論不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律規(guī)范問題范本-資料下載頁
2025-04-13 01:43本頁面
【正文】 有一種實際的所有權(quán)，但是他的所有權(quán)缺少所有權(quán)最根本的權(quán)利──處分權(quán)。換言之，他的所有權(quán)沒有對世性。在這個意義上，我們不承認(rèn)不動產(chǎn)自交付之日起即轉(zhuǎn)移所有權(quán)，也就是不承認(rèn)交付即生物權(quán)變動效力。 但是，我們又不能說交付沒有引起物權(quán)權(quán)利的變動。實質(zhì)上，自交付起原所有權(quán)人的權(quán)利即開始向受讓人移轉(zhuǎn)：對原所有權(quán)人而言，他的所有權(quán)利即開始喪失。對于受讓人而言，他也開始取得所有權(quán)。也就是說，由于不動產(chǎn)物權(quán)的特殊性，物權(quán)變動生效不是一個點，而是一個過程，自交付時起，便開始這一過程，即所有權(quán)權(quán)利喪失和取得過程。在這一時段，受讓人和出讓人實際上誰都不擁有完全的所有權(quán)，我們也無法準(zhǔn)確地在法律上界定任何一方的權(quán)利性質(zhì)，但這個權(quán)利移轉(zhuǎn)過程又需要法律給予特別的規(guī)范和保護。在這里，結(jié)合《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》(下稱《辦法》)對以下四個問題作一些探討?！ ?1)權(quán)利何時移轉(zhuǎn) 登記是所有權(quán)移轉(zhuǎn)和其他物權(quán)變動的生效要件，即不經(jīng)登記不生物權(quán)變動效力。但是登記──物權(quán)的生效變動又是一個過程，那么到底在這一個時點上移轉(zhuǎn)所有權(quán)呢?是申請日期，還是產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)日期，或是其他時點?《辦法》第20條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移日期，以房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請的日期為準(zhǔn)。但房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)審核后作出不予過戶決定的，以轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再次提出過戶申請的受理日期為準(zhǔn)。這樣規(guī)定的理由可能是，登記一旦受理，任何一方當(dāng)事人均不可能再處分所交易的房地產(chǎn)。因為所有可表征不動產(chǎn)的證書均已由登記機關(guān)控制。它的好處是使受讓人較早地取得產(chǎn)權(quán)。但是，問題在于在登記申請受理之后，還存在登記申請被駁回或不予登記的可能性(或者因形式不合法，或者因所有權(quán)人無處分權(quán)，或者因其他原因而導(dǎo)致合同無效或被撤銷)。依筆者判斷，應(yīng)當(dāng)自登記機關(guān)正式登記并簽發(fā)權(quán)利證書后取得物權(quán)。因為，撇開申請被駁回的可能性，在理論上，在登記受理之時受讓人也無法表征自己的權(quán)利。也就是說即使此時被認(rèn)定為享有所有權(quán)，但他無從表征和證明之，實際上還是無法行使對房屋的處分權(quán)。因此，在實務(wù)中，我們應(yīng)認(rèn)定自登記機關(guān)簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證書時起所有權(quán)移轉(zhuǎn)或生物權(quán)變動效力。 (2)風(fēng)險責(zé)任承擔(dān) 不動產(chǎn)的風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于動產(chǎn)，但仍然存在損毀滅失的可能，比如因地震、臺風(fēng)、火災(zāi)等自然災(zāi)害引起的損毀。因此法律上仍有必要確定風(fēng)險移轉(zhuǎn)的時間。在法律上，標(biāo)的物的風(fēng)險移轉(zhuǎn)的一般原則為：標(biāo)的物的風(fēng)險隨權(quán)利移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)。因此，《辦法》也明確了房地產(chǎn)買賣的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期，該法確立了房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任隨房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的原則，但又允許當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任(第21條)。而上海市的房地產(chǎn)管理局所制定的標(biāo)準(zhǔn)合同，則多確立房屋的風(fēng)險責(zé)任自房屋交付時起移轉(zhuǎn)，即簽署房屋交接書時起移轉(zhuǎn)。這里有一個兩難決擇的問題，如果采風(fēng)險責(zé)任隨權(quán)利轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，那么房屋驗收交接后和登記手續(xù)完畢前，原所有權(quán)人(已喪失占有和控制權(quán))還得承擔(dān)房屋的風(fēng)險責(zé)任。如果采隨房屋交付移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，那么受讓人在未完全獲得物權(quán)前即得承擔(dān)房屋的風(fēng)險責(zé)任。法律規(guī)定很難作到兩全齊美，使買賣雙方合理分擔(dān)風(fēng)險。筆者認(rèn)為，房屋實際交付后，風(fēng)險責(zé)任即已轉(zhuǎn)移規(guī)則具有一定合理性。因為風(fēng)險責(zé)任更重要的是買賣雙方之間的事情，在標(biāo)的物交付后賣方即已履行了他的主要義務(wù)，而買方接受房屋后，即可實際占有利用標(biāo)的物，并開始接受所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。因此，理應(yīng)承擔(dān)可能存在的風(fēng)險?！ ?3)轉(zhuǎn)讓人消極義務(wù)和積極義務(wù) 由于受讓人取得所有權(quán)是在辦理完過戶手續(xù)或登記機關(guān)簽發(fā)權(quán)利證書時，在實際交付房屋和辦理完過戶手續(xù)期間，受讓人還不是完全的所有權(quán)人，而轉(zhuǎn)讓人(原所有權(quán)人)仍然可能擁有表征其擁有房屋產(chǎn)權(quán)的登記證書，這可能給外人以推定其擁有所有權(quán)的外觀，就使他能夠?qū)Ψ课菰俅翁幏?，?dǎo)致所謂的一物二賣或多賣情形發(fā)生。因此，必須對出賣人再與他人簽訂買賣合同的予以限制。這種限制可以是通過當(dāng)事人之間要求交房時即一同交付產(chǎn)權(quán)證書或產(chǎn)權(quán)證書交第三人暫保存，以防止不誠實賣主再次出賣(當(dāng)事人約定方式)，也可以法律明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓人的消極不作為義務(wù)，以限制其處分權(quán)。《辦法》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，未依法解除合同關(guān)系的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人不得就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！币源藖砑s束轉(zhuǎn)讓人濫用權(quán)利。另一方面，轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)負(fù)有協(xié)助受讓人盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的積極義務(wù)。由于經(jīng)登記才生物權(quán)變動的效力，登記的遲延毫無疑問地影響著不動產(chǎn)受讓人權(quán)利的實現(xiàn)。為了確保受讓人權(quán)利早日的實現(xiàn)，法律上也有必要將協(xié)助受讓人辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記規(guī)定為一種法定義務(wù)。在這方面可參照《瑞士民法典》第665條的規(guī)定 ，在轉(zhuǎn)讓人故意拖延或不辦理產(chǎn)權(quán)登記時，賦予受讓人請求法院判決作出強制賣方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利?！ ?4)受讓人權(quán)利限制 由于受讓在辦理完過戶手續(xù)之前，還不是法律意義上的所有權(quán)人，故對已占有房地產(chǎn)的受讓人處分權(quán)利的限制是必要的。因為在正式登記手續(xù)辦完之前，受讓人能否取得所有權(quán)還處于待定狀態(tài)，雖然在現(xiàn)實中大多數(shù)過戶申請都能夠順利通過登記，但正如前面指出，有可能因各種理由而被登記機關(guān)拒絕登記的情況，如果過早地賦予受讓人處分權(quán)，會危害交易安全，并可能增加糾紛的復(fù)雜性。因此，在辦理完登記手續(xù)之前，受讓人對客體物的處分權(quán)利是受到限制的?！ 【C上所述，不動產(chǎn)物權(quán)變動從標(biāo)的物轉(zhuǎn)移交付，到物權(quán)權(quán)利的移轉(zhuǎn)存在著一個過程，這一過程使不動產(chǎn)交付后，受讓人即實際占有享用標(biāo)的物，并應(yīng)承擔(dān)房屋的損滅風(fēng)險責(zé)任。但是，在辦理完登記手續(xù)前，受讓人對客體物沒有法律上的處分權(quán)，因此，直到登記證書簽發(fā)前，不生物權(quán)變動效力，即買受人不享有法律上的所有權(quán)。與此同時，原權(quán)利人(轉(zhuǎn)讓人)負(fù)擔(dān)完成權(quán)利讓渡所必要的手續(xù)的義務(wù)和不將已轉(zhuǎn)讓的物再次處分的義務(wù)。因此，即使原權(quán)利人仍然沒有完全喪失權(quán)利，它的權(quán)利也受法律上的限制，特別是要限制他再次出賣與第三人?？傊?，不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)是過程，在這個過渡狀態(tài)雙方當(dāng)事人的權(quán)利都是不完全的，受限制。
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