論不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律規(guī)范問題范本-文庫吧資料
2025-04-19 01:43本頁面
【正文】 滅)、變更等物權(quán)變動(dòng)的法律行為的總稱。比較兩者，將登記作為物權(quán)變動(dòng)的效力能夠給予因登記缺陷而不能取得物權(quán)的人以更有利的救濟(jì)，加重違反誠實(shí)信用原則一物二賣者的責(zé)任 . 因此，將登記作為債權(quán)引起的物權(quán)變動(dòng)生效要件是比較合理的?！ “凑盏怯洖槲餀?quán)變動(dòng)生效要件原則，在上述案例中，兩份買賣合同都有效，只是田某因登記取得物權(quán)，而張某因沒有登記不生物權(quán)效力，但仍然可基于有效的買賣合同向齊某主張違約賠償。這里登記不過是房屋買賣合同履行的法定方式和內(nèi)容，對合同生效沒有影響力 ，而僅僅是合同引起的權(quán)利變動(dòng)的公開和對變動(dòng)后權(quán)利歸屬的確認(rèn)?；蛘哒f這里混淆了合同的登記和物權(quán)變動(dòng)的登記。正如前面指出，我國現(xiàn)有的法律并未明確規(guī)定登記過戶是房屋買賣合同成立或生效的形式要件，而且，實(shí)際上很少有國家將權(quán)利登記作為合同生效要件，即使實(shí)行債權(quán)形式主義的國家，登記也僅為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是合同的生效要件。 在本案中，同一幢房屋先后賣給張某和田某，田先進(jìn)行登記，故法院判決田某取得所有權(quán)?！ 》ㄔ号袥Q：1. 齊某與張某買賣法律關(guān)系無效，齊某返還張某3500預(yù)付款。1992年8月5日田某要裝修時(shí)，張才發(fā)現(xiàn)又賣給田，拒絕田某裝修。隨后搬入居住并宴請中證人等以示成交?！ “盖椋簭埬陈犝f某區(qū)的一片平房要綜合開發(fā)，于1991年4月與表兄齊某達(dá)成購買兩間西廂房協(xié)議。實(shí)際上，司法實(shí)踐中的許多判決即是根據(jù)登記為合同的生效要件作出的?！ ?990年最高人民法院在給黑龍江高級人民法院《關(guān)于公房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》中，即認(rèn)為房屋買賣協(xié)議簽訂后，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，允許一方翻悔或解除買賣協(xié)議 .我們且不論該案當(dāng)事人是否有合法理由要求解除第一個(gè)房產(chǎn)買賣協(xié)議，單就最高人民法院在復(fù)函中僅以未登記而否定房產(chǎn)買賣協(xié)議的成立即是值得商榷的。1987年最高院給遼寧省高級人民法院批復(fù)中指出：《意見》第(56)條規(guī)定的精神只適用于解決1983年《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問題?！边@一規(guī)定似采過戶登記與合同相分離的觀點(diǎn)。我們從司法實(shí)踐入手討論這一問題?！ ∪⒌怯浥c合同效力：是否承認(rèn)物權(quán)行為 (一)司法解釋與案例分析 在接受登記為物權(quán)變動(dòng)生效要件后，我們要弄清楚的一個(gè)問題是，登記對不動(dòng)產(chǎn)買賣或他項(xiàng)權(quán)設(shè)定合同的影響?！ ∫虼?，盡管《民法通則》前后的頒布的法律法規(guī)并未統(tǒng)一明確地規(guī)定因合同移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，其所有權(quán)自登記時(shí)轉(zhuǎn)移，但是，登記作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)和其他物權(quán)變動(dòng)的生效要件有著堅(jiān)實(shí)的法理基礎(chǔ)。物權(quán)的公示制度使物權(quán)變動(dòng)有了明確的分界點(diǎn)(即物權(quán)在不同權(quán)利人取得與喪失、增加與減少等變動(dòng)的分界點(diǎn))，從而使人們能夠信任經(jīng)公示變動(dòng)后的物權(quán)表征的效力，信賴表征手段的公信力：不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人為真正的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人為正確權(quán)利人?！ ∫虼?，交付和登記被認(rèn)為是物權(quán)變動(dòng)的公示手段，一經(jīng)交付和登記，物權(quán)變動(dòng)事實(shí)不僅向世人公開，而且，變動(dòng)之結(jié)果──權(quán)利人物權(quán)的取得、喪失和變更即發(fā)生法律效力。通過這個(gè)過程達(dá)到公示原權(quán)利人權(quán)利的喪失或減損，新權(quán)利人權(quán)利的取得目的，其中重要標(biāo)志是權(quán)利人(所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán))取得相應(yīng)的證書。注冊登記是經(jīng)國家授權(quán)的某國家機(jī)關(guān)或設(shè)立的專門機(jī)構(gòu)對物權(quán)移轉(zhuǎn)和設(shè)定負(fù)擔(dān)(設(shè)定他項(xiàng)權(quán))情況的確認(rèn)和登記機(jī)關(guān)?！ τ诓粍?dòng)產(chǎn)，由于登記證書具有公信力，所以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段也與取得登記證書的手段有關(guān)。 對于動(dòng)產(chǎn)，由于占有具有公信力，那么受讓人只有獲得對購買物的占有時(shí)，才具有物權(quán)權(quán)利，因此，占有權(quán)的移轉(zhuǎn)──交付即標(biāo)志著物權(quán)移轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)，交付通常被作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)的公示手段。由于物權(quán)靜態(tài)歸屬已確立了特定物權(quán)表征手段具有公信力，所以物權(quán)變動(dòng)公示實(shí)質(zhì)上物權(quán)表征手段的變動(dòng)，其效力也就取決于公示結(jié)果是否取得公信力。物權(quán)變動(dòng)公示已成為物權(quán)移轉(zhuǎn)和變更的一項(xiàng)基本原則。這種對物權(quán)變動(dòng)或交易的過程或結(jié)果的公開在學(xué)理上稱為公示?！ ?三)物權(quán)變動(dòng)公示規(guī)則 物權(quán)不僅僅是處于靜態(tài)利用過程，更重要的是處于動(dòng)態(tài)流轉(zhuǎn)過程中，物權(quán)的對抗世人的效力更主要體現(xiàn)在物權(quán)變動(dòng)流轉(zhuǎn)過程中。凡具有公信力的表征手段具有這樣的效力，即凡信賴該表征所為的法律行為即受到法律保護(hù)或產(chǎn)生法律上的效力，縱使這種表征與實(shí)質(zhì)權(quán)利不相符合 . 這樣，占有雖然在權(quán)利表征一般效力上，適用于不動(dòng)產(chǎn)，但占有對于不動(dòng)產(chǎn)沒有公信力。 總之，為了減少交易成本，增加交易的便捷與安全，法律上賦予了某些所有權(quán)表征手段以表征所有權(quán)的絕對的效力。也就是說單單信賴登記證書所為法律行為即受法律保護(hù)，即使這種證書與事實(shí)不相符合。這種意義上的證明手段，適用于一切類型的財(cái)產(chǎn)權(quán)利?！ ⊥瑯樱胀ǖ臅鏅?quán)利憑證一般只具有證明效力，即成為證明權(quán)利憑證持有人已合法取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其他權(quán)利的證明手段。這即是占有的公信力。這種效力及于一切有體財(cái)產(chǎn)，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。這種表征效力主要在于說明，一切非占有人無權(quán)，而不在于表明占有人享有什么權(quán)利。這種公信力規(guī)則的確立，既大大減化了交易過程中調(diào)查和確認(rèn)真正權(quán)利人的交易成本，又增加了交易的安全性。對于不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)登記的權(quán)利證書上的權(quán)利人為所有權(quán)人，亦即登記證書具有公信力 .也就是說，對于世人而言，僅信賴出賣人占有動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)，而購買動(dòng)產(chǎn)，即受到法律保護(hù)?！ 」帕σ?guī)則是賦予某種表征手段以表示所有權(quán)的效力的一種規(guī)則。因此，法律上就要建立一種規(guī)則，使世人可以容易判斷交易對方是否擁有正直的權(quán)利和這種權(quán)利上有沒有負(fù)擔(dān)。 面對這一紛繁復(fù)雜的表征手段，就增加人們判斷真實(shí)權(quán)利人的難度。這時(shí)就需要書面的憑證表明物權(quán)權(quán)利人享有某種權(quán)利。比如，將客體物交給他人經(jīng)營管理或保管的所有權(quán)人在法律上仍然是這些物的所有權(quán)人。但這并不等于所有的非占有人，即可被推定為不享有權(quán)利?！ 〉钦加兄贿m用于直接使用、享用、支配或處分有形物的情形。因?yàn)槲餀?quán)首先是一種排他地占有和利用客體物的權(quán)利，在這里，占有既是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)利益或行使所有權(quán)的前提，又是
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