【正文】 完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律思考雷俊 余顯財(cái)不動(dòng)產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家職能部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的活動(dòng)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國(guó)至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，已制定的法律法規(guī)中雖有木少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范相對(duì)零散。我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》、國(guó)家土地局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利），土地權(quán)利來(lái)源，權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積。用途、使用的限制以及土地等級(jí)和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)。地號(hào)。房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號(hào)和他項(xiàng)權(quán)利。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開(kāi)放以前有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但不可否認(rèn)，這些法規(guī)存在相互沖突，不合法理的現(xiàn)象，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度依然存在著不少問(wèn)題需要解決。不動(dòng)產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國(guó)木動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門(mén)在立法過(guò)程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記呈現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書(shū)的不統(tǒng)一的狀況。在我國(guó)法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利方面，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)，土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會(huì)生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒(méi)有被列人登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)，因此，有必要建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國(guó)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在房地分離登記的問(wèn)題。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個(gè)部門(mén)可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門(mén)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門(mén)，林地權(quán)登記在森林管理部門(mén)等，并且各個(gè)部門(mén)登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)展示，提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對(duì)土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理。分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動(dòng)產(chǎn)特權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門(mén)利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了木動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完全性和管理的統(tǒng)一性。3．不動(dòng)產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國(guó)廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門(mén)缺少?gòu)氖麓隧?xiàng)工作的專(zhuān)業(yè)人員，對(duì)登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國(guó)家取得了對(duì)農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍，房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動(dòng)也日趨頻繁。農(nóng)民對(duì)他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開(kāi)發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書(shū)，以逃避土地管理。一種較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡(jiǎn)化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來(lái)看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問(wèn)題，亟待進(jìn)一步解決和完善。（1）吸收、借鑒國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展。西方各種類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法?？梢?jiàn)，西方各國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國(guó)物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來(lái)出臺(tái)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院也可以適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記真正做到有法可依，更具有實(shí)際操作性。（2）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制。物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動(dòng)產(chǎn)登記制定也不例外。我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度，具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國(guó)家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義，登記之公信力等方面，也基本一致。在保持我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度民族性，固有性基礎(chǔ)上，完善不動(dòng)產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度過(guò)程中，我們可以借鑒托倫斯登記制度的一些優(yōu)點(diǎn)。托倫斯登記制度（orenssyhem） 1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國(guó)部分州和英聯(lián)邦國(guó)家所采用，是一種對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度改良的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。它采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請(qǐng)第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無(wú)效；登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償責(zé)任；人之編成主義，不考慮地號(hào)，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。我們可以考慮采納托倫斯登記制度的錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度的不足。（3）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化。有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記程序，效率等不統(tǒng)一的根源在于部門(mén)利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。綜觀世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無(wú)將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國(guó)一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門(mén)等，已經(jīng)意識(shí)到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門(mén)合二為一，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也為我國(guó)將來(lái)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。這樣不僅使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會(huì)再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰(shuí)管理之虞。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多問(wèn)題，不但造成了不動(dòng)產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在我國(guó)物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來(lái)《物權(quán)法》中完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理真正做到制度健全，有法可依。（作者工作單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)）論不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度【本 站 首 發(fā)】[感謝作者賜稿，未經(jīng)本站及作者書(shū)面授權(quán)不得復(fù)制、轉(zhuǎn)載、摘編]作者/譯者：徐 勇瀏覽次數(shù)：58關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 預(yù)告登記 性質(zhì) 效力 價(jià)值【本文作者系中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)2002級(jí)民商法專(zhuān)業(yè)碩士研究生】[內(nèi)容摘要]：不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是將債權(quán)物權(quán)化，為保全一項(xiàng)目的在于移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)的登記制度。該制度有利于平衡不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的利益。同時(shí)是現(xiàn)代民法社會(huì)本位的表現(xiàn)。我國(guó)目前還沒(méi)有對(duì)該項(xiàng)制度作出明確的立法規(guī)定。在新近的民法典草案物權(quán)編中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。本文擬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的源流、性質(zhì)、效力以及它的價(jià)值體現(xiàn)進(jìn)行詮釋?zhuān)瑫r(shí)對(duì)民法典草案物權(quán)編關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的兩個(gè)條文進(jìn)行評(píng)析，并提出筆者的淺見(jiàn)，以就教大方。預(yù)告登記制度，為德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度（vormerkung），在中國(guó)大陸的民法著作、文獻(xiàn)中翻譯為暫先登記、預(yù)登記、預(yù)先登記等。瑞士民法稱(chēng)為預(yù)告登記，日本民法稱(chēng)為假登記。在梁慧星教授主持的《物權(quán)法》草案建議稿和2002年人大法工委的民法典草案物權(quán)編均采用預(yù)告登記一詞。依此可見(jiàn)，采納預(yù)告登記一詞在我國(guó)大陸民法學(xué)界是主流學(xué)說(shuō)。一、 預(yù)告登記制度詮釋所謂預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。（1）在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定和轉(zhuǎn)讓中，由于當(dāng)事人可以約定為將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)移轉(zhuǎn)附條件或附期限，或者是可能由于當(dāng)事人之外的其他原因使然，債務(wù)關(guān)系的債權(quán)行為往往先于不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記，并且兩者之間常會(huì)有一定的時(shí)間間隔。按民法嚴(yán)格區(qū)別債權(quán)行為和物權(quán)行為，二者在時(shí)間上多存有差距，土地權(quán)利人的其他處分足以危害債權(quán)人請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。（2）雖然受讓人一經(jīng)債權(quán)行為就享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意期待權(quán)，就獲得了或多或少的保障。但是，在這之前出賣(mài)人還是可以阻卻受讓人取得所有權(quán)。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，經(jīng)常發(fā)生一物數(shù)賣(mài)的情況，特別是在商品房預(yù)售中，買(mǎi)受人的利益就很難得到有效的保障。預(yù)告登記制度正是為了預(yù)防這種危險(xiǎn)。用德國(guó)學(xué)者沃爾夫的話(huà)說(shuō)：“預(yù)告登記是一種必須在土地登記薄中登記的擔(dān)保手段，它是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其進(jìn)行物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。它限制出讓人（債務(wù)人）違背其義務(wù)對(duì)土地進(jìn)行處分的權(quán)限，使債權(quán)人即使在出讓人違反義務(wù)進(jìn)行處分的情況下也能夠取得物權(quán)。它通過(guò)使違反預(yù)告登記所擔(dān)保的債法請(qǐng)求權(quán)的處分相對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)效，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人的保護(hù)。（3）（一）、預(yù)告登記制度的性質(zhì)物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，是對(duì)世權(quán)，具有對(duì)抗第三人的效力；但物權(quán)的變動(dòng)只能在公示后才能成立或具有對(duì)抗第三人的效力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)是以登記為公示手段的。債權(quán)是相對(duì)權(quán)，只在債權(quán)法律關(guān)系當(dāng)事人之間產(chǎn)生相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也就是說(shuō)債權(quán)只對(duì)其當(dāng)事人產(chǎn)生效力或約束力。不能對(duì)抗第三人。然而，法律為保護(hù)債權(quán)人的利益，也設(shè)有特別規(guī)定，使債權(quán)物權(quán)化。換句話(huà)說(shuō)，即使只具有相對(duì)性的債權(quán)具有若干程度的物權(quán)絕對(duì)性，以對(duì)抗第三人。（4）預(yù)告登記制度就是為了保護(hù)尚未成為物權(quán)的權(quán)利而將物權(quán)公示手段適用于債權(quán)人請(qǐng)求權(quán)，并使該請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。因而預(yù)告登記制度具有物權(quán)性質(zhì)，是法律設(shè)有的特別規(guī)定，使債權(quán)物權(quán)化，以達(dá)到保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的目的。同時(shí)，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也就具有了對(duì)抗相對(duì)人與第三人的物權(quán)效力，使其以后發(fā)生的危害請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為無(wú)效，正式通過(guò)法律賦予預(yù)告登記制度的物權(quán)化效力確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律后果。（二）、預(yù)告登記制度的效力預(yù)告登記制度具有物權(quán)性的排他效力，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有人和其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人。從大陸法系國(guó)家的立法例來(lái)看，對(duì)于預(yù)告登記制度的效力都作出了相應(yīng)的規(guī)定。只是不同的國(guó)家規(guī)定的效力范圍有所差異而已。《德國(guó)民法典》第883條第2款規(guī)定：“在預(yù)告登記后對(duì)土地或權(quán)利進(jìn)行處分的，以處分將妨害或侵害請(qǐng)求權(quán)為限，其處分無(wú)效。以強(qiáng)制執(zhí)行或者假扣押執(zhí)行的方式，或由由破產(chǎn)管理人進(jìn)行處分的，也適用此種規(guī)定?！?；883條第三款規(guī)定：“（5）請(qǐng)求權(quán)以給予權(quán)利為內(nèi)容的，此權(quán)利的順序依預(yù)告登記確定?！庇纱丝梢?jiàn)，在德國(guó)民法中的預(yù)告登記的效力有以下幾項(xiàng)：（1）、妨害請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)或者損害請(qǐng)求權(quán)的處分無(wú)效；（2）、保全有關(guān)請(qǐng)求權(quán)的順位；（3）、破產(chǎn)保護(hù)的效力?！度鹗棵穹ǖ洹返?59條第二款規(guī)定：“前款的人的權(quán)利，一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力?！?；第960條規(guī)定：“處分的限制，一經(jīng)預(yù)告登記后，即對(duì)他人日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力。”（6）可見(jiàn)瑞士民法中的預(yù)告登記的效力有：（1）、保全有關(guān)權(quán)利的效力；（2）、處分的限制效力。日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第1條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定，可見(jiàn)在日本民法中預(yù)告登記制度具有保全順位的效力。上述國(guó)家關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的立法例是大陸法系采用該制度的典型代表。由此筆者認(rèn)為預(yù)告登記制度應(yīng)具有如下項(xiàng)的效力：（1）、保全順位的效力。即預(yù)告登記后，被保全的權(quán)利的順位被確定在預(yù)告登記之時(shí)。例如某甲將自己的房屋買(mǎi)給某乙，但辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的條件還不具備，某乙對(duì)某甲的房屋的產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，待日后辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的條件成熟而成為本登記時(shí)，本登記的效力朔及到預(yù)告登記時(shí)。（2）、保全權(quán)利的效力。預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的處分行為，在妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)無(wú)效。在這一點(diǎn)上，德國(guó)民法和瑞士民法有著不同的規(guī)定。德國(guó)民法采取絕對(duì)無(wú)效原則，而瑞士民法采取的是相對(duì)無(wú)效原則。前者認(rèn)為經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利具有對(duì)抗任何人的物權(quán)效力；后者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所為之處分，有妨害預(yù)告登記之請(qǐng)求權(quán)的，其處分無(wú)效，此處之“無(wú)效”是相對(duì)無(wú)效。義務(wù)人（不動(dòng)產(chǎn)所有人）就該土地權(quán)利仍可進(jìn)行處分或移轉(zhuǎn)登記，除妨害已登記的請(qǐng)求權(quán)的行為無(wú)效外，其他與預(yù)告登記的內(nèi)容不沖突的處分或登記仍然有效。同時(shí)，筆者認(rèn)為，瑞士民法的這種立法規(guī)定應(yīng)有可優(yōu)之處，它有利于更大程度上發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效用。也有利于更好地平衡不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記雙方的利益。（3）、破產(chǎn)保護(hù)的效力。預(yù)告登記后，有保護(hù)破產(chǎn)的效力，在相對(duì)人陷入破產(chǎn)時(shí)，排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生預(yù)期的法律后果。如德國(guó)破產(chǎn)法第24條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或者破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓、消滅或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請(qǐng)求權(quán)，在登記薄上記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對(duì)破產(chǎn)管理人得請(qǐng)求履行?！边@一效力同樣適用于相對(duì)人死亡，其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求剔除預(yù)告登記。（7）二、預(yù)告登記制度的價(jià)值體現(xiàn)預(yù)告登記制度是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重要的組成部分，有其自身的價(jià)值所在。如穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中當(dāng)事人的利益；保護(hù)弱者，同時(shí)也是現(xiàn)代民法社會(huì)本位的體現(xiàn)等等。（一）預(yù)告登記的制度價(jià)值首先，預(yù)告登記制度是民法中權(quán)利不得濫用原則的具體體現(xiàn)。其對(duì)義務(wù)人（不動(dòng)產(chǎn)所有人）處分