論不動(dòng)產(chǎn)登記制度和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)與協(xié)調(diào)-wenkub
2023-04-28 01:43:17 本頁(yè)面
【正文】 權(quán)變動(dòng)的意思表示以及履行登記等法定形式才能成立或生效。(注：嚴(yán)格地說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可分為基于雙方法律行為的物權(quán)變動(dòng)和基于雙方法律行為以外其它法律事實(shí)的物權(quán)變動(dòng)兩類，但由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪變更絕大多數(shù)都屬于前者，因此傳統(tǒng)大陸法系立法與學(xué)說(shuō)中所重點(diǎn)關(guān)注的物權(quán)變動(dòng)往往只是基于雙方法律行為的物權(quán)變動(dòng)，本文也是如此。在這一立法例下，登記具有絕對(duì)的法律效力；對(duì)交易相對(duì)人而言，不論其為善意或惡意，登記內(nèi)容均視為正當(dāng)與完全，以資保護(hù)。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查后在登記簿上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)，并對(duì)受讓人交付新權(quán)利證書(shū)(所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí))或在原權(quán)利證書(shū)上記載權(quán)利的變化情況(設(shè)定他物權(quán)時(shí))，從而使第三人能夠從權(quán)利證書(shū)上清楚地得知有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)前權(quán)利狀況；(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)；(6)設(shè)置專門的賠償基金。其特點(diǎn)是：(1)采用實(shí)質(zhì)審查主義；(2)登記有公信力；(3)原則上采用任意登記主義；但某一筆土地一旦申請(qǐng)過(guò)第一次登記，此后的有關(guān)交易即進(jìn)行強(qiáng)制登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力；(4)交付權(quán)利證書(shū)。登記簿上反映的是當(dāng)前每一宗不動(dòng)產(chǎn)上所存在的各種權(quán)利的總體狀況。該模式中登記不僅是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，而且是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在，故此稱為權(quán)利登記制。登記完畢后僅在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過(guò)，不發(fā)權(quán)利證書(shū)；(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)。) (又稱法國(guó)登記制)。我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬瑞士式的權(quán)利登記制，這決定我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式應(yīng)采債權(quán)形式主義。立法者如欲改變不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，就須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度做相應(yīng)的調(diào)整，反之亦然。該模式中登記是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。登記簿上反映的只是一筆筆的不動(dòng)產(chǎn)交易，看不出某個(gè)特定時(shí)刻一宗不動(dòng)產(chǎn)上所存在的各種權(quán)利的整體狀況。其特點(diǎn)是：(1)采用實(shí)質(zhì)審查主義；(2)登記有公信力；(3)采用強(qiáng)制登記主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力；(4)登記簿采用物的編成主義。采用這種模式有德國(guó)、奧地利、瑞士和北歐的一些國(guó)家等。當(dāng)某一筆土地因有關(guān)的交易申請(qǐng)第一次登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)依其權(quán)利狀態(tài)制成權(quán)利證書(shū)(又稱“地券”)一式二份，一份交申請(qǐng)人收?qǐng)?zhí)以供確認(rèn)權(quán)利之用，一份存登記機(jī)關(guān)以編成登記簿。以上第(1)、(2)、(5)點(diǎn)與權(quán)利登記制相同；其余幾點(diǎn)則與權(quán)利登記制和契據(jù)登記制均不相同。十九世紀(jì)德國(guó)統(tǒng)一前的梅克倫堡、呂貝克、漢堡、薩克森等邦都采用過(guò)這種立法例(見(jiàn)史尚寬：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第43頁(yè))。)通說(shuō)認(rèn)為，各國(guó)立法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式可分為意思主義、形式主義和折衷主義三種。在這種立法例之下，一個(gè)法律行為不能同時(shí)引起債權(quán)發(fā)生及物權(quán)變動(dòng)的雙重效果，關(guān)于發(fā)生債權(quán)的意思表示(債權(quán)行為)只能引起債權(quán)債務(wù)關(guān)系，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示(物權(quán)行為)也只能引起物權(quán)的得喪變更，債權(quán)行為與物權(quán)行為彼此獨(dú)立，互不影響(物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性)。) 二、不動(dòng)產(chǎn)登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián) 從前述可見(jiàn)，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的差異主要體現(xiàn)在：(1)登記審查方式；(2)登記是否有公信力；(3)是否強(qiáng)制登記(即物權(quán)變動(dòng)是否須經(jīng)登記才發(fā)生效力)；(4)登記簿的編制及其著重點(diǎn)；(5)錯(cuò)誤登記賠償機(jī)制等方面。學(xué)理上，對(duì)物權(quán)行為存在與否歷來(lái)爭(zhēng)論不休?！?因雙方當(dāng)事人在登記官員面前達(dá)成了一個(gè)與債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生無(wú)關(guān)而僅涉及物權(quán)變動(dòng)的合意，故將這一合意理解為一個(gè)與債權(quán)行為彼此獨(dú)立且互不影響的物權(quán)行為也是十分合理的。所謂登記承諾，指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人(即債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的債務(wù)人)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)讓與登記予以無(wú)保留的同意的意思表示。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)還需要有法律原因——以移轉(zhuǎn)或設(shè)定物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)行為，即使可以認(rèn)為瑞士民法上有物權(quán)行為，考慮到它并不能夠像德國(guó)法那樣僅與登記相結(jié)合即構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的完整要件，承認(rèn)其存在也沒(méi)有多大的理論價(jià)值?！ ?二)不動(dòng)產(chǎn)登記審查方式與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián) 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)的審查方式有形式和實(shí)質(zhì)審查主義兩類。但屬于權(quán)利登記制和托倫斯制的國(guó)家，其不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式還有區(qū)別：在德國(guó)法上，不動(dòng)產(chǎn)登記官員審查的是雙方當(dāng)事人在其面前所為的關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示是否真實(shí)——即當(dāng)事人是否具有相應(yīng)的行為能力以及有無(wú)詐欺、脅迫等情況。 綜上，德國(guó)法上登記機(jī)關(guān)所審查的“物權(quán)變動(dòng)的原因”是物權(quán)行為，瑞士法上登記機(jī)關(guān)所審查的“物權(quán)變動(dòng)的原因”是債權(quán)行為，法國(guó)法上登記機(jī)關(guān)根本不審查“物權(quán)變動(dòng)的原因”。采用物的編成主義，以不動(dòng)產(chǎn)為中心進(jìn)行登記簿的編制，意味著不能遺漏有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)上任何一項(xiàng)權(quán)利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的整體情況。 至于托倫斯制的登記簿編制，雖在登記對(duì)象上沒(méi)有覆蓋可流通的全部不動(dòng)產(chǎn)(對(duì)從未申請(qǐng)過(guò)登記的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人可以選擇繼續(xù)不登記)，但對(duì)已登記的不動(dòng)產(chǎn)而言，登記簿編制仍屬物的編成主義，注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。為了在保護(hù)善意第三人的同時(shí)兼顧真正權(quán)利人的利益，在不動(dòng)產(chǎn)登記具備公信力的國(guó)家，即建立了不動(dòng)產(chǎn)登記的登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制。相反，在未建立登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制的契據(jù)登記制國(guó)
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