論不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律規(guī)范問題范本-展示頁
2025-04-22 01:43本頁面
【正文】 向他人公開其擁有所有權(quán)的一種手段?！ ∥餀?quán)表征也即是展現(xiàn)權(quán)利人擁有物權(quán)權(quán)利的手段。換言之，它是權(quán)利人自覺或不自覺地向外人，表明其擁有某種所有權(quán)的事實和外觀，非權(quán)利人借以推定“表征行為人”擁有所有權(quán)權(quán)利的初步依據(jù)。對于不知道他擁有所有權(quán)等物權(quán)的人，物權(quán)的對世性只有理論意義 .而如何體現(xiàn)對世性，即使他人知情，知道誰是某物的所有者，權(quán)利范圍有多大或狀態(tài)如何，即是物權(quán)的表征問題。 (二)物權(quán)表征與公信力規(guī)則 物權(quán)是一種對世權(quán)，具有對抗世人的效力。盡管該辦法只是一個部門行政規(guī)章，是一個暫行辦法，但在缺少更高層次的法律依據(jù)的情形下，該暫行辦法即成為解釋生效要件的唯一法律依據(jù) . 筆者認為，登記應當作為物權(quán)變動的生效要件，這不僅僅是因為《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》有此規(guī)定，而且是因為我國不動產(chǎn)采德國法中的權(quán)利登記制度，對于不動產(chǎn)，唯有登記證書(登記薄)或登記機關(guān)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書才具有公信力，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動也只能通過登記來加以公示，才能達到產(chǎn)生對世性效力物權(quán)的結(jié)果。該法第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效。因為有關(guān)條文均使用了“必須”或“應當”詞語，但是并沒有明確規(guī)定不經(jīng)登記不生變動效力。因此，該規(guī)定也沒有進一步明確過戶登記與交付(過戶單或交接書為標志)或與所有權(quán)移轉(zhuǎn)是什么關(guān)系。”第五章共4條，其中第60條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，……”同樣，該法并沒有規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更時經(jīng)登記后才產(chǎn)生效力。其中1994年7月全國人大常務委員會第81次會議通過的《城市房地產(chǎn)管理法》是一部專門規(guī)范城市房地產(chǎn)的法律?！钡?條又進一步明確：“買賣城市私有房屋賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續(xù)。該條例第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。這里僅略要檢討一下具有全國效力的法律法規(guī)。為應付現(xiàn)實需要，從國家立法機關(guān)、主管部門到各個地方政府頒布了許許多多法律、法規(guī)和規(guī)章，對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和登記作出了規(guī)定。為此，本文將首先檢討“其他法律”規(guī)定，然后探討我國確立以登記作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)生效要件(或物權(quán)變動生效要件)的法理基礎(chǔ)，最后分析適用此規(guī)則實務中的一些問題。作者認為，不動產(chǎn)物權(quán)變動必須登記并不當然地推出“自交付時起不動產(chǎn)所有權(quán)不移轉(zhuǎn)”，因為，如果采登記對抗效力 ，那么不動產(chǎn)所有權(quán)完全可以在合同成立或?qū)嶋H交付時起移轉(zhuǎn)。顯然，交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)規(guī)則就不能徑直適用于不動產(chǎn)?！ ∵@是因為，對于動產(chǎn)而言，交付既意味著所有權(quán)客體物(合同標的物) 的轉(zhuǎn)移，又標識所有權(quán)權(quán)利(對標的物的所有權(quán))的移轉(zhuǎn)。對這一點，似乎在各界已取得共識?！ ⌒陆C布的《合同法》對買賣合同的規(guī)定也基本上采《民法通則》上述規(guī)則，繼續(xù)確立以交付作為我國財產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原則規(guī)定 .但是，這種不分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，統(tǒng)一以交付作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則的原則性規(guī)定易生許多歧議。前一例外使交付成為一種任意性規(guī)范，當事人意思可決定所有權(quán)移轉(zhuǎn)時間。該條既未區(qū)分特定物和不特定物，也未區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，條文中所用的財產(chǎn)一詞顯然包括不動產(chǎn)。”據(jù)此，作者有以下判斷：第一，所有權(quán)自實際交付時起移轉(zhuǎn)，如當事人雖然就某項財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓達成協(xié)議，在尚未交付以前，不發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力。為便于討論，我們這里主要涉及因買賣合同而發(fā)生的所有權(quán)移轉(zhuǎn)何時生效問題。該規(guī)則不僅關(guān)系著標的物毀損滅失的風險責任，而且關(guān)系著權(quán)利移轉(zhuǎn)的分界點，即原所有權(quán)人喪失其所有權(quán)、新的所有權(quán)人得到其所有權(quán)并取得對抗任何第三人的效力時點。同時，本方認為，交付在不動產(chǎn)買賣中仍然起著移轉(zhuǎn)標的物的作用，因此，不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)需要采納區(qū)別于動產(chǎn)的特殊法律規(guī)范。本文認為過戶登記僅為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)變動的生效要件，而非不動產(chǎn)買賣合同的的生效要件。但是，其他法律并沒有明確規(guī)定登記為不動產(chǎn)變動的生效要件，還是不動產(chǎn)買賣合同的生效要件?！ 論文摘要] 不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)是否適用于《民法通則》第72條交付移轉(zhuǎn)財產(chǎn)所有權(quán)規(guī)則，法律并沒有明確規(guī)定。通說認為《民法通則》只適用于動產(chǎn)，而不動產(chǎn)適用于“其他法律”規(guī)定。最高人民法院的司法解釋則將之解釋為合同的生效要件，這種作法貫徹到司法審判中，導致受讓人處于非常不利的地位。但認為其理論基礎(chǔ)是物權(quán)表征的公信力規(guī)則和由此而決定的物權(quán)變動公示規(guī)則?！ 關(guān)鍵詞] 不動產(chǎn)、所有權(quán)、物權(quán)變動 一、引言：《民法通則》之規(guī)定 所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則是關(guān)于法律行為引起的財產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)過程，所有權(quán)何時發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力的規(guī)則，是物權(quán)變動生效規(guī)則的核心內(nèi)容。因此在物權(quán)法中占有重要地位。 《民法通則》第72條第2款對所有權(quán)移轉(zhuǎn)時間作了明確規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第二，交付移轉(zhuǎn)所有權(quán)規(guī)則適用包括不動產(chǎn)在內(nèi)的所有財產(chǎn)。第三，交付移轉(zhuǎn)所有權(quán)規(guī)則有兩個例外，一個是當事人有相反約定，另一個是法律另有規(guī)定。后一例外使其他法律規(guī)定可以排斥交付規(guī)則的適用。對于動產(chǎn)，以交付作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)的一般原則并允許當事人自由約定，足以調(diào)整動產(chǎn)買賣中的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間問題?，F(xiàn)在爭議最多的是不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)問題。對于不動產(chǎn)，交付標的物并不意味著對標的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，而后有一個過戶登記問題，也只有登記機關(guān)確認并頒發(fā)權(quán)利證書后才發(fā)生法律意義上的所有權(quán)移轉(zhuǎn)?！ ♂槍@種情況，許多學者認為，《民法通則》第72條的“法律另有規(guī)定”實際上已經(jīng)將不動產(chǎn)排除在一般原則之外 .因為我國在《民法通則》頒布前后，已制定了許多關(guān)于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律法規(guī)，確立不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須或應當?shù)怯浀脑瓌t?！ ∫虼耍覀冞€必須深入地探討一下不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)問題?！ 《⒌怯洖椴粍赢a(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)變動的生效要件 (一)其他法律規(guī)定 由于我國特殊的國情，不動產(chǎn)買賣一直處
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1