【正文】 并非是追索賠償。因此，預(yù)告登記制度有著深刻意義的適用價值。建立預(yù)告登記制度，賦予債權(quán)請求權(quán)以物權(quán)的對抗力，使不動產(chǎn)物權(quán)人妨害預(yù)告登記請求權(quán)的行為無效，保護(hù)弱者。債權(quán)人也就可以依賴誠實信用原則的預(yù)期來實現(xiàn)自己對不動產(chǎn)所有權(quán)的預(yù)期。在理論上和實際生活中都給了不動產(chǎn)所有權(quán)人進(jìn)行違反前一個債權(quán)行為的處分、移轉(zhuǎn)等物權(quán)行為。其次，預(yù)告登記制度是民法中誠實信用原則的具體體現(xiàn)。如穩(wěn)定不動產(chǎn)交易秩序，保護(hù)不動產(chǎn)交易安全，平衡不動產(chǎn)物權(quán)變動中當(dāng)事人的利益；保護(hù)弱者，同時也是現(xiàn)代民法社會本位的體現(xiàn)等等。預(yù)告登記后，有保護(hù)破產(chǎn)的效力，在相對人陷入破產(chǎn)時，排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生預(yù)期的法律后果。義務(wù)人（不動產(chǎn)所有人）就該土地權(quán)利仍可進(jìn)行處分或移轉(zhuǎn)登記，除妨害已登記的請求權(quán)的行為無效外，其他與預(yù)告登記的內(nèi)容不沖突的處分或登記仍然有效。預(yù)告登記后，不動產(chǎn)物權(quán)人的處分行為，在妨害預(yù)告登記請求權(quán)的范圍內(nèi)無效。由此筆者認(rèn)為預(yù)告登記制度應(yīng)具有如下項的效力：（1）、保全順位的效力?！?；第960條規(guī)定：“處分的限制，一經(jīng)預(yù)告登記后，即對他人日后取得的權(quán)利有對抗的效力。以強制執(zhí)行或者假扣押執(zhí)行的方式，或由由破產(chǎn)管理人進(jìn)行處分的，也適用此種規(guī)定。（二）、預(yù)告登記制度的效力預(yù)告登記制度具有物權(quán)性的排他效力，經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)不但可以對抗不動產(chǎn)的所有人和其他物權(quán)人，也可以對抗任意第三人。換句話說，即使只具有相對性的債權(quán)具有若干程度的物權(quán)絕對性，以對抗第三人。（3）（一）、預(yù)告登記制度的性質(zhì)物權(quán)是絕對權(quán)，是對世權(quán)，具有對抗第三人的效力；但物權(quán)的變動只能在公示后才能成立或具有對抗第三人的效力，不動產(chǎn)物權(quán)的變動是以登記為公示手段的。預(yù)告登記制度正是為了預(yù)防這種危險。按民法嚴(yán)格區(qū)別債權(quán)行為和物權(quán)行為，二者在時間上多存有差距，土地權(quán)利人的其他處分足以危害債權(quán)人請求權(quán)的實現(xiàn)。瑞士民法稱為預(yù)告登記，日本民法稱為假登記。我國目前還沒有對該項制度作出明確的立法規(guī)定。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 預(yù)告登記 性質(zhì) 效力 價值在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動產(chǎn)管理真正做到制度健全，有法可依。綜觀世界各國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。我們可以考慮采納托倫斯登記制度的錯誤登記賠償和強行登記制度，以彌補產(chǎn)權(quán)登記制度的不足。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。物權(quán)制度具有很強的民族性、固有性，不動產(chǎn)登記制定也不例外。在《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動產(chǎn)登記真正做到有法可依，更具有實際操作性。（1）吸收、借鑒國外不動產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗，推動我國不動產(chǎn)登記立法發(fā)展。一種較為完善的不動產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。我國不動產(chǎn)登記存在房地分離登記的問題。而在這一方面，我國不動產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動產(chǎn)登記呈現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。地號。它能使不動產(chǎn)物權(quán)變動得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。余顯財然而，我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法，已制定的法律法規(guī)中雖有木少關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范相對零散。我國現(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》、國家土地局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權(quán)利。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利方面，不動產(chǎn)實體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)，土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。這顯然不符合我國社會市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不動產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個部門可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。目前，在國家取得了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費項目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進(jìn)一步解決和完善。西方各種類型不動產(chǎn)登記制度都是以本國民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法。我國目前不動產(chǎn)登記制度，具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動產(chǎn)登記立法模式極其相似。在完善我國不動產(chǎn)登記制度過程中，我們可以借鑒托倫斯登記制度的一些優(yōu)點。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合二為一，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)合一登記。（作者工作單位：江西財經(jīng)大學(xué)）論不動產(chǎn)預(yù)告登記制度【本文作者系中南財經(jīng)政法大學(xué)2002級民商法專業(yè)碩士研究生】[內(nèi)容摘要]：不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是將債權(quán)物權(quán)化，為保全一項目的在于移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)的登記制度。在新近的民法典草案物權(quán)編中規(guī)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。在梁慧星教授主持的《物權(quán)法》草案建議稿和2002年人大法工委的民法典草案物權(quán)編均采用預(yù)告登記一詞。（2）雖然受讓人一經(jīng)債權(quán)行為就享有不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意期待權(quán)，就獲得了或多或少的保障。用德國學(xué)者沃爾夫的話說：“預(yù)告登記是一種必須在土地登記薄中登記的擔(dān)保手段，它是為了保障債權(quán)人實現(xiàn)其進(jìn)行物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請求權(quán)。債權(quán)是相對權(quán)，只在債權(quán)法律關(guān)系當(dāng)事人之間產(chǎn)生相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也就是說債權(quán)只對其當(dāng)事人產(chǎn)生效力或約束力。（4）預(yù)告登記制度就是為了保護(hù)尚未成為物權(quán)的權(quán)利而將物權(quán)公示手段適用于債權(quán)人請求權(quán)，并使該請求權(quán)具有對抗第三人的物權(quán)效力。從大陸法系國家的立法例來看，對于預(yù)告登記制度的效力都作出了相應(yīng)的規(guī)定?！保?83條第三款規(guī)定：“（5）請求權(quán)以給予權(quán)利為內(nèi)容的，此權(quán)利的順序依預(yù)告登記確定。”（6）可見瑞士民法中的預(yù)告登記的效力有：（1）、保全有關(guān)權(quán)利的效力；（2）、處分的限制效力。即預(yù)告登記后，被保全的權(quán)利的順位被確定在預(yù)告登記之時。在這一點上，德國民法和瑞士民法有著不同的規(guī)定。同時，筆者認(rèn)為，瑞士民法的這種立法規(guī)定應(yīng)有可優(yōu)之處，它有利于更大程度上發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效用。如德國破產(chǎn)法第24條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或者破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓、消滅或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請求權(quán)，在登記薄上記入預(yù)告登記時，債權(quán)人對破產(chǎn)管理人得請求履行。（一）預(yù)告登記的制度價值首先，預(yù)告登記制度是民法中權(quán)利不得濫用原則的具體體現(xiàn)。誠實信用原則要求法律關(guān)系中當(dāng)事人誠實無欺地行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)。預(yù)告登記制度正好預(yù)防了這種危險。再次，預(yù)告登記制度具有保護(hù)弱者民法價值。綜觀上述預(yù)告登記的制度價值，其明顯與現(xiàn)代民法社會本位的價值取向是基本吻合的。在商品房預(yù)售中，如果房地產(chǎn)商罔顧信用、圖謀私利或其他原因使然而背棄信義、違背善良風(fēng)俗一物二買。正如梁慧星教授所說：“消費者購買預(yù)售的住房，因涉及其住房權(quán)這種生存權(quán)即基本人權(quán)，法律上承認(rèn)買受獲得指定的房屋的權(quán)利享有特殊保護(hù)的必要。為廣大的購房者在購房過程中一粒定心丸。預(yù)告登記后，債務(wù)人違背預(yù)告登記對該不動產(chǎn)作出的處分，不發(fā)生物權(quán)效力。其二，將不動產(chǎn)預(yù)告登記制度規(guī)定在民事特別法中。這一模式也基本符合我國的立法實際。在民事特別法中規(guī)定不動產(chǎn)預(yù)告登記制度很難滿足現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活的需要，也不利于發(fā)揮該制度的效力，頂多也是顧此不能及彼。筆者認(rèn)為其規(guī)定存在如下缺陷：其一，定義上不足。其二，沒有規(guī)定可以進(jìn)行預(yù)告登記的事項，也缺乏實際操作性。這樣立法規(guī)定似乎不符合大陸法系的立法宗旨。這都是我們所不愿意看到的結(jié)果。誠然，并不是筆者一味的崇洋，是因為該制度的這兩個效力在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中具有很大的適用價值。　　　　　　　　　　　　　　試論我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陳　儒　 　　不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式，也是各國物權(quán)立法的重要內(nèi)容。　　一．不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的基本理論。根據(jù)現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)變動的公示方法，不動產(chǎn)物權(quán)以登記，即物權(quán)變更登記，為物權(quán)變動的公示方法；動產(chǎn)以交付，即占有的移轉(zhuǎn)，為物權(quán)變動的公示方法?！　〔粍赢a(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及登記機關(guān)　　不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，依我國學(xué)者之通說，屬于一種行政行為，它體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)合理干預(yù)，目的是為了明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。　　關(guān)于登記機關(guān)的職責(zé)，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：　　一是登記采形式審查主義。即登記機關(guān)對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經(jīng)確定后方予登記?！　〔粍赢a(chǎn)物權(quán)登記的法律效力。法國、日本等國采此立法例?！　∪堑厝桓吨髁x?！　∫皇且喇?dāng)事人的民事法律行為而變動不動產(chǎn)物權(quán)者，非經(jīng)登記不生效力。但是出于維護(hù)交易安全的考慮，各國和地區(qū)的民法同時規(guī)定，此等場合，物權(quán)人在登記以前，不得處分已取得的物權(quán)。不動產(chǎn)物權(quán)登記，通行的做法，實質(zhì)上依據(jù)一國民法典之有關(guān)規(guī)定，程序上則依據(jù)專門制定的不動產(chǎn)登記法。登記機關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。這一規(guī)定，是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。絕對化的登記要件主義。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義?！　“训怯涀鳛椴粍赢a(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。一方翻悔是允許的”。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。　　制定不動產(chǎn)登記法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度?！　〉怯洐C關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，實行實質(zhì)審查主義，以確定登記內(nèi)容的真實性。　　明確登記的物權(quán)制度屬性，正確區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動的生效要件。合同法》頒布之后，物權(quán)立法正式提到日程。狹義上，不動產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項權(quán)利的登記。不動產(chǎn)主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國不論稱“土地登記”抑或稱不動產(chǎn)登記，在觀念上應(yīng)把握兩點：其一，這里的土地與不動產(chǎn)為同意語，即使規(guī)定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動產(chǎn)與不動產(chǎn)物權(quán)并無區(qū)分之必要，《意大利民法典》規(guī)定：“除法律另有規(guī)定的以外，有關(guān)不動產(chǎn)的規(guī)則準(zhǔn)用于客體為不動產(chǎn)的物權(quán)以及相關(guān)的訴權(quán)……”也可以不動產(chǎn)物權(quán)為不動產(chǎn)。學(xué)者們的立法建議也基本上以此三種立法體例為基本而提出，故有對三種立法例加以介紹比較的必要。（2 ）登記官吏為登記時有審查土地物權(quán)變動實質(zhì)關(guān)系之權(quán)限??所謂實質(zhì)審查主義。（Torenssyhem），此制度為Sir Robet Tomens所創(chuàng)，1855年始行于南澳洲，現(xiàn)在美國多數(shù)州亦采之，乃登記制度中最優(yōu)者。登記官制審查以后，記入權(quán)利的移轉(zhuǎn)于登記簿，讓與證書存于登記局，對于受讓人交付新地券，成為背書之原來地券。（6）登記有公信力。（2）登記官吏于登記時， 只得為形式的審查，對于物權(quán)變動更無實質(zhì)的審查的權(quán)限?！?〕（P58?59）我國臺灣地區(qū)兼采托倫斯及德國法主義，也有學(xué)者認(rèn)為大陸的立法亦是如此。物權(quán)制度具有很強的民族性、固有性，物權(quán)登記制度亦不例外。在德國，基于物權(quán)行為的理論，登記是物權(quán)變動的程序要件，故不動產(chǎn)登記法是物權(quán)法的程序法；而在日本，不動產(chǎn)登記法應(yīng)為民法的特別法；意大利民法典將登記制度列入第六章“權(quán)利的保護(hù)”范疇，并且從契約的文件角度規(guī)定登記事項，明定動產(chǎn)與不動產(chǎn)兩種登記。二、不動產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)（一）不動產(chǎn)登記的目標(biāo)每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價值。個人目標(biāo)以獲得個人權(quán)利為終極關(guān)懷，這里有確權(quán)及交易安全的需求；國家目標(biāo)有管理、征稅、保護(hù)耕地維持人類生存的目標(biāo)。此文書的發(fā)達(dá)，遂演變?yōu)榈怯浿贫?。在德國法主義下，擔(dān)負(fù)交易功能的已是登記權(quán)利，而非實體權(quán)利?，F(xiàn)在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時有被破壞之虞。”〔4〕（P238）。證明行為說回避這一問題，不甚確切，必然說不清證明與登記行為的關(guān)系如何?！薄?〕（P36）從理論上講，登記效力之發(fā)生端在于登記之意思表示，而所謂登記意思表示，指的是全部為不動產(chǎn)登記所必需的由當(dāng)事人和登記機關(guān)所作的意思表示，包括當(dāng)事人以及相對人提出的登記申請，登記機關(guān)在登記時所作的其他為登記所必須的意思表示，當(dāng)事人或相對人為支持和補充登記申請所作的其他意思表示。再次，自羅馬法以來，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區(qū)別之實意“除理論認(rèn)識目的以外，厥載于救濟(jì)程序。故此，立法者應(yīng)注意登記之私法屬性及保護(hù)交易安全之功能，應(yīng)摒棄批準(zhǔn)式的行政行為觀念，剝奪登記機關(guān)之行政特權(quán)，確立其為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場，這對中國真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義?？疾旄鲊粍赢a(chǎn)登記法可以發(fā)現(xiàn)關(guān)于登記機關(guān)的兩個規(guī)則：一是不動產(chǎn)登記機關(guān)的獨立性。當(dāng)然，這一機關(guān)只能適用統(tǒng)一的法律，規(guī)定統(tǒng)一的登記效力。我們不同意《中華人民共和國物權(quán)法建議草案》第26條關(guān)于司法機關(guān)為登記機關(guān)的建議。為防止上述實質(zhì)審查主義的弊端，德國人創(chuàng)制了物權(quán)行為獨立性及無因性理論。但物權(quán)行為理論之所以歷百年而不衰，是有其歷史以及現(xiàn)實的原因的。不動產(chǎn)變動之際，登記官吏的審查范圍也就僅限于審查直接發(fā)生物權(quán)變動的物權(quán)行為?！惫什蓪嵸|(zhì)審查登記主義，但與德國不同者，乃登記與物權(quán)