各人理解不一，極易生糾紛，且糾紛難以解決，故難以執(zhí)行。優(yōu)先購買權(quán)人就無法于價款外，再滿足出賣人就業(yè)、就學(xué)的要求，從而就無法行使優(yōu)先購買權(quán)。這兩種方法，第一種過于機械、嚴格，有時候其它買受人提供的條件是享有優(yōu)先購買權(quán)人根本不能做到的。二是相對等同。但在審判實踐中，同等條件的內(nèi)涵，即價格條件或價款的支付條件問題上，有兩種不同的觀點：一是所謂絕對等同。它主要包括兩個方面，一是價格條件，一個價款的支付條件。何為不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)中述及的“同等條件”值得探討。該條規(guī)定，共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其它原共有人分得的財產(chǎn)屬一個整體或配套時，其它原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當予以支持。共有人的優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定于一九八六年頒布，一九八七年一月一日生效的《中華人民共和國民法通則》的第七十八條中，該條第三款規(guī)定“按份共有財產(chǎn)的各共有人有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但在出售時其它共有人在同等條__件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。在該條中規(guī)定“出典人轉(zhuǎn)讓典物所有權(quán)時，須事先通知典權(quán)人，典權(quán)人表示愿以同一價格購買的，出典人非有正當理由不得拒絕。有學(xué)者在論及此問題時，呼吁對此權(quán)利予以立法肯認。”(二)承典人的優(yōu)先留買權(quán)。到一九八三年，國務(wù)院頒布了《城市私有房屋管理條例》，該條例第11條進一步規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。在北京、天津等地人民政府在房產(chǎn)管理方面，也頒布了類似的暫行條例，賦予了房客在房主出賣房屋時享有優(yōu)先購買的權(quán)利。迄今為止，在我國法律上確認的不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)主要有以下幾種情況：(一)承租人優(yōu)先購買權(quán)。我國對房屋等不
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