論不動(dòng)產(chǎn)登記制度和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)與協(xié)調(diào)-在線瀏覽
2025-05-31 01:43本頁面
【正文】 基于雙方法律行為的物權(quán)變動(dòng)和基于雙方法律行為以外其它法律事實(shí)的物權(quán)變動(dòng)兩類，但由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪變更絕大多數(shù)都屬于前者，因此傳統(tǒng)大陸法系立法與學(xué)說中所重點(diǎn)關(guān)注的物權(quán)變動(dòng)往往只是基于雙方法律行為的物權(quán)變動(dòng)，本文也是如此。意思主義以法國民法為代表：物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，僅須當(dāng)事人的意思表示即足以發(fā)生效力，無須以登記作為其成立或生效的要件。形式主義又稱物權(quán)形式主義，以德國民法為代表：物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，須有關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示以及履行登記等法定形式才能成立或生效。折衷主義又稱債權(quán)形式主義，以奧地利民法和瑞士民法為代表：物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除當(dāng)事人的意思表示外，還須履行登記等法定形式，物權(quán)變動(dòng)才能成立或生效。(注：謝在全：《民法物權(quán)論》(上)，中國政法大學(xué)出版社1999年版，第6365頁。其中，公信力和強(qiáng)制登記涉及不動(dòng)產(chǎn)登記及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)兩個(gè)領(lǐng)域，但學(xué)界對(duì)此研究已較深入，本文從略，以集中筆墨分析不動(dòng)產(chǎn)登記模式的其他幾方面與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的聯(lián)系。 (一)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)程序與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián) 德國式物權(quán)形式主義與另兩種物權(quán)變動(dòng)模式最為顯著的區(qū)別是，物權(quán)變動(dòng)是否基于一個(gè)與債權(quán)行為彼此獨(dú)立且互不影響的物權(quán)行為而發(fā)生效力。筆者認(rèn)為，爭論雙方往往忽略了一點(diǎn)，即以上兩種立場各有其相應(yīng)的登記申請(qǐng)程序法律規(guī)定作為依據(jù)。(注：德國民法典第873條第1項(xiàng)：“為轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，為對(duì)土地設(shè)定權(quán)利以及為轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān)，需要權(quán)利人和另一方當(dāng)事人對(duì)發(fā)生權(quán)利變更成立合意和將權(quán)利變更登入土地簿冊(cè)，本法另有規(guī)定的除外?？梢哉f，正是德國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中這一有關(guān)登記申請(qǐng)程序的規(guī)定造就了物權(quán)行為理論的成立，進(jìn)而又決定其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式會(huì)成為物權(quán)形式主義這一承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性與無因性的立法例。瑞士民法理論認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須有法律原因、登記承諾、登記三者相結(jié)合，才能夠發(fā)生效力。債務(wù)人只要將自己的登記承諾作成文書交付于債權(quán)人，就算作履行了交付標(biāo)的物的義務(wù)，債權(quán)人憑此證書再向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。)理論上，固然可以將債務(wù)人的登記承諾和債權(quán)人的登記申請(qǐng)作為兩個(gè)相對(duì)的意思表示，從而認(rèn)為存在著一個(gè)物權(quán)行為。至于法國和受法國民法影響的國家乃至英美法國家，其不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程序與德國相差更大，不但沒有雙方當(dāng)事人同時(shí)在登記機(jī)關(guān)為意思表示的規(guī)定，連債務(wù)人方面的登記承諾也不需要，僅有債權(quán)人一方提出登記申請(qǐng)即可。 由此可見，上述不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)程序的差異，是導(dǎo)致德國與其他國家的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式不同的重要原因之一。前者登記官吏對(duì)于登記申請(qǐng)只做形式上的審查，如申請(qǐng)手續(xù)完備，即依照契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿即可；至于契據(jù)上所載權(quán)利事項(xiàng)有無瑕疵則不予過問，以法國法為代表的契據(jù)登記制采此形式。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須經(jīng)過登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查確定并履行法定登記形式才發(fā)生效力，未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在，這類形式為權(quán)利登記制和托倫斯制所采用。至于當(dāng)事人做出關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示的原因(原因的原因)——即以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)行為真實(shí)與否，登記官員不予過問。根據(jù)同樣的原因，托倫斯制國家是做法與瑞士相同。如此差異，是導(dǎo)致各國在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式不同的又一重要原因。前者注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)，為權(quán)利登記制所采用；后者注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)，為契據(jù)登記制所采用。因此有關(guān)國家的物權(quán)變動(dòng)模式立法就應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不經(jīng)登記不發(fā)生效力的物權(quán)形式主義或者債權(quán)形式主義，以促使當(dāng)事人將各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)及時(shí)提交登記。其結(jié)果是，有關(guān)國家物權(quán)變動(dòng)模式可采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因當(dāng)事人意思發(fā)生效力的意思主義。同理，有關(guān)國家物權(quán)變動(dòng)模式立法也應(yīng)采物權(quán)形式主義或者債權(quán)形式主義(受其他因素的制約，實(shí)際上僅采后者)。但對(duì)于物權(quán)變動(dòng)中的受動(dòng)方即真正權(quán)利人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力不同，所造成的反射性后果也就不同：在采用契據(jù)登記制的國家，不動(dòng)產(chǎn)登記無公信力，交易相對(duì)人不能夠依據(jù)登記簿所載內(nèi)容取得物權(quán)，真正權(quán)利人的權(quán)利也不會(huì)因此受到影響；在采用權(quán)利登記制和托倫斯制的國家，不動(dòng)產(chǎn)登記有公信力，信任登記簿所載內(nèi)容的善意第三人則可以據(jù)此取得有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，真正權(quán)利人的物權(quán)也將相應(yīng)地喪失或受到限制。其中，采用權(quán)利登記制的國家將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為國家機(jī)關(guān)(行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān))，如果因登記機(jī)關(guān)的過失或違反法律造成登記錯(cuò)誤，從而間接地?fù)p害到真正權(quán)利人權(quán)利的，登記機(jī)關(guān)以國家賠償?shù)姆绞较蛘嬲龣?quán)利人予以賠償。比較不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)交易相對(duì)人和真正權(quán)利人的法律效力，可看出兩者存在如下關(guān)系：不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)交易相對(duì)人的法律效力越強(qiáng)，其反射效力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人造成損害的可能性也就越大，為了同時(shí)保護(hù)后者的利益，登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制所覆蓋的范圍也就應(yīng)當(dāng)更加廣泛?！ ⌒形闹链耍勺鲆粋€(gè)簡要的小結(jié)，即每種不動(dòng)產(chǎn)登記模式都各有一種與之相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式(但絕非簡單的一一對(duì)應(yīng))。兩者間的這種相互制約的關(guān)系實(shí)際上限制乃至決定了立法者在設(shè)計(jì)本國有關(guān)法律時(shí)所能夠作出的具體選擇。國家土地管理局制定的《土地登記規(guī)則》適用于國家所有權(quán)以外的各類土地權(quán)利(《土地登記規(guī)則》第2條第2款)，其他不動(dòng)產(chǎn)(房屋、林木等)登記的有
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