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論不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律規(guī)范問題范本-在線瀏覽

2025-05-31 01:43本頁面
  

【正文】 于抑制的狀態(tài),隨著改革開放的深入,特別是可有限轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)制度實(shí)施和住房商品化的推進(jìn),我國的不動產(chǎn)交易也日益增多和頻繁,成為急待規(guī)范的領(lǐng)域。作者承認(rèn)這些法律即構(gòu)成第72條“另有規(guī)定”的法律?! ?983年國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理條例》是專門規(guī)范城市私有房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣等的一部法規(guī)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時,須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?!边@兩條只是規(guī)定私有房屋和轉(zhuǎn)移或變更須辦理登記,但并沒有明確規(guī)定登記在所有權(quán)轉(zhuǎn)移中的作用,是將登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)志或物權(quán)變動的生效要件,還是將登記作為已轉(zhuǎn)移所有權(quán)對抗要件 .  隨著國有土地使用權(quán)出讓制度的建立和房地產(chǎn)市場的繁榮,我國陸續(xù)頒布了許多有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)。該法第35條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。建設(shè)部為實(shí)施該法而制定和頒布的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(1995年8月7日公布)第15條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),并依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。同樣,1989年頒布1995年修改后的《土地登記規(guī)則》,也只規(guī)定登記為各種土地權(quán)利設(shè)定、變動的必要條件?! ?990年建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》明確規(guī)定了不經(jīng)登記的后果?!庇纱?,可以推出未經(jīng)登記,由各種法律行為引起的物權(quán)變動即不生效力。這里涉及到物權(quán)表征手段的公信力和物權(quán)變動的公示原則兩個理論問題。但是,這種對世效力主要是對抗知情人?! ∥餀?quán)表征是物權(quán)權(quán)利人向世人公開、顯露、表明其擁有權(quán)利的手段、方式或象征。表征因此也可以說是一種權(quán)利表象或權(quán)利外觀。這種表征方式首先是占有事實(shí)。比如,駕駛汽車,居住房屋、集市上持物待賣的攤商等對物的實(shí)際支配,均可表征占有人享有某種權(quán)利。只要正在管領(lǐng)、支配、控制某物,一般即推定他享有所有權(quán)或其他合法權(quán)利。占有只是受法律保護(hù)的事實(shí)狀態(tài),而不是法律權(quán)利,有些針對物的權(quán)利并不以占有物為特定要件。還有些財產(chǎn)權(quán)根本無法直接占有客體物,而只針對物的價值形態(tài)享有取得物的財產(chǎn)權(quán),就不能通過占有來表征權(quán)利(典型地,如擔(dān)保物權(quán))。這些憑證包括私人之間的協(xié)議、經(jīng)公證的文書等,但經(jīng)登記的權(quán)利證書則最具有表征權(quán)利的效力。但是,并不能要求每個人在與外人打交道的過程中,都得先證明對方是否擁有真實(shí)有效的權(quán)利,這樣會增加交易成本,甚至妨礙財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。這種規(guī)則便是物權(quán)表征手段的公信力規(guī)則。這種規(guī)則有二:對于動產(chǎn),占有人被絕對地推定為所有權(quán)人,亦即占有具有公信力。僅信賴登記證書而購買證書上記載權(quán)利人的不動產(chǎn),即受到法律保護(hù),在這兩種情況下購買人即可獲得具有對世效力的所有權(quán)或其他物權(quán)(如使用權(quán))?! ∵@也就是說,占有的表征效力有兩種,一種是對于普通的非占有人的權(quán)利表征效力。而不管占有人是否擁有權(quán)利、擁有什么權(quán)利、非占有人都得象對待所有權(quán)人那樣,尊重或不侵犯占有人占有。占有表征的第二種效力是賦予占有這種表征手段以推定所有權(quán)的絕對效力。占有的這種表征效力只適用于有形動產(chǎn)和可流通的財產(chǎn)權(quán)(如各種不記名有價證券)。但是,它不具有直接推定證書上所載所有權(quán)取得人即為所有權(quán)人的效力,即不具有公信力。而經(jīng)國家專門登記機(jī)關(guān)的注冊登記和頒發(fā)的證書具有推定推定證書所載權(quán)利人即絕對地為所有權(quán)人的效力──公信力。登記證書的公信力適用于不動產(chǎn)等需要登記財產(chǎn)。這種表征絕對效力便是公信力。換言之,占有可以表征不動產(chǎn)權(quán),但不具有公信力 .由此就使不動產(chǎn)物權(quán)變動公示和動產(chǎn)物權(quán)變動公示出現(xiàn)差異。因此,物權(quán)變動需要向世人公開,使世人了解物權(quán)的歸屬的真實(shí)狀態(tài)。  物權(quán)變動的公示實(shí)際上是向世人公開某人喪失或取得所有權(quán),或者某人所有權(quán)客體物范圍或其權(quán)能發(fā)生減少或增加變動,以使世人判斷變動后誰享有真實(shí)的所有權(quán)或其他物權(quán)。它要求物權(quán)的各種變動必須以一種能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動的方式予以展示,并進(jìn)而決定物權(quán)變動效力。換言之,要通過公示使權(quán)利受讓人獲得絕對對抗世人的物權(quán),亦即取得具有公信力表征物權(quán)的手段。交付之后,受讓人即占有標(biāo)的物,占有的公信力,使他可享有物權(quán)或所有權(quán),它可憑占有進(jìn)一步地處分客體物,行使完全物權(quán) .此時第三人憑對占有的信任而受讓該標(biāo)的物,則它即受到物權(quán)法的保護(hù)。這一手段的典型形式被稱為注冊登記。通常要經(jīng)過審查、登記或變更登記、公告并頒發(fā)權(quán)利證書幾個環(huán)節(jié)。這種證書即成為權(quán)利人表征其擁有所有權(quán)或他項權(quán)的手段,且具有公信力的手段。實(shí)質(zhì)上,公示在于使原物權(quán)人喪失具有公信力的表征手段,使新權(quán)利人獲得具有公信力的表征手段。由此,物權(quán)變動公示是也是為確保特定物權(quán)表征手段始終具有公信力的必要措施,是維護(hù)交易安全的重要法律制度。登記為物權(quán)變動生效要件,應(yīng)當(dāng)成為我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的統(tǒng)一規(guī)則。這一問題的實(shí)質(zhì)是,登記為合同的生效要件,還是物權(quán)權(quán)利變動的生效要件?! ?984年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第(56)條規(guī)定:“買賣雙方自愿,并立有契約、買方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,但責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。但這一觀點(diǎn)在此后被最高院所修正?!稐l例》實(shí)施后,人民法院審理此類案件,即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理 .從此,各級法院基本上按這一精神,對未辦理登記過戶手續(xù)房地產(chǎn)買賣合同一律判定無效。在這里,最高人民法院似乎將登記作為合同成立的形式要件 .即使這里承認(rèn)合同的成立與生效有別,最高人民法院的觀點(diǎn)最多可以解釋為合同的生效要件。下面即是以未登記來否定前一房屋買賣合同的一個真實(shí)案例。約定,房價7500元,先交3500元,余款年底交清。并辦理公證和過戶登記手續(xù),將戶名改為田某。二人爭執(zhí),田某起訴法院要求張某退還房屋。2. 齊某與田某之間買賣關(guān)系符合法定要件,因而有效,張某應(yīng)于判決生效后1個月內(nèi)搬出房屋。但是,問題是齊某與張某買賣法律關(guān)系是否無效呢?回答這一問題取決于登記到底是房屋買賣合同的生效要件,還僅僅是物權(quán)轉(zhuǎn)讓或變動的生效要件。我國司法實(shí)踐
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