【正文】 　　[論文摘要] 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)是否適用于《民法通則》第72條交付移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)規(guī)則，法律并沒有明確規(guī)定。通說認(rèn)為《民法通則》只適用于動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)適用于“其他法律”規(guī)定。但是，其他法律并沒有明確規(guī)定登記為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的生效要件，還是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的生效要件。最高人民法院的司法解釋則將之解釋為合同的生效要件，這種作法貫徹到司法審判中，導(dǎo)致受讓人處于非常不利的地位。本文認(rèn)為過戶登記僅為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)變動(dòng)的生效要件，而非不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的的生效要件。但認(rèn)為其理論基礎(chǔ)是物權(quán)表征的公信力規(guī)則和由此而決定的物權(quán)變動(dòng)公示規(guī)則。同時(shí)，本方認(rèn)為，交付在不動(dòng)產(chǎn)買賣中仍然起著移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的作用，因此，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)需要采納區(qū)別于動(dòng)產(chǎn)的特殊法律規(guī)范?！　關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)、所有權(quán)、物權(quán)變動(dòng)　　一、引言：《民法通則》之規(guī)定　　所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則是關(guān)于法律行為引起的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)過程，所有權(quán)何時(shí)發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力的規(guī)則，是物權(quán)變動(dòng)生效規(guī)則的核心內(nèi)容。該規(guī)則不僅關(guān)系著標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，而且關(guān)系著權(quán)利移轉(zhuǎn)的分界點(diǎn)，即原所有權(quán)人喪失其所有權(quán)、新的所有權(quán)人得到其所有權(quán)并取得對抗任何第三人的效力時(shí)點(diǎn)。因此在物權(quán)法中占有重要地位。為便于討論，我們這里主要涉及因買賣合同而發(fā)生的所有權(quán)移轉(zhuǎn)何時(shí)生效問題。　　《民法通則》第72條第2款對所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間作了明確規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！睋?jù)此，作者有以下判斷：第一，所有權(quán)自實(shí)際交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，如當(dāng)事人雖然就某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議，在尚未交付以前，不發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力。第二，交付移轉(zhuǎn)所有權(quán)規(guī)則適用包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的所有財(cái)產(chǎn)。該條既未區(qū)分特定物和不特定物，也未區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，條文中所用的財(cái)產(chǎn)一詞顯然包括不動(dòng)產(chǎn)。第三，交付移轉(zhuǎn)所有權(quán)規(guī)則有兩個(gè)例外，一個(gè)是當(dāng)事人有相反約定，另一個(gè)是法律另有規(guī)定。前一例外使交付成為一種任意性規(guī)范，當(dāng)事人意思可決定所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間。后一例外使其他法律規(guī)定可以排斥交付規(guī)則的適用。　　新近頒布的《合同法》對買賣合同的規(guī)定也基本上采《民法通則》上述規(guī)則，繼續(xù)確立以交付作為我國財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原則規(guī)定 .但是，這種不分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，統(tǒng)一以交付作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則的原則性規(guī)定易生許多歧議。對于動(dòng)產(chǎn)，以交付作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)的一般原則并允許當(dāng)事人自由約定，足以調(diào)整動(dòng)產(chǎn)買賣中的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間問題。對這一點(diǎn)，似乎在各界已取得共識?，F(xiàn)在爭議最多的是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)問題?！　∵@是因?yàn)?，對于?dòng)產(chǎn)而言，交付既意味著所有權(quán)客體物(合同標(biāo)的物) 的轉(zhuǎn)移，又標(biāo)識所有權(quán)權(quán)利(對標(biāo)的物的所有權(quán))的移轉(zhuǎn)。對于不動(dòng)產(chǎn)，交付標(biāo)的物并不意味著對標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，而后有一個(gè)過戶登記問題，也只有登記機(jī)關(guān)確認(rèn)并頒發(fā)權(quán)利證書后才發(fā)生法律意義上的所有權(quán)移轉(zhuǎn)。顯然，交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)規(guī)則就不能徑直適用于不動(dòng)產(chǎn)?！　♂槍@種情況，許多學(xué)者認(rèn)為，《民法通則》第72條的“法律另有規(guī)定”實(shí)際上已經(jīng)將不動(dòng)產(chǎn)排除在一般原則之外 .因?yàn)槲覈凇睹穹ㄍ▌t》頒布前后，已制定了許多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律法規(guī)，確立不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須或應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀脑瓌t。作者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須登記并不當(dāng)然地推出“自交付時(shí)起不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不移轉(zhuǎn)”，因?yàn)?，如果采登記對抗效?，那么不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)完全可以在合同成立或?qū)嶋H交付時(shí)起移轉(zhuǎn)?！　∫虼耍覀冞€必須深入地探討一下不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)問題。為此，本文將首先檢討“其他法律”規(guī)定，然后探討我國確立以登記作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)生效要件(或物權(quán)變動(dòng)生效要件)的法理基礎(chǔ)，最后分析適用此規(guī)則實(shí)務(wù)中的一些問題?！　《⒌怯洖椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)變動(dòng)的生效要件　　(一)其他法律規(guī)定　　由于我國特殊的國情，不動(dòng)產(chǎn)買賣一直處于抑制的狀態(tài)，隨著改革開放的深入，特別是可有限轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)制度實(shí)施和住房商品化的推進(jìn)，我國的不動(dòng)產(chǎn)交易也日益增多和頻繁，成為急待規(guī)范的領(lǐng)域。為應(yīng)付現(xiàn)實(shí)需要，從國家立法機(jī)關(guān)、主管部門到各個(gè)地方政府頒布了許許多多法律、法規(guī)和規(guī)章，對不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和登記作出了規(guī)定。作者承認(rèn)這些法律即構(gòu)成第72條“另有規(guī)定”的法律。這里僅略要檢討一下具有全國效力的法律法規(guī)?！　?983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》是專門規(guī)范城市私有房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣等的一部法規(guī)。該條例第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”第9條又進(jìn)一步明確：“買賣城市私有房屋賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。”這兩條只是規(guī)定私有房屋和轉(zhuǎn)移或變更須辦理登記，但并沒有明確規(guī)定登記在所有權(quán)轉(zhuǎn)移中的作用，是將登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)志或物權(quán)變動(dòng)的生效要件，還是將登記作為已轉(zhuǎn)移所有權(quán)對抗要件 .　　隨著國有土地使用權(quán)出讓制度的建立和房地產(chǎn)市場的繁榮，我國陸續(xù)頒布了許多有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)。其中1994年7月全國人大常務(wù)委員會(huì)第81次會(huì)議通過的《城市房地產(chǎn)管理法》是一部專門規(guī)范城市房地產(chǎn)的法律。該法第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！钡谖逭鹿?條，其中第60條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，……”同樣，該法并沒有規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更時(shí)經(jīng)登記后才產(chǎn)生效力。建設(shè)部為實(shí)施該法而制定和頒布的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(1995年8月7日公布)第15條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。因此，該規(guī)定也沒有進(jìn)一步明確過戶登記與交付(過戶單或交接書為標(biāo)志)或與所有權(quán)移轉(zhuǎn)是什么關(guān)系。同樣，1989年頒布1995年修改后的《土地登記規(guī)則》，也只規(guī)定登記為各種土地權(quán)利設(shè)定、變動(dòng)的必要條件。因?yàn)橛嘘P(guān)條文均使用了“必須”或“應(yīng)當(dāng)”詞語，但是并