論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度-資料下載頁
2025-04-13 01:43本頁面
【正文】 題，而登記制度本身又可避免物權(quán)法定的僵化，平衡物權(quán)法定與意定的沖突?，F(xiàn)代生活日益復(fù)雜，債權(quán)與物權(quán)的界限有模糊的領(lǐng)域，典型的如土地上債權(quán)所出現(xiàn)的物權(quán)化現(xiàn)象，故物權(quán)有一定公示方法后，其具體存在的合理性便可以被確認(rèn)。（五）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請求權(quán)的保護(hù)問題。為解決債權(quán)及物權(quán)請求權(quán)保護(hù)的問題，各國規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國民法的異議登記。預(yù)告登記（vormerkungen）為債權(quán)請求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)，例如在瑞士民法，先買權(quán)、買回權(quán)、購買權(quán)、用益和使用權(quán)、使用租賃權(quán)等債權(quán)均可預(yù)登記。登記順位也可預(yù)先保留，由此可見這種制度的優(yōu)越性； 異議登記（widresprudn）為物的請求權(quán)的準(zhǔn)備登記， 即因登記原因的無效或撤銷之物的請求權(quán)，提起登記、涂銷或恢復(fù)之訴時(shí)，對于既有物權(quán)所為之異議登記，有阻止公信力之效力。預(yù)告登記制度的核心問題在于其效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬θ讼碛械膫鶛?quán)的相對性，并不能對抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請求權(quán)既獲得物權(quán)的對抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對于一切人，并對于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見，“處分行為的重點(diǎn)其實(shí)是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對的，無法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果?！?我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！痹诮üこ痰盅旱怯浭欠駷轭A(yù)登記，值得探討。從整體看，我國并無預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應(yīng)借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當(dāng)事人間的利益?；谏鲜?，我們得出如下立法建議：確立登記行為私法觀念，建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等；確立物權(quán)行為獨(dú)立與無因基礎(chǔ)上的實(shí)質(zhì)審查主義，公開登記簿以確立公示與公信原則；確立囑托登記、宣告登記、公有物登記、區(qū)分建筑物登記、預(yù)告登記等登記種類。同時(shí)建議在物權(quán)立法中僅規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記效力、權(quán)利范圍、順位保留及預(yù)告登記等私法內(nèi)容，并另行起草一部《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，以為物權(quán)程序法。參考文獻(xiàn) 《中華人民共和國土地管理法》第12條；《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第3條、第6條；《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）第59條；《中華人民共和國草原法》第3條；《中華人民共和國擔(dān)保法》第41條?！吨袊餀?quán)法草案建議稿及說明》，182頁，中國法制出版社， 胡長清著：《中國民法總論》，162頁，中國政法大學(xué)出版社，1997年。梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，6頁，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000。王利明主編：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，6頁，中國法制出版社，2001。8 /
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