論不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律規(guī)范問題范本-文庫吧
2025-03-29 01:43 本頁面
【正文】 沒有明確規(guī)定不經(jīng)登記不生變動效力?！ ?990年建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》明確規(guī)定了不經(jīng)登記的后果。該法第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效?！庇纱耍梢酝瞥鑫唇?jīng)登記，由各種法律行為引起的物權(quán)變動即不生效力。盡管該辦法只是一個部門行政規(guī)章，是一個暫行辦法，但在缺少更高層次的法律依據(jù)的情形下，該暫行辦法即成為解釋生效要件的唯一法律依據(jù) . 筆者認(rèn)為，登記應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)變動的生效要件，這不僅僅是因為《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》有此規(guī)定，而且是因為我國不動產(chǎn)采德國法中的權(quán)利登記制度，對于不動產(chǎn)，唯有登記證書(登記薄)或登記機關(guān)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書才具有公信力，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動也只能通過登記來加以公示，才能達到產(chǎn)生對世性效力物權(quán)的結(jié)果。這里涉及到物權(quán)表征手段的公信力和物權(quán)變動的公示原則兩個理論問題?！ ?二)物權(quán)表征與公信力規(guī)則 物權(quán)是一種對世權(quán)，具有對抗世人的效力。但是，這種對世效力主要是對抗知情人。對于不知道他擁有所有權(quán)等物權(quán)的人，物權(quán)的對世性只有理論意義 .而如何體現(xiàn)對世性，即使他人知情，知道誰是某物的所有者，權(quán)利范圍有多大或狀態(tài)如何，即是物權(quán)的表征問題?！ ∥餀?quán)表征是物權(quán)權(quán)利人向世人公開、顯露、表明其擁有權(quán)利的手段、方式或象征。換言之，它是權(quán)利人自覺或不自覺地向外人，表明其擁有某種所有權(quán)的事實和外觀，非權(quán)利人借以推定“表征行為人”擁有所有權(quán)權(quán)利的初步依據(jù)。表征因此也可以說是一種權(quán)利表象或權(quán)利外觀?！ ∥餀?quán)表征也即是展現(xiàn)權(quán)利人擁有物權(quán)權(quán)利的手段。這種表征方式首先是占有事實。因為物權(quán)首先是一種排他地占有和利用客體物的權(quán)利，在這里，占有既是實現(xiàn)所有權(quán)利益或行使所有權(quán)的前提，又是向他人公開其擁有所有權(quán)的一種手段。比如，駕駛汽車，居住房屋、集市上持物待賣的攤商等對物的實際支配，均可表征占有人享有某種權(quán)利?！ 〉钦加兄贿m用于直接使用、享用、支配或處分有形物的情形。只要正在管領(lǐng)、支配、控制某物，一般即推定他享有所有權(quán)或其他合法權(quán)利。但這并不等于所有的非占有人，即可被推定為不享有權(quán)利。占有只是受法律保護的事實狀態(tài)，而不是法律權(quán)利，有些針對物的權(quán)利并不以占有物為特定要件。比如，將客體物交給他人經(jīng)營管理或保管的所有權(quán)人在法律上仍然是這些物的所有權(quán)人。還有些財產(chǎn)權(quán)根本無法直接占有客體物，而只針對物的價值形態(tài)享有取得物的財產(chǎn)權(quán)，就不能通過占有來表征權(quán)利(典型地，如擔(dān)保物權(quán))。這時就需要書面的憑證表明物權(quán)權(quán)利人享有某種權(quán)利。這些憑證包括私人之間的協(xié)議、經(jīng)公證的文書等，但經(jīng)登記的權(quán)利證書則最具有表征權(quán)利的效力。 面對這一紛繁復(fù)雜的表征手段，就增加人們判斷真實權(quán)利人的難度。但是，并不能要求每個人在與外人打交道的過程中，都得先證明對方是否擁有真實有效的權(quán)利，這樣會增加交易成本，甚至妨礙財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。因此，法律上就要建立一種規(guī)則，使世人可以容易判斷交易對方是否擁有正直的權(quán)利和這種權(quán)利上有沒有負擔(dān)。這種規(guī)則便是物權(quán)表征手段的公信力規(guī)則?！ 」帕σ?guī)則是賦予某種表征手段以表示所有權(quán)的效力的一種規(guī)則。這種規(guī)則有二：對于動產(chǎn)，占有人被絕對地推定為所有權(quán)人，亦即占有具有公信力。對于不動產(chǎn)，經(jīng)登記的權(quán)利證書上的權(quán)利人為所有權(quán)人，亦即登記證書具有公信力 .也就是說，對于世人而言，僅信賴出賣人占有動產(chǎn)的事實，而購買動產(chǎn)，即受到法律保護。僅信賴登記證書而購買證書上記載權(quán)利人的不動產(chǎn)，即受到法律保護，在這兩種情況下購買人即可獲得具有對世效力的所有權(quán)或其他物權(quán)(如使用權(quán))。這種公信力規(guī)則的確立，既大大減化了交易過程中調(diào)查和確認(rèn)真正權(quán)利人的交易成本，又增加了交易的安全性?！ ∵@也就是說，占有的表征效力有兩種，一種是對于普通的非占有人的權(quán)利表征效力。這種表征效力主要在于說明，一切非占有人無權(quán)，而不在于表明占有人享有什么權(quán)利。而不管占有人是否擁有權(quán)利、擁有什么權(quán)利、非占有人都得象對待所有權(quán)人那樣，尊重或不侵犯占有人占有。這種效力及于一切有體財產(chǎn)，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。占有表征的第二種效力是賦予占有這種表征手段以推定所有權(quán)的絕對效力。這即是占有的公信力。占有的這種表征效力只適用于有形動產(chǎn)和可流通的財產(chǎn)權(quán)(如各種不記名有價證券)?！ ⊥瑯?，普通的書面權(quán)利憑證一般只具有證明效力，即成為證明權(quán)利憑證持有人已合法取得財產(chǎn)所有權(quán)或其他權(quán)利的證明手段。但是，它不具有直接推定證書上所載所有權(quán)取得人即為所有權(quán)人的效力，即不具有公信力。這種意義上的證明手段，適用于一切類型的財產(chǎn)權(quán)利。而經(jīng)國家專門登記機關(guān)的注冊登記和頒發(fā)的證書具有推定推定證書所載權(quán)利人即絕對地為所有權(quán)人的效力──公信力。也就是說單單信賴登記證書所為法律行為即受法律保護，即使這種證書與事實不相符合。登記證書的公信力適用于不動產(chǎn)等需要登記財產(chǎn)?！ 】傊?，為了減少交易成本，增加交易的便捷與安全，法律上賦予了某些所有權(quán)表征手段以表征所有權(quán)的絕對的效力。這種表征絕對效力便是公信力。凡具有公信力的表征手段具有這樣的效力，即凡信賴該表征所為的法律行為即受到法律保護或產(chǎn)生法律上的效力，縱使這種表征與實質(zhì)權(quán)利不相符合 . 這樣，占有雖然在權(quán)利表征一般效力上，適用于不動產(chǎn)，但占有對于不動產(chǎn)沒有公信力。換言之，占有可以表征不動產(chǎn)權(quán)，但不具有公信力 .由此就使不動產(chǎn)物權(quán)變動公示和動產(chǎn)物權(quán)變動公示出現(xiàn)差異?！ ?三)物權(quán)變動公示規(guī)則 物權(quán)不僅僅是處于靜態(tài)利用過程，更重要的是處于動態(tài)流轉(zhuǎn)過程中，物權(quán)的對抗世人的效力更主要體現(xiàn)在物權(quán)變動流轉(zhuǎn)過程中。因此，物權(quán)變動需要向世人公開，使世人了解物權(quán)的歸屬的真實狀態(tài)。這種對物權(quán)變動或交易的過程或結(jié)果的公開在學(xué)理上稱為公示?！ ∥餀?quán)變動的公示實際上是向世人公開某人喪失或取得所有權(quán)，或者某人所有權(quán)客體物范圍或其權(quán)能發(fā)生減少或增加變動，以使世人判斷變動后誰享有真實的所有權(quán)或其他物權(quán)。物權(quán)變動公示已成為物權(quán)移轉(zhuǎn)和變更的一項基本原則。它要求物權(quán)的各種變動必須以一種能夠
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