論不動產(chǎn)登記制度和不動產(chǎn)物權變動模式的關聯(lián)與協(xié)調(diào)(已修改)
2025-04-25 01:43 本頁面
【正文】 論不動產(chǎn)登記制度和不動產(chǎn)物權變動模式的關聯(lián)與協(xié)調(diào)【內(nèi)容提要】不同模式下不動產(chǎn)登記制度中的申請程序、審查方式、登記簿的編制以及錯誤登記賠償機制等方面存在差異，每種不動產(chǎn)登記制度模式都僅有一種與之相適應的不動產(chǎn)物權變動模式(但絕非簡單的一一對應)。我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度屬瑞士式的權利登記制，這決定我國的不動產(chǎn)物權變動模式應采債權形式主義。立法者如欲改變不動產(chǎn)物權變動模式，就須對不動產(chǎn)登記制度做相應的調(diào)整，反之亦然?！娟P 鍵 詞】不動產(chǎn)登記制…… 一、不動產(chǎn)登記模式和不動產(chǎn)物權變動模式概述 不動產(chǎn)登記，指將不動產(chǎn)物權變動的事實登載于特定國家機關簿冊上的行為。當代各國在確立不動產(chǎn)登記制度時，立法上存在差異，大體可歸納為以下三種模式：(注：柴強：《各國(地區(qū))土地制度與政策》，北京經(jīng)濟學院出版社1993年版，第153155頁；梁慧星主編：《中國物權法研究》(上)，法律出版社1998年版，第201204頁；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第154159頁。) (又稱法國登記制)。該模式中登記是公示不動產(chǎn)權利狀態(tài)的方法，不動產(chǎn)物權變動非經(jīng)登記不得對抗第三人。登記機關進行登記時，僅根據(jù)法律規(guī)定應當提交的有關契據(jù)所載的內(nèi)容予以登記，故此稱為契據(jù)登記制。其特點是：(1)采用形式審查主義；(2)登記無公信力；(3)采用任意登記主義，不動產(chǎn)物權變動無須登記即可生效；(4)登記簿采用人的編成主義，登記簿的編制不以不動產(chǎn)為準，而依不動產(chǎn)權利人的登記順序先后而作成。登記完畢后僅在關于不動產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過，不發(fā)權利證書；(5)注重不動產(chǎn)權利的動態(tài)。登記簿上反映的只是一筆筆的不動產(chǎn)交易，看不出某個特定時刻一宗不動產(chǎn)上所存在的各種權利的整體狀況。采用這種模式有法國、意大利、西班牙、日本等，美國大多數(shù)州的不動產(chǎn)登記制度也屬此類。 (又稱德國登記制)。該模式中登記不僅是公示不動產(chǎn)權利狀態(tài)的方法，而且是不動產(chǎn)物權變動的要件，未在登記簿上登記的不動產(chǎn)物權即為不存在，故此稱為權利登記制。其特點是：(1)采用實質(zhì)審查主義；(2)登記有公信力；(3)采用強制登記主義，不動產(chǎn)物權變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力；(4)登記簿采用物的編成主義。登記簿的編制以不動產(chǎn)為中心，依土地的地段、地號等事項的先后次序編制而成。登記完畢后也是僅在關于不動產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過，不發(fā)權利證書；(5)注重不動產(chǎn)權利的靜態(tài)。登記簿上反映的是當前每一宗不動產(chǎn)上所存在的各種權利的總體狀況。采用這種模式有德國、奧地利、瑞士和北歐的一些國家等?！ ?又稱澳洲登記制或權利交付制)。該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(Sir Robert Thomas)根據(jù)權利登記制改良而來。其特點是：(1)采用實質(zhì)審查主義；(2)登記有公信力；(3)原則上采用任意登記主義；但某一筆土地一旦申請過第一次登記，此后的有關交易即進行強制登記，否則不發(fā)生物權變動的效力；(4)交付權利證書。當某一筆土地因有關的交易申請第一次登記時，登記機關依其權利狀態(tài)制成權利證書(又稱“地券”)一式二份，一份交申請人收執(zhí)以供確認權利之用，一份存登記機關以編成登記簿。所以權利人持有的權利證書實際上就是登記簿的副本，其內(nèi)容與登記簿的相應部分完全一致。此后有關的不動產(chǎn)再進行交易時，當事人間另作成讓與證書，與權利證書一起交給登記機關。登記機關經(jīng)審查后在登記簿上記載權利的移轉，并對受讓人交付新權利證書(所有權移轉時)或在原權利證書上記載權利的變化情況(設定他物權時)，從而使第三人能夠從權利證書上清楚地得知有關不動產(chǎn)的當前權利狀況；(5)注重不動產(chǎn)權利的靜態(tài)；(6)設置專門的賠償基金。以上第(1)、(2)、(5)點與權利登記制相同；其余幾點則與權利登記制和契據(jù)登記制均不相同。不動產(chǎn)登記制度屬于這種模式的國家包括澳大利亞、新西蘭和其他一部分英美法國家和地區(qū)如英格蘭、愛爾蘭、加拿大以及美國的少數(shù)州等。(注：在法制史上，還有個別地區(qū)存在一種在不動產(chǎn)登記效力采所謂“形式的確定主義”的立法例。在這一立法例下，登記具有絕對的法律效力；對交易相對人而言，不論其為善意或惡意，登記內(nèi)容均視為正當與完全，以資保護。十九世紀德國統(tǒng)一前的梅克倫堡、呂貝克、漢堡、薩克森等邦都采用過這種立法例(見史尚寬：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第43頁)。顯然，“形式的確定主義”的不動產(chǎn)登記和不動產(chǎn)物權變動立法與本文中各種不動產(chǎn)登記模式和不動產(chǎn)物權變動模式均不相符，它實際上是以登記作為不動產(chǎn)物權得喪變更的唯一要件。) 不動產(chǎn)物權變動模式，指由法律行為引起的不動產(chǎn)物權的得喪變更需要符合何種法定要件方能發(fā)生效力的法律規(guī)范模式。(注：嚴格地說，不動產(chǎn)物權變動可分為基于雙方法律行為的物權變動和基于雙方法律行為以外其它法律事實的物權變動兩類，但由于社會經(jīng)濟生活中發(fā)生的不動產(chǎn)物權得喪變更絕大多數(shù)都屬于前者，因此傳統(tǒng)大陸法系立法與學說中所重點關注的物權變動往往只是基于雙方法律行為的物權變動，本文也是如此。)通說認為，各國立法上的不動產(chǎn)物權變動模式可分為意思主義、形式主義和折衷主義三種。意思主義以法國民法為代
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