論不動產所有權移轉的法律規(guī)范問題范本-文庫吧
2025-03-29 01:43 本頁面
【正文】 沒有明確規(guī)定不經登記不生變動效力?！ ?990年建設部發(fā)布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》明確規(guī)定了不經登記的后果。該法第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效?！庇纱耍梢酝瞥鑫唇浀怯?，由各種法律行為引起的物權變動即不生效力。盡管該辦法只是一個部門行政規(guī)章，是一個暫行辦法，但在缺少更高層次的法律依據的情形下，該暫行辦法即成為解釋生效要件的唯一法律依據 . 筆者認為，登記應當作為物權變動的生效要件，這不僅僅是因為《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》有此規(guī)定，而且是因為我國不動產采德國法中的權利登記制度，對于不動產，唯有登記證書(登記薄)或登記機關頒發(fā)的產權證書才具有公信力，不動產產權變動也只能通過登記來加以公示，才能達到產生對世性效力物權的結果。這里涉及到物權表征手段的公信力和物權變動的公示原則兩個理論問題?！ ?二)物權表征與公信力規(guī)則 物權是一種對世權，具有對抗世人的效力。但是，這種對世效力主要是對抗知情人。對于不知道他擁有所有權等物權的人，物權的對世性只有理論意義 .而如何體現對世性，即使他人知情，知道誰是某物的所有者，權利范圍有多大或狀態(tài)如何，即是物權的表征問題。 物權表征是物權權利人向世人公開、顯露、表明其擁有權利的手段、方式或象征。換言之，它是權利人自覺或不自覺地向外人，表明其擁有某種所有權的事實和外觀，非權利人借以推定“表征行為人”擁有所有權權利的初步依據。表征因此也可以說是一種權利表象或權利外觀。 物權表征也即是展現權利人擁有物權權利的手段。這種表征方式首先是占有事實。因為物權首先是一種排他地占有和利用客體物的權利，在這里，占有既是實現所有權利益或行使所有權的前提，又是向他人公開其擁有所有權的一種手段。比如，駕駛汽車，居住房屋、集市上持物待賣的攤商等對物的實際支配，均可表征占有人享有某種權利。 但是占有只適用于直接使用、享用、支配或處分有形物的情形。只要正在管領、支配、控制某物，一般即推定他享有所有權或其他合法權利。但這并不等于所有的非占有人，即可被推定為不享有權利。占有只是受法律保護的事實狀態(tài)，而不是法律權利，有些針對物的權利并不以占有物為特定要件。比如，將客體物交給他人經營管理或保管的所有權人在法律上仍然是這些物的所有權人。還有些財產權根本無法直接占有客體物，而只針對物的價值形態(tài)享有取得物的財產權，就不能通過占有來表征權利(典型地，如擔保物權)。這時就需要書面的憑證表明物權權利人享有某種權利。這些憑證包括私人之間的協(xié)議、經公證的文書等，但經登記的權利證書則最具有表征權利的效力?！ ∶鎸@一紛繁復雜的表征手段，就增加人們判斷真實權利人的難度。但是，并不能要求每個人在與外人打交道的過程中，都得先證明對方是否擁有真實有效的權利，這樣會增加交易成本，甚至妨礙財產的流轉。因此，法律上就要建立一種規(guī)則，使世人可以容易判斷交易對方是否擁有正直的權利和這種權利上有沒有負擔。這種規(guī)則便是物權表征手段的公信力規(guī)則?！ 」帕σ?guī)則是賦予某種表征手段以表示所有權的效力的一種規(guī)則。這種規(guī)則有二：對于動產，占有人被絕對地推定為所有權人，亦即占有具有公信力。對于不動產，經登記的權利證書上的權利人為所有權人，亦即登記證書具有公信力 .也就是說，對于世人而言，僅信賴出賣人占有動產的事實，而購買動產，即受到法律保護。僅信賴登記證書而購買證書上記載權利人的不動產，即受到法律保護，在這兩種情況下購買人即可獲得具有對世效力的所有權或其他物權(如使用權)。這種公信力規(guī)則的確立，既大大減化了交易過程中調查和確認真正權利人的交易成本，又增加了交易的安全性?！ ∵@也就是說，占有的表征效力有兩種，一種是對于普通的非占有人的權利表征效力。這種表征效力主要在于說明，一切非占有人無權，而不在于表明占有人享有什么權利。而不管占有人是否擁有權利、擁有什么權利、非占有人都得象對待所有權人那樣，尊重或不侵犯占有人占有。這種效力及于一切有體財產，包括動產和不動產。占有表征的第二種效力是賦予占有這種表征手段以推定所有權的絕對效力。這即是占有的公信力。占有的這種表征效力只適用于有形動產和可流通的財產權(如各種不記名有價證券)?！ ⊥瑯?，普通的書面權利憑證一般只具有證明效力，即成為證明權利憑證持有人已合法取得財產所有權或其他權利的證明手段。但是，它不具有直接推定證書上所載所有權取得人即為所有權人的效力，即不具有公信力。這種意義上的證明手段，適用于一切類型的財產權利。而經國家專門登記機關的注冊登記和頒發(fā)的證書具有推定推定證書所載權利人即絕對地為所有權人的效力──公信力。也就是說單單信賴登記證書所為法律行為即受法律保護，即使這種證書與事實不相符合。登記證書的公信力適用于不動產等需要登記財產?！ 】傊?，為了減少交易成本，增加交易的便捷與安全，法律上賦予了某些所有權表征手段以表征所有權的絕對的效力。這種表征絕對效力便是公信力。凡具有公信力的表征手段具有這樣的效力，即凡信賴該表征所為的法律行為即受到法律保護或產生法律上的效力，縱使這種表征與實質權利不相符合 . 這樣，占有雖然在權利表征一般效力上，適用于不動產，但占有對于不動產沒有公信力。換言之，占有可以表征不動產權，但不具有公信力 .由此就使不動產物權變動公示和動產物權變動公示出現差異?！ ?三)物權變動公示規(guī)則 物權不僅僅是處于靜態(tài)利用過程，更重要的是處于動態(tài)流轉過程中，物權的對抗世人的效力更主要體現在物權變動流轉過程中。因此，物權變動需要向世人公開，使世人了解物權的歸屬的真實狀態(tài)。這種對物權變動或交易的過程或結果的公開在學理上稱為公示?！ ∥餀嘧儎拥墓緦嶋H上是向世人公開某人喪失或取得所有權，或者某人所有權客體物范圍或其權能發(fā)生減少或增加變動，以使世人判斷變動后誰享有真實的所有權或其他物權。物權變動公示已成為物權移轉和變更的一項基本原則。它要求物權的各種變動必須以一種能夠
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