【正文】 進(jìn)入交易的需要，更不能滿足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。所以，必須制定一部滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，邏輯嚴(yán)密，內(nèi)容統(tǒng)一的適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記法，而不能分別出現(xiàn)土地、建筑物（包括房屋）、森林、水源、灘涂等各類不動(dòng)產(chǎn)登記法。 統(tǒng)一登記機(jī)關(guān) 因?yàn)榈怯泴?duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)至關(guān)重要，故登記機(jī)關(guān)的確立也是不動(dòng)產(chǎn)立法應(yīng)予明確的。我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記中由于部門利益之爭(zhēng)，形成了登記機(jī)關(guān)“多頭執(zhí)政”的狀況。我國(guó)1995年制定的《擔(dān)保法》第42條就明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記部門有四個(gè)。這種分散登記的制度有許多弊端。一是分散登記，會(huì)給當(dāng)事人造成極大不便；二是分散登記很難給交易當(dāng)事人提供全面的信息；三是分散登記容易導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)權(quán)力的交叉與重合，從而損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益擾亂正常的社會(huì)秩序。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。然而這個(gè)登記機(jī)關(guān)設(shè)在何處呢？世界各國(guó)不盡相同，理論界也有不同主張。有的主張?jiān)诜ㄔ簝?nèi)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記，筆者認(rèn)為不妥。一是與憲法規(guī)定的法院是國(guó)家審判機(jī)關(guān)的職能不符；二是由法院登記，當(dāng)發(fā)生登記糾紛時(shí)，法院無法處理；三是法院的人力物力以及技術(shù)力量也不能適應(yīng)這項(xiàng)工作的需要。筆者建議，在政府機(jī)構(gòu)中設(shè)立專門的登記機(jī)關(guān)，可以將其稱為物權(quán)登記局。在局內(nèi)分設(shè)動(dòng)產(chǎn)登記處（科）和不動(dòng)產(chǎn)登記處（科），分別行使動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的登記職能。其中，不動(dòng)產(chǎn)登記處（ 科）為專司不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)，專門負(fù)責(zé)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅的登記。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記需要一定的人力、物力和技術(shù)，在政府內(nèi)部專門設(shè)立這個(gè)機(jī)構(gòu)比較可行，且符合我國(guó)實(shí)際，也便于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督管理。因此宜在政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，將目前的分散登記為統(tǒng)一登記。同時(shí)，必須實(shí)行登記公示。 統(tǒng)一登記效力 根據(jù)上文的分析，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法應(yīng)采納登記要件主義，而不能采納登記的對(duì)抗主義。這不僅是法理上的要求，更是建立客觀公正的不動(dòng)產(chǎn)交易制度，保障不動(dòng)產(chǎn)有序、安全交易的需要。 統(tǒng)一登記程序 在我國(guó)一直存在著重實(shí)體而輕程序的錯(cuò)誤思想，對(duì)于程序公正的獨(dú)立價(jià)值缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，這種思想觀念必須加以糾正。不動(dòng)產(chǎn)登記程序要與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求相適應(yīng)，而市場(chǎng)具有高度的流動(dòng)性，故全國(guó)應(yīng)當(dāng)形成統(tǒng)一的大市場(chǎng)，減少直至消除地方保護(hù)主義。在我國(guó)未來的不動(dòng)產(chǎn)登記立法中，就應(yīng)該統(tǒng)一登記程序。 統(tǒng)一權(quán)屬證書 即登記機(jī)關(guān)頒布的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利文書應(yīng)當(dāng)具有統(tǒng)一性。不能像現(xiàn)在一樣，存在地權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的矛盾。故不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書必須統(tǒng)一，即由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)，并且要具有統(tǒng)一的格式。 擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記范圍，保護(hù)第三人權(quán)益筆者認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍過窄。應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)等均納入不動(dòng)產(chǎn)登記,以擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍。同時(shí)要加大對(duì)第三人權(quán)益的保護(hù)。我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、法規(guī)雖已涉及到登記的公信力問題，但對(duì)第三人的權(quán)益保護(hù)有必要加以完善。筆者認(rèn)為，第三人只要具備以下三個(gè)條件，就應(yīng)當(dāng)受登記公信力的保護(hù)。第一，第三人須為善意，即第三人不知登記有誤，且對(duì)不知無重大過失。第二，取得必須有償。第三，除登記錯(cuò)誤外，民事法律行為本身合法有效。 建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度所謂預(yù)告登記，是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全物權(quán)的順位的請(qǐng)求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記。預(yù)告登記是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。在日本民法中預(yù)告登記被稱為假登記。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)使用了預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記主要有三個(gè)方面作用。一是保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。通過預(yù)告登記使債權(quán)以登記的方式記載下來并加以公示，任何違反預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)都將無效的，從而使債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)得以保全。二是順位保正作用。通過預(yù)告登記方法將各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的順序預(yù)先進(jìn)行排列，并按照該順序?yàn)槊恳粋€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序，以防止日后產(chǎn)生同一物上多項(xiàng)物權(quán)并存和競(jìng)合的矛盾。三是破產(chǎn)保護(hù)作用。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人陷入破產(chǎn)時(shí)可以對(duì)抗其他債權(quán)人，以保證請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。從整體上講，我國(guó)目前尚未建立起預(yù)告登記制度。但我國(guó)法律、行政規(guī)章在商品房預(yù)售則有預(yù)告登記的意思。如1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！边@種登記由于登記時(shí)房屋未建成，也未實(shí)際交付，故不是所有權(quán)變動(dòng)的公示方式，也不是典型的物權(quán)，而是一種物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。這種登記不但將賦予預(yù)購人優(yōu)先購買權(quán)和期待權(quán)，同時(shí)預(yù)購人還享有請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)預(yù)購人與預(yù)售人解除合同時(shí)，應(yīng)享有變更和撤銷預(yù)告登記的權(quán)利。而我國(guó)現(xiàn)行的規(guī)定雖然也允許變更和撤銷，但卻要承擔(dān)一定的義務(wù)，并給權(quán)利人帶來許多麻煩，這種權(quán)利義務(wù)的合理性值得研究。對(duì)預(yù)告登記的效力也應(yīng)在今后的不動(dòng)產(chǎn)登記法中加以明確規(guī)定。 建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度如前所述，登記是以國(guó)家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤，不僅會(huì)給當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人造成損失，而且會(huì)影響到交易的安全和秩序。那么因登記機(jī)關(guān)故意或重大過失造成登記錯(cuò)誤，給當(dāng)事人造成重大損失的登記機(jī)關(guān)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任呢？答案是肯定的。因?yàn)橐环矫?，登記機(jī)關(guān)不能僅享有收費(fèi)的權(quán)利而不對(duì)錯(cuò)誤登記的后果負(fù)任何責(zé)任。必須要使登記部門在享受權(quán)益的同時(shí)承擔(dān)一定的責(zé)任；另一方面，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任不利于強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的職能，促使其認(rèn)真審查登記的內(nèi)容，以使登記的內(nèi)容真實(shí)可靠。對(duì)此，國(guó)外和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。德國(guó)設(shè)有專門的賠償基金，以彌補(bǔ)登記制度可能造成真正權(quán)利人的損失；臺(tái)灣地區(qū)的土地法也規(guī)定，因登記錯(cuò)誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任。但該地政機(jī)關(guān)證明其原因應(yīng)歸責(zé)于受損害人時(shí)不在此限。我國(guó)在建立責(zé)任賠償制度時(shí)應(yīng)明確以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 承擔(dān)賠償責(zé)任的條件 登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的條件應(yīng)當(dāng)包括：一是因登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)或重大過失致不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤，且該錯(cuò)誤登記致使當(dāng)事人或者利害關(guān)系人遭受損害的；二是因登記機(jī)關(guān)無正當(dāng)理由拖延登記時(shí)間致使某項(xiàng)物權(quán)被他人登記，因而造成該申請(qǐng)人損失的；三是無故拒絕有關(guān)當(dāng)事人的正當(dāng)查詢登記請(qǐng)求，致使交易當(dāng)事人蒙受損失；四是登記機(jī)關(guān)工作人員故意與他人勾結(jié)串通，造成交易當(dāng)事人損失的，也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)對(duì)其工作人員存在選任和監(jiān)督過失的問題。登記機(jī)關(guān)應(yīng)參照《國(guó)家賠償法》的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。 當(dāng)事人、利害關(guān)系人的范圍 當(dāng)事人和利害關(guān)系人的范圍必須明確。當(dāng)事人指的是登記的權(quán)利人；而利害關(guān)系人則指與錯(cuò)誤登記的物權(quán)狀態(tài)有利害關(guān)系的人。這些人基本上包括，已經(jīng)與權(quán)利人有明確法律關(guān)系而將取得登記的權(quán)利和因錯(cuò)誤登記造成其正當(dāng)權(quán)利被侵奪的人。利害關(guān)系人不應(yīng)當(dāng)泛指一切與權(quán)利人有利害關(guān)系的人，對(duì)利害關(guān)系人的范圍如果解決不當(dāng)，則必然損害登記機(jī)關(guān)的合法利益。 承擔(dān)責(zé)任的范圍 筆者認(rèn)為，按照民法關(guān)于法律責(zé)任的通說，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的賠償范圍主要應(yīng)包括：主權(quán)利的損害結(jié)果，利息的損失以及當(dāng)事人或者利害關(guān)系人主張權(quán)利的其它費(fèi)用。結(jié) 束 語作為未來物權(quán)法重要組成部分的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，如何構(gòu)建？這是每位從事法律工作者值得思考和研究的問題。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有關(guān)論述已非常之多。筆者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度所作的一番論述，肯定存在不少謬誤之處，但期望本文的論述能引起大家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的關(guān)注，也呼吁立法機(jī)關(guān)能抓緊不動(dòng)產(chǎn)立法。致 謝在完成本篇畢業(yè)論文的過程中，本人得到了許多老師和同學(xué)們的幫助，是他們?yōu)榇烁冻隽诵难途?，在此?qǐng)?jiān)试S我向他們表示最衷心的感謝！首先，我要感謝我的導(dǎo)師XXX先生。本篇論文從提綱到初稿乃至成稿，都經(jīng)過他精心的指導(dǎo)和修改，提出了嚴(yán)格的要求和許多寶貴的意見。可以說，我的整篇論文凝聚著他的心血。其次，我要感謝教學(xué)中心的老師。是他們對(duì)論文選題、選材、編寫格式等方面給予了細(xì)心的指導(dǎo)，使本人的畢業(yè)論文設(shè)計(jì)得以有條不紊地進(jìn)行。最后，我要感謝所有參考文獻(xiàn)的作者。我論文是建立在他們研究基礎(chǔ)上的，是他們?nèi)绱藘?yōu)秀與有益的成果，使我的論文增色。參考文獻(xiàn)[1] ,1996年第5期第7頁.[2] ,1999年版第57頁.[3] ,2001年版第471頁.[4] ,2000年第10期第57頁.[5] , 1999年第1期.[6] ,1999年第5期.[7] ,1992年版第2頁.[8] ,1997年第1期.[9] ,2002第2期.[10],1996年第5期第10頁.[11],2000年版第139頁,第180頁.[12],2002年版344頁.[13],2002年第1期第13頁.