【正文】 僅信賴登記證書而購買證書上記載權利人的不動產(chǎn)，即受到法律保護，在這兩種情況下購買人即可獲得具有對世效力的所有權或其他物權(如使用權)。占有的這種表征效力只適用于有形動產(chǎn)和可流通的財產(chǎn)權(如各種不記名有價證券)。這種表征絕對效力便是公信力。它要求物權的各種變動必須以一種能夠表現(xiàn)這種物權變動的方式予以展示，并進而決定物權變動效力。通常要經(jīng)過審查、登記或變更登記、公告并頒發(fā)權利證書幾個環(huán)節(jié)。登記為物權變動生效要件，應當成為我國不動產(chǎn)物權變動的統(tǒng)一規(guī)則。《條例》實施后，人民法院審理此類案件，即應嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理 .從此，各級法院基本上按這一精神，對未辦理登記過戶手續(xù)房地產(chǎn)買賣合同一律判定無效。并辦理公證和過戶登記手續(xù)，將戶名改為田某。我國司法實踐認定缺少登記的不動產(chǎn)買賣合同為無效，是對登記效力的一種誤解，混淆了登記作為物權變動的生效要件和合同生效的形式要件。這樣登記就不再被視為合同的形式要件，而僅僅是物權變動的生效要件。尤其是我們難理解和接受物權變動的無因性理論，建立物權變動脫離原因行為的物權變動規(guī)則。而對于不動產(chǎn)，權利的移轉(zhuǎn)往往需要履行特定的形式要件，這便是確權登記 .這里的登記如同動產(chǎn)的交付一樣，也只是不動產(chǎn)物權變動的公示手段，非經(jīng)登記公示即不生物權變動效力。3)到房地產(chǎn)管理局辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記，申領房屋所有權證，自簽發(fā)日，取得所有權。實際上，實物交付和登記共同構成不動產(chǎn)物權的“交付”，即兩種行為相當于動產(chǎn)的交付。因此，受讓人雖然有權占有使用房屋，擁有一種實際的所有權，但是他的所有權缺少所有權最根本的權利──處分權。在這里，結合《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》(下稱《辦法》)對以下四個問題作一些探討。依筆者判斷，應當自登記機關正式登記并簽發(fā)權利證書后取得物權。而上海市的房地產(chǎn)管理局所制定的標準合同，則多確立房屋的風險責任自房屋交付時起移轉(zhuǎn)，即簽署房屋交接書時起移轉(zhuǎn)。因此，必須對出賣人再與他人簽訂買賣合同的予以限制。在這方面可參照《瑞士民法典》第665條的規(guī)定 ，在轉(zhuǎn)讓人故意拖延或不辦理產(chǎn)權登記時，賦予受讓人請求法院判決作出強制賣方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記的權利?？傊?，不動產(chǎn)所有權移轉(zhuǎn)是過程，在這個過渡狀態(tài)雙方當事人的權利都是不完全的，受限制?！　【C上所述，不動產(chǎn)物權變動從標的物轉(zhuǎn)移交付，到物權權利的移轉(zhuǎn)存在著一個過程，這一過程使不動產(chǎn)交付后，受讓人即實際占有享用標的物，并應承擔房屋的損滅風險責任?！币源藖砑s束轉(zhuǎn)讓人濫用權利。筆者認為，房屋實際交付后，風險責任即已轉(zhuǎn)移規(guī)則具有一定合理性?！　?2)風險責任承擔　　不動產(chǎn)的風險遠遠小于動產(chǎn)，但仍然存在損毀滅失的可能，比如因地震、臺風、火災等自然災害引起的損毀。這樣規(guī)定的理由可能是，登記一旦受理，任何一方當事人均不可能再處分所交易的房地產(chǎn)。實質(zhì)上，自交付起原所有權人的權利即開始向受讓人移轉(zhuǎn)：對原所有權人而言，他的所有權利即開始喪失。但是，在辦理登記之前他仍沒有法律上的所有權，他不能向世人表明他擁有所占居房屋的所有權。因此，現(xiàn)實需要一部詳細規(guī)范不動產(chǎn)物權變動大法，同時，也呼喚學者進行物權法理論研究，統(tǒng)一對不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)規(guī)則的認識。同時，物權變動也不宜理解為易生歧義的物權行為。因此，筆者主張我國物權變動采債權形式主義模式，將交付或登記視為履行合同的行為，視為引起物權變動的行為，將債權的意思和交付或登記視為一個法律行為，共同完整的物權移轉(zhuǎn)、變動。買賣合同這種債權行為之所以涉及到物權變動，是因為合同所產(chǎn)生的請求權的實現(xiàn)(合同的履行)，不僅涉及到標的物的移轉(zhuǎn)(即交付)，而且意味物權權利的移轉(zhuǎn)。因此，我們認定登記僅為物權變動的生效要件，與合同有效無效無直接關系。2. 齊某與田某之間買賣關系符合法定要件，因而有效，張某應于判決生效后1個月內(nèi)搬出房屋。下面即是以未登記來否定前一房屋買賣合同的一個真實案例?！　?984年最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第(56)條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但責令其補辦房屋買賣手續(xù)。實質(zhì)上，公示在于使原物權人喪失具有公信力的表征手段，使新權利人獲得具有公信力的表征手段。交付之后，受讓人即占有標的物，占有的公信力，使他可享有物權或所有權，它可憑占有進一步地處分客體物，行使完全物權 .此時第三人憑對占有的信任而受讓該標的物，則它即受到物權法的保護。因此，物權變動需要向世人公開，使世人了解物權的歸屬的真實狀態(tài)。而經(jīng)國家專門登記機關的注冊登記和頒發(fā)的證書具有推定推定證書所載權利人即絕對地為所有權人的效力──公信力。而不管占有人是否擁有權利、擁有什么權利、非占有人都得象對待所有權人那樣，尊重或不侵犯占有人占有。這種規(guī)則便是物權表征手段的公信力規(guī)則。占有只是受法律保護的事實狀態(tài)，而不是法律權利，有些針對物的權利并不以占有物為特定要件。表征因此也可以說是一種權利表象或權利外觀。”由此，可以推出未經(jīng)登記，由各種法律行為引起的物權變動即不生效力。該法第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。作者承認這些法律即構成第72條“另有規(guī)定”的法律。對于不動產(chǎn)，交付標的物并不意味著對標的物的所有權移轉(zhuǎn)，而后有一個過戶登記問題，也只有登記機關確認并頒發(fā)權利證書后才發(fā)生法律意義上的所有權移轉(zhuǎn)。第三，交付移轉(zhuǎn)所有權規(guī)則有兩個例外，一個是當事人有相反約定，另一個是法律另有規(guī)定。　　[關鍵詞] 不動產(chǎn)、所有權、物權變動　　一、引言：《民法通則》之規(guī)定　　所有權移轉(zhuǎn)規(guī)則是關于法律行為引起的財產(chǎn)所有權移轉(zhuǎn)過程，所有權何時發(fā)生所有權移轉(zhuǎn)效力的規(guī)則，是物權變動生效規(guī)則的核心內(nèi)容?！　論文摘要] 不動產(chǎn)所有權移轉(zhuǎn)是否適用于《民法通則》第72條交付移轉(zhuǎn)財產(chǎn)所有權規(guī)則，法律并沒有明確規(guī)定。該規(guī)則不僅關系著標的物毀損滅失的風險責任，而且關系著權利移轉(zhuǎn)的分界點，即原所有權人喪失其所有權、新的所有權人得到其所有權并取得對抗