論不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律規(guī)范問題范本-wenkub
2023-04-28 01:43:16 本頁面
【正文】 定，足以調(diào)整動(dòng)產(chǎn)買賣中的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間問題。第三，交付移轉(zhuǎn)所有權(quán)規(guī)則有兩個(gè)例外，一個(gè)是當(dāng)事人有相反約定，另一個(gè)是法律另有規(guī)定?！ 睹穹ㄍ▌t》第72條第2款對所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間作了明確規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！ 關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)、所有權(quán)、物權(quán)變動(dòng) 一、引言：《民法通則》之規(guī)定 所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則是關(guān)于法律行為引起的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)過程，所有權(quán)何時(shí)發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力的規(guī)則，是物權(quán)變動(dòng)生效規(guī)則的核心內(nèi)容。最高人民法院的司法解釋則將之解釋為合同的生效要件，這種作法貫徹到司法審判中，導(dǎo)致受讓人處于非常不利的地位。 [論文摘要] 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)是否適用于《民法通則》第72條交付移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)規(guī)則，法律并沒有明確規(guī)定。本文認(rèn)為過戶登記僅為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)變動(dòng)的生效要件，而非不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的的生效要件。該規(guī)則不僅關(guān)系著標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，而且關(guān)系著權(quán)利移轉(zhuǎn)的分界點(diǎn)，即原所有權(quán)人喪失其所有權(quán)、新的所有權(quán)人得到其所有權(quán)并取得對抗任何第三人的效力時(shí)點(diǎn)。”據(jù)此，作者有以下判斷：第一，所有權(quán)自實(shí)際交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，如當(dāng)事人雖然就某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議，在尚未交付以前，不發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力。前一例外使交付成為一種任意性規(guī)范，當(dāng)事人意思可決定所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間。對這一點(diǎn)，似乎在各界已取得共識。顯然，交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)規(guī)則就不能徑直適用于不動(dòng)產(chǎn)。為此，本文將首先檢討“其他法律”規(guī)定，然后探討我國確立以登記作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)生效要件(或物權(quán)變動(dòng)生效要件)的法理基礎(chǔ)，最后分析適用此規(guī)則實(shí)務(wù)中的一些問題。這里僅略要檢討一下具有全國效力的法律法規(guī)?！钡?條又進(jìn)一步明確：“買賣城市私有房屋賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)?！钡谖逭鹿?條，其中第60條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，……”同樣，該法并沒有規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更時(shí)經(jīng)登記后才產(chǎn)生效力。因?yàn)橛嘘P(guān)條文均使用了“必須”或“應(yīng)當(dāng)”詞語，但是并沒有明確規(guī)定不經(jīng)登記不生變動(dòng)效力。盡管該辦法只是一個(gè)部門行政規(guī)章，是一個(gè)暫行辦法，但在缺少更高層次的法律依據(jù)的情形下，該暫行辦法即成為解釋生效要件的唯一法律依據(jù) . 筆者認(rèn)為，登記應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，這不僅僅是因?yàn)椤冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》有此規(guī)定，而且是因?yàn)槲覈粍?dòng)產(chǎn)采德國法中的權(quán)利登記制度，對于不動(dòng)產(chǎn)，唯有登記證書(登記薄)或登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書才具有公信力，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)也只能通過登記來加以公示，才能達(dá)到產(chǎn)生對世性效力物權(quán)的結(jié)果。對于不知道他擁有所有權(quán)等物權(quán)的人，物權(quán)的對世性只有理論意義 .而如何體現(xiàn)對世性，即使他人知情，知道誰是某物的所有者，權(quán)利范圍有多大或狀態(tài)如何，即是物權(quán)的表征問題?！ ∥餀?quán)表征也即是展現(xiàn)權(quán)利人擁有物權(quán)權(quán)利的手段?！ 〉钦加兄贿m用于直接使用、享用、支配或處分有形物的情形。比如，將客體物交給他人經(jīng)營管理或保管的所有權(quán)人在法律上仍然是這些物的所有權(quán)人?！ ∶鎸@一紛繁復(fù)雜的表征手段，就增加人們判斷真實(shí)權(quán)利人的難度?！ 」帕σ?guī)則是賦予某種表征手段以表示所有權(quán)的效力的一種規(guī)則。這種公信力規(guī)則的確立，既大大減化了交易過程中調(diào)查和確認(rèn)真正權(quán)利人的交易成本，又增加了交易的安全性。這種效力及于一切有體財(cái)產(chǎn)，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。 同樣，普通的書面權(quán)利憑證一般只具有證明效力，即成為證明權(quán)利憑證持有人已合法取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其他權(quán)利的證明手段。也就是說單單信賴登記證書所為法律行為即受法律保護(hù)，即使這種證書與事實(shí)不相符合。凡具有公信力的表征手段具有這樣的效力，即凡信賴該表征所為的法律行為即受到法律保護(hù)或產(chǎn)生法律上的效力，縱使這種表征與實(shí)質(zhì)權(quán)利不相符合 . 這樣，占有雖然在權(quán)利表征一般效力上，適用于不動(dòng)產(chǎn)，但占有對于不動(dòng)產(chǎn)沒有公信力。這種對物權(quán)變動(dòng)或交易的過程或結(jié)果的公開在學(xué)理上稱為公示。由于物權(quán)靜態(tài)歸屬已確立了特定物權(quán)表征手段具有公信力，所以物權(quán)變動(dòng)公示實(shí)質(zhì)上物權(quán)表征手段的變動(dòng)，其效力也就取決于公示結(jié)果是否取得公信力?！ τ诓粍?dòng)產(chǎn)，由于登記證書具有公信力，所以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段也與取得登記證書的手段有關(guān)。通過這個(gè)過程達(dá)到公示原權(quán)利人權(quán)利的喪失或減損，新權(quán)利人權(quán)利的取得目的，其中重要標(biāo)志是權(quán)利人(所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán))取得相應(yīng)的證書。物權(quán)的公示制度使物權(quán)變動(dòng)有了明確的分界點(diǎn)(即物權(quán)在不同權(quán)利人取得與喪失、增加與減少等變動(dòng)的分界點(diǎn))，從而使人們能夠信任經(jīng)公示變動(dòng)后的物權(quán)表征的效力，信賴表征手段的公信力：不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人為真正的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人為正確權(quán)利人。 三、登記與合同效力：是否承認(rèn)物權(quán)行為 (一)司法解釋與案例分析 在接受登記為物權(quán)變動(dòng)生效要件后，我們要弄清楚的一個(gè)問題是，登記對不動(dòng)產(chǎn)買賣或他項(xiàng)權(quán)設(shè)定合同的影響。”這一規(guī)定似采過戶登記與合同相分離的觀點(diǎn)。 1990年最高人民法院在給黑龍江高級人民法院《關(guān)于公房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》中，即認(rèn)為房屋買賣協(xié)議簽訂后，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，允許一方翻悔或解除買賣協(xié)議 .我們且不論該案當(dāng)事人是否有合法理由要求解除第一個(gè)房產(chǎn)買賣協(xié)議，單就最高人民法院在復(fù)函中僅以未登記而否定房產(chǎn)買賣協(xié)議的成立即是值得商榷的?！ “盖椋簭埬陈犝f某區(qū)的一片平房要綜合開發(fā)，于1991年4月與表兄齊某達(dá)成購買兩間西廂房協(xié)議。1992年8月5日田某要裝修時(shí)，張才發(fā)現(xiàn)又賣給田，拒絕田某裝修。 在本案中，同一幢房屋先后賣給張某和田某，田先進(jìn)行登記，故法院判決田某取得所有權(quán)?；蛘哒f這里混淆了合同的登記和物權(quán)變動(dòng)的登記?！ “凑盏怯洖槲餀?quán)變動(dòng)生效要件原則，在上述案例中，兩份買賣合同都有效，只是田某因登記取得物權(quán)，而張某因沒有登記不生物權(quán)效力，但仍然可基于有效的買賣合同向齊某主張違約賠償。問題是承認(rèn)登
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