論不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律規(guī)范問題范本(參考版)
2025-04-16 01:43本頁面
【正文】 。因此，即使原權(quán)利人仍然沒有完全喪失權(quán)利，它的權(quán)利也受法律上的限制，特別是要限制他再次出賣與第三人。但是，在辦理完登記手續(xù)前，受讓人對客體物沒有法律上的處分權(quán)，因此，直到登記證書簽發(fā)前，不生物權(quán)變動效力，即買受人不享有法律上的所有權(quán)。因此，在辦理完登記手續(xù)之前，受讓人對客體物的處分權(quán)利是受到限制的。 (4)受讓人權(quán)利限制 由于受讓在辦理完過戶手續(xù)之前，還不是法律意義上的所有權(quán)人，故對已占有房地產(chǎn)的受讓人處分權(quán)利的限制是必要的。為了確保受讓人權(quán)利早日的實現(xiàn)，法律上也有必要將協(xié)助受讓人辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記規(guī)定為一種法定義務(wù)。另一方面，轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)負有協(xié)助受讓人盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的積極義務(wù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。這種限制可以是通過當事人之間要求交房時即一同交付產(chǎn)權(quán)證書或產(chǎn)權(quán)證書交第三人暫保存，以防止不誠實賣主再次出賣(當事人約定方式)，也可以法律明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓人的消極不作為義務(wù)，以限制其處分權(quán)?！ ?3)轉(zhuǎn)讓人消極義務(wù)和積極義務(wù) 由于受讓人取得所有權(quán)是在辦理完過戶手續(xù)或登記機關(guān)簽發(fā)權(quán)利證書時，在實際交付房屋和辦理完過戶手續(xù)期間，受讓人還不是完全的所有權(quán)人，而轉(zhuǎn)讓人(原所有權(quán)人)仍然可能擁有表征其擁有房屋產(chǎn)權(quán)的登記證書，這可能給外人以推定其擁有所有權(quán)的外觀，就使他能夠?qū)Ψ课菰俅翁幏?，導致所謂的一物二賣或多賣情形發(fā)生。因為風險責任更重要的是買賣雙方之間的事情，在標的物交付后賣方即已履行了他的主要義務(wù)，而買方接受房屋后，即可實際占有利用標的物，并開始接受所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。法律規(guī)定很難作到兩全齊美，使買賣雙方合理分擔風險。這里有一個兩難決擇的問題，如果采風險責任隨權(quán)利轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，那么房屋驗收交接后和登記手續(xù)完畢前，原所有權(quán)人(已喪失占有和控制權(quán))還得承擔房屋的風險責任。因此，《辦法》也明確了房地產(chǎn)買賣的風險責任轉(zhuǎn)移的日期，該法確立了房地產(chǎn)的風險責任隨房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的原則，但又允許當事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風險責任(第21條)。因此法律上仍有必要確定風險移轉(zhuǎn)的時間。因此，在實務(wù)中，我們應(yīng)認定自登記機關(guān)簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證書時起所有權(quán)移轉(zhuǎn)或生物權(quán)變動效力。因為，撇開申請被駁回的可能性，在理論上，在登記受理之時受讓人也無法表征自己的權(quán)利。但是，問題在于在登記申請受理之后，還存在登記申請被駁回或不予登記的可能性(或者因形式不合法，或者因所有權(quán)人無處分權(quán)，或者因其他原因而導致合同無效或被撤銷)。因為所有可表征不動產(chǎn)的證書均已由登記機關(guān)控制。但房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)審核后作出不予過戶決定的，以轉(zhuǎn)讓當事人再次提出過戶申請的受理日期為準?！ ?1)權(quán)利何時移轉(zhuǎn) 登記是所有權(quán)移轉(zhuǎn)和其他物權(quán)變動的生效要件，即不經(jīng)登記不生物權(quán)變動效力。在這一時段，受讓人和出讓人實際上誰都不擁有完全的所有權(quán)，我們也無法準確地在法律上界定任何一方的權(quán)利性質(zhì)，但這個權(quán)利移轉(zhuǎn)過程又需要法律給予特別的規(guī)范和保護。對于受讓人而言，他也開始取得所有權(quán)。 但是，我們又不能說交付沒有引起物權(quán)權(quán)利的變動。換言之，他的所有權(quán)沒有對世性。因此，在辦理登記過戶手續(xù)期間，占居房屋的受讓人不得買賣房屋，不得將房屋設(shè)定抵押權(quán)。這句話的真實意思是，他不能對房屋進行法律上的處分，因為只有進行法律上處分時才涉及到不特定世人的利益或特定第三人利益，才有必要追問是否有所有權(quán)問題。同時，一旦不動產(chǎn)已經(jīng)交付，那么受讓人即獲得占有使用房屋的權(quán)利，也就是說從實際享用上受讓人已完全成為房屋的所有主?！ ≡趯崉?wù)操作中，房屋買賣都是先交付后辦理過戶手續(xù)，而且交付和辦理過戶手段之間需要一段時間。因此，不動產(chǎn)的特殊性在于：不動產(chǎn)物權(quán)變動存在標的物的移轉(zhuǎn)(交付)和權(quán)利的移轉(zhuǎn)(登記)兩個相繼但又不同的過程。這里僅就交付在不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)中的作用談一點個看法。另外，從建設(shè)部到各個地方，也有效力不等、內(nèi)容不一的樣本合同，使我國房地產(chǎn)規(guī)范呈現(xiàn)復雜、多變、規(guī)則混亂不統(tǒng)一的局面。根據(jù)深圳市人民政府《關(guān)于加強深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)市場管理的試行規(guī)定》(1989年)第28條，房地產(chǎn)買賣除了要求向市房地產(chǎn)登記處辦理變更登記外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同還必須進行公證。2)到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)，獲得房產(chǎn)賣契?！ ∷?、不動產(chǎn)交付的效力：不動產(chǎn)買賣的特殊規(guī)范 由于我國還沒有統(tǒng)一的關(guān)于不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)過程的程序性規(guī)定，各個地方制定的關(guān)于房地產(chǎn)的地方性法規(guī)中，對不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓程序作了各具特色的規(guī)定。而筆者認為我國今后的立法應(yīng)確認登記僅為物權(quán)變動的生效要件，而不是合同的生效要件。在這一點上交付和登記的效力相同于德國的物權(quán)形式主義，但我們不承認登記過程獨立的物權(quán)行為(意思)，不承認交付或登記為物權(quán)行為的形式，而只是合同義務(wù)履行的自然結(jié)果。對于動產(chǎn)，交付使這兩種移轉(zhuǎn)同時完成。同時，正如不以是否交付來否定動產(chǎn)買賣合同的效力一樣，我們也不以是否登記判斷不動產(chǎn)買賣合同的效力。即使將交付或登記稱為一種獨立物權(quán)行為，也已不是通常意義上的法律行為。因此，我國多數(shù)學者否認物權(quán)變動的無因性 . 作者認為物權(quán)行為理論的核心在于物權(quán)行為的無因性，如果否定無因性，而僅僅承認物權(quán)行為概念或者將物權(quán)變動看作是一種相對獨立的行為，對于整個財產(chǎn)交易制度的設(shè)計并沒有實質(zhì)性影響。這一理論產(chǎn)生于德國并在德國民法典得到貫徹，但在我國及世界大多數(shù)國家(包括大陸法系中的法國法系國家、英美法國家)均認為，交付和登記視為履行合同義務(wù)的行為，認為這里不存在獨立的物權(quán)意思，也不把登記為作為物權(quán)變動意思的外在表現(xiàn)形式，而僅僅認為登記只是履行不動產(chǎn)交付義務(wù)的行為。但物權(quán)行為理論認為，標的物的交付或登記不是履行合同義務(wù)的行為，而是移轉(zhuǎn)或變更物權(quán)意思的外在表現(xiàn)，或者說物權(quán)行為是由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而成的要式行為。有些合同，例如買賣合同，一般被視為債權(quán)合同。問題是承認登記為物權(quán)變動生效要件，那么是否就意味著承認物權(quán)行為呢? (二)合同行為與物權(quán)行為 物權(quán)行為是引起物權(quán)取得(或發(fā)生)、喪失(或消
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1