論不動(dòng)產(chǎn)登記制度和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)與協(xié)調(diào)(已修改)
2025-04-25 01:43 本頁(yè)面
【正文】 論不動(dòng)產(chǎn)登記制度和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的關(guān)聯(lián)與協(xié)調(diào)【內(nèi)容提要】不同模式下不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的申請(qǐng)程序、審查方式、登記簿的編制以及錯(cuò)誤登記賠償機(jī)制等方面存在差異，每種不動(dòng)產(chǎn)登記制度模式都僅有一種與之相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式(但絕非簡(jiǎn)單的一一對(duì)應(yīng))。我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬瑞士式的權(quán)利登記制，這決定我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式應(yīng)采債權(quán)形式主義。立法者如欲改變不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，就須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度做相應(yīng)的調(diào)整，反之亦然?！娟P(guān) 鍵 詞】不動(dòng)產(chǎn)登記制…… 一、不動(dòng)產(chǎn)登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式概述 不動(dòng)產(chǎn)登記，指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)登載于特定國(guó)家機(jī)關(guān)簿冊(cè)上的行為。當(dāng)代各國(guó)在確立不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)，立法上存在差異，大體可歸納為以下三種模式：(注：柴強(qiáng)：《各國(guó)(地區(qū))土地制度與政策》，北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社1993年版，第153155頁(yè)；梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究》(上)，法律出版社1998年版，第201204頁(yè)；王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第154159頁(yè)。) (又稱(chēng)法國(guó)登記制)。該模式中登記是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記時(shí)，僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契據(jù)所載的內(nèi)容予以登記，故此稱(chēng)為契據(jù)登記制。其特點(diǎn)是：(1)采用形式審查主義；(2)登記無(wú)公信力；(3)采用任意登記主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無(wú)須登記即可生效；(4)登記簿采用人的編成主義，登記簿的編制不以不動(dòng)產(chǎn)為準(zhǔn)，而依不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的登記順序先后而作成。登記完畢后僅在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過(guò)，不發(fā)權(quán)利證書(shū)；(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)。登記簿上反映的只是一筆筆的不動(dòng)產(chǎn)交易，看不出某個(gè)特定時(shí)刻一宗不動(dòng)產(chǎn)上所存在的各種權(quán)利的整體狀況。采用這種模式有法國(guó)、意大利、西班牙、日本等，美國(guó)大多數(shù)州的不動(dòng)產(chǎn)登記制度也屬此類(lèi)?！ ?又稱(chēng)德國(guó)登記制)。該模式中登記不僅是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法，而且是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在，故此稱(chēng)為權(quán)利登記制。其特點(diǎn)是：(1)采用實(shí)質(zhì)審查主義；(2)登記有公信力；(3)采用強(qiáng)制登記主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力；(4)登記簿采用物的編成主義。登記簿的編制以不動(dòng)產(chǎn)為中心，依土地的地段、地號(hào)等事項(xiàng)的先后次序編制而成。登記完畢后也是僅在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過(guò)，不發(fā)權(quán)利證書(shū)；(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。登記簿上反映的是當(dāng)前每一宗不動(dòng)產(chǎn)上所存在的各種權(quán)利的總體狀況。采用這種模式有德國(guó)、奧地利、瑞士和北歐的一些國(guó)家等?！ ?又稱(chēng)澳洲登記制或權(quán)利交付制)。該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(Sir Robert Thomas)根據(jù)權(quán)利登記制改良而來(lái)。其特點(diǎn)是：(1)采用實(shí)質(zhì)審查主義；(2)登記有公信力；(3)原則上采用任意登記主義；但某一筆土地一旦申請(qǐng)過(guò)第一次登記，此后的有關(guān)交易即進(jìn)行強(qiáng)制登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力；(4)交付權(quán)利證書(shū)。當(dāng)某一筆土地因有關(guān)的交易申請(qǐng)第一次登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)依其權(quán)利狀態(tài)制成權(quán)利證書(shū)(又稱(chēng)“地券”)一式二份，一份交申請(qǐng)人收?qǐng)?zhí)以供確認(rèn)權(quán)利之用，一份存登記機(jī)關(guān)以編成登記簿。所以權(quán)利人持有的權(quán)利證書(shū)實(shí)際上就是登記簿的副本，其內(nèi)容與登記簿的相應(yīng)部分完全一致。此后有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)再進(jìn)行交易時(shí)，當(dāng)事人間另作成讓與證書(shū)，與權(quán)利證書(shū)一起交給登記機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查后在登記簿上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)，并對(duì)受讓人交付新權(quán)利證書(shū)(所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí))或在原權(quán)利證書(shū)上記載權(quán)利的變化情況(設(shè)定他物權(quán)時(shí))，從而使第三人能夠從權(quán)利證書(shū)上清楚地得知有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)前權(quán)利狀況；(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)；(6)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的賠償基金。以上第(1)、(2)、(5)點(diǎn)與權(quán)利登記制相同；其余幾點(diǎn)則與權(quán)利登記制和契據(jù)登記制均不相同。不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于這種模式的國(guó)家包括澳大利亞、新西蘭和其他一部分英美法國(guó)家和地區(qū)如英格蘭、愛(ài)爾蘭、加拿大以及美國(guó)的少數(shù)州等。(注：在法制史上，還有個(gè)別地區(qū)存在一種在不動(dòng)產(chǎn)登記效力采所謂“形式的確定主義”的立法例。在這一立法例下，登記具有絕對(duì)的法律效力；對(duì)交易相對(duì)人而言，不論其為善意或惡意，登記內(nèi)容均視為正當(dāng)與完全，以資保護(hù)。十九世紀(jì)德國(guó)統(tǒng)一前的梅克倫堡、呂貝克、漢堡、薩克森等邦都采用過(guò)這種立法例(見(jiàn)史尚寬：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第43頁(yè))。顯然，“形式的確定主義”的不動(dòng)產(chǎn)登記和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法與本文中各種不動(dòng)產(chǎn)登記模式和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式均不相符，它實(shí)際上是以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪變更的唯一要件。) 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，指由法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更需要符合何種法定要件方能發(fā)生效力的法律規(guī)范模式。(注：嚴(yán)格地說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可分為基于雙方法律行為的物權(quán)變動(dòng)和基于雙方法律行為以外其它法律事實(shí)的物權(quán)變動(dòng)兩類(lèi)，但由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪變更絕大多數(shù)都屬于前者，因此傳統(tǒng)大陸法系立法與學(xué)說(shuō)中所重點(diǎn)關(guān)注的物權(quán)變動(dòng)往往只是基于雙方法律行為的物權(quán)變動(dòng)，本文也是如此。)通說(shuō)認(rèn)為，各國(guó)立法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式可分為意思主義、形式主義和折衷主義三種。意思主義以法國(guó)民法為代
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